CONSTRUCTION ASSURANCE PRESCRIPTION BIENNALE ACQUISITION CONDITIONS

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Une entreprise de pose de pavements est condamnée dans le cadre d’un marché public à indemniser une commune. L’entreprise appelle en garantie, devant les juridictions judiciaires, et donc sans doute avec un certain retard, son assureur. La cour d’appel déclare l’action atteinte par la prescription biennale au motif que le contrat rappelait que: « toutes actions dérivant de ce contrat sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance (articles L. 114-1 et L. 114-2 du code des assurances) » La cour de cassation ( 10-2246 2011/11/16) casse l’arrêt en jugeant que: «  l’assureur est tenu de rappeler dans le contrat d’assurance, sous peine d’inopposabilité à l’assuré du délai de prescription édicté par l’article L. 114-1 du code des assurances, les causes d’interruption de la prescription biennale prévues à l’article L. 114-2 du même code » En d’autres termes, le seul rappel, dans la police d’assurance, des articles du (Lire la suite…)

Immobilier Bail commercial Adjonction activités Modification notable Incidence Favorable Nécessité Non Déplafonnement

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Le propriétaire d’un fonds de commerce à usage de bar se voit autorisé par le bailleur à adjoindre une activité d’hôtel-restaurant sans contrepartie financière. La cour d’appel en conclut que cette extension constitue une modification notable et que le loyer en renouvellement doit être fixé hors plafonnement. Dans son pourvoi, le locataire soutient que les juges du fond auraient du relever que la modification était, non seulement notable, mais que de surcroît elle avait une incidence favorable sur le commerce considéré. On reconnait là la motivation, dont il a été rendu compte sur ce site, de la cour de cassation s’agissant des éléments extérieurs au bail. Cependant, la cour de cassation rejette le pourvoi (2011/01/18 11/10072) en jugeant que la cour d’appel « n’était pas tenue de rechercher si (l’extension)  avait une incidence favorable sur l’activité exercée par le preneur «  En première analyse, il faudrait donc réserver la modification notable avec nécessité d’incidence favorable (Lire la suite…)

Immobilier Baux commerciaux Indemnité éviction Refus Défaut immatriculation Société formation Reprise engagements

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Un bailleur, ensuite d’une cession du fonds de commerce par son locataire primitif, fait délivrer à une société en formation, cessionnaire du bail, un congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction pour défaut d’immatriculation au registre du commerce. La cour d’appel valide le congé et le refus d’indemnité d’éviction en jugeant que «  si l’immatriculation permet à la société de reprendre à son compte dès l’origine les actes passés en son nom, elle ne peut avoir pour effet de priver le bailleur d’un droit acquis dès la notification du congé » La cour de cassation (2011/12/07 10/26726) casse l’arrêt par un attendu de principe rendu au visa de l’art L 260-6 du code de commerce et juge que : « … du fait de la reprise des engagements pris en son nom, la société (locataire) était réputée avoir, à la date de la cession du fonds de commerce, et donc (Lire la suite…)

IMMOBILIER BAIL COMMERCIAL OBLIGATION ADHÉSION ASSOCIATION NULLITÉ CONSEQUENCES

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Un locataire commerçant cesse de régler les cotisations dues à une association de commerçants à laquelle il avait adhéré en exécution d’une clause de son bail qui lui en faisait obligation. L’association l’ayant assigné en paiement de cotisations, le locataire soutient, reconventionnellement, que la clause de son bail qui lui faisait obligation d’adhérer à l’association est nulle et il demande le remboursement des cotisations versées. La cour d’appel fait droit à la demande du locataire et rejette la demande de l’association  tendant à la condamnation du locataire à lui restituer en équivalent les prestations qui lui avaient été servies. L’arrêt retient que l’effectivité de la sanction de la nullité absolue affectant tant la clause du bail contraignant le preneur à adhérer à l’association que l’adhésion elle-même, interdisait à l’association de prétendre à une restitution en équivalent des prestations dont le locataire aurait bénéficié de sa part. La cour de cassation (Lire la suite…)

IMMOBILIER COPROPRIETE ADMINISTRATEUR PROVISOIRE SYNDIC PROFESSIONNEL OUI

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A la requête de deux copropriétaires, un administrateur provisoire de la copropriété est désigné en la personne d’un syndic professionnel. Le liquidateur d’une SCI copropriétaire, assigne en rétractation d’ordonnance en soutenant que nul ne peut exercer cette fonction s’il n’est administrateur judiciaire inscrit sur une liste établie par une commission nationale. Il est débouté par la cour d’appel. La cour de cassation (2012/01/11 10-16217) rejette le pourvoi en relevant que: –        la copropriété n’avait jamais eu de syndic et qu’une telle situation impliquait la désignation d’un administrateur provisoire dont la mission essentielle serait d’organiser cette désignation, –        cette mission «  ponctuelle et limitée n’impliquait pas la mise en œuvre d’attributions excédant la mission de gestion courante du syndic et ne justifiait pas la désignation d’un administrateur judiciaire soumis au statut du code de commerce » Les praticiens seront intéressés par la solution dégagée par la (Lire la suite…)

CONSTRUCTION TRAVAUX SUPPLEMENTAIRES DEFAUT OS REJET PRINCIPE DE L’ESTOPPEL REJET

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Une entreprise qui a procédé à des travaux de gros œuvre dans le cadre de la rénovation d’une maison individuelle forme, en réponse à une demande en indemnisation du maître de l’ouvrage, une demande reconventionnelle en paiement de travaux. L’entreprise est déboutée par la cour d’appel au motif que les travaux supplémentaires n’avaient jamais fait l’objet d’une demande écrite; ce qui n’est que l’application d’une jurisprudence traditionnelle. Mais, dans le cadre de son pourvoi en cassation, l’entreprise se prévaut du principe de l’estoppel pour soutenir que le maître d’ouvrage n’était pas de bonne foi puisqu’il avait successivement soutenu en première instance que les travaux litigieux n’avaient pas été achevés et qu’ils avaient été mal exécutés et en cause d’appel qu’il ne les avait jamais commandés. L’argumentation de l’entreprise était intéressante car l’argumentation semblait bien contradictoire: soit les travaux n’ont jamais été commandés et le maître de l’ouvrage revendique des l’origine ce défaut de commande soit ils (Lire la suite…)

IMMOBILIER PERMIS CONSTRUIRE SURFACE MINIMUM DÉTACHEMENT PARCELLE DROIT A CONSTRUIRE UTILISES PRISE EN COMPTE NON

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Une commune refuse la délivrance d’un permis de construire au motif que le POS qui prévoit une surface de terrain minimum de 4000m² stipule également que lorsque le tènement provient d’une division, le terrain divisé et bâti doit conserver une surface minimum de 4000M²; ce qui n’était pas le cas en l’espèce. Le tribunal et la cour administrative d’appel rejettent le recours du requérant. Le conseil d’état (334287 2011/08/02) annule les décisions rendues ainsi que  refus de permis. Pour fonder sa décision, le conseil d’état rappelle que si l’art L 115-5 CU permettait d’interdire qu’il soit construit sur une partie détachée d’un terrain dont la totalité des droits à construire a été précédemment utilisée, la loi SRU du 13 décembre 2000 a abrogé cet article et que : « si le plan d’occupation des sols peut fixer au titre de l’article L. 123-1, dans sa rédaction antérieure à la loi du 13 (Lire la suite…)

IMMOBILIER BAIL HABITATION CONGE POUR VENDRE NULLITE PREJUDICE ETENDUE

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Un locataire reçoit un congé pour vendre. Il ne l’accepte pas et quitte les lieux. Ultérieurement, il assigne en nullité de congé et paiement de dommages intérêts. La cour d’appel: – constate que le congé pour vendre délivré était nul et que le bien loué a été vendu à des conditions plus avantageuses que celles qui avaient été proposées, – fait droit partiellement à la demande de dommages intérêts. Dans son pourvoi, le locataire soutient que la cour a limité à tort son droit à réparation car le bailleur a commis deux fautes successives qui doivent toutes deux entraîner réparation : la première faute tient au congé en tant qu’il l’a amené à quitter les lieux, la seconde faute tient au congé en tant qu’il a méconnu son droit de préemption alors que la vente a été finalement conclu à un prix plus avantageux. La cour de cassation (10-23542 2011/11/09) rejette le pourvoi en (Lire la suite…)

IMMOBILIER CONSTRUCTION ARCHITECTE ASSURANCE GARANTIE DATE D’EFFET

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Une police d’assurance souscrite par un architecte stipule que la garantie sera due lorsque les travaux auront fait l’objet d’une D.R.O.C (déclaration réglementaire d’ouverture de chantier) «  pendant la période de validité du contrat ». La D.R.O.C étant, en l’espèce, antérieure à la date de prise d’effet du contrat, la cour d’appel rejette une demande en garantie de l’architecte formée à l’occasion d’une demande en réparation de désordres diligentée à son encontre par un maître d’ouvrage. La cour de cassation (10-24517 2011/11/16) casse la décision rendue en jugeant que : –  les articles L. 241 et A. 243-1 du code des assurances sont d’ordre public, - l’assurance de responsabilité couvre les travaux ayant fait l’objet d’une ouverture de chantier pendant la période de validité du contrat d’assurance, – cette notion s’entend comme le commencement effectif des travaux confiés à l’assuré, –  la cour d’appel, qui n’a pas relevé la date à laquelle (Lire la suite…)

IMMOBILIER BAIL COMMERCIAL CREANCIER NANTI RÉSILIATION NON DÉNONCÉE PRÉJUDICE NON

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Un créancier nanti, à qui une procédure de résiliation de bail n’a pas été notifiée, assigne le bailleur en paiement de dommages intérêts égaux à sa créance non recouvrée. La cour d’appel le déboute de sa demande : – en rappelant que la règle de l’inopposabilité de la résiliation du bail n’a pas pour effet de rendre le bailleur débiteur de la créance mais implique seulement que ce dernier est responsable du préjudice découlant de l’absence de notification. – en relevant qu’en l’espèce le créancier, si il n’avait pas été informé de la procédure devant le tribunal, l’avait été de la procédure devant la cour et que pendant cette période d’une durée de six ans, il s’était abstenu soit de régler la dette au lieux et place du locataire pour conserver son  gage soit de faire vendre le fonds de commerce. La cour de cassation ( 10/20021 2011/11/09) rejette le pourvoi (Lire la suite…)

IMMOBILIER BAIL COMMERCIAL RENOUVELLEMENT CONDITION NATIONALITÉ FRANÇAISE NULLITÉ

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Dans le cadre d’une procédure de renouvellement de bail commercial, un bailleur oppose au locataire l’art L 145-3 du code de commerce qui prive le preneur étranger de la faculté de demander le renouvellement. La cour de cassation (10-30291 2011/11/09) sans s’embarrasser de subtilités raye d’un trait de plume l’article L 145-3 en jugeant que cet article constitue une discrimination prohibée et tombe sous le coup de l’article 14 de la convention de sauvegarde des droits de l’homme Chacun pourra « juger » cet arrêt à la lumière de sa propre conception de la société française sur le point de savoir si le fait de n’avoir accordé, jusqu’à cet arrêt, le droit au renouvellement, qui est un statut dérogatoire au droit commun, qu’aux seuls citoyens français constituait ou non une discrimination. Ce qui, en revanche ne fait pas de doute, c’est que cette décision constitue une manifestation supplémentaire de la judiciarisation de la (Lire la suite…)

IMMOBILIER ANTENNES TÉLÉPHONIE MOBILES ARRÊTÉ MUNICIPAL INTERDICTION NULLITÉ

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Le maire de la commune des Pennes-Mirabeau prend un arrêté interdisant l’implantation d’antennes de téléphonie mobile à moins de 300 mètres d’une habitation. La cour administrative d’appel annule cet arrêté. Le conseil d’état ( 2011/10/26 329904 ) casse l’arrêt pour ne pas avoir relevé l’incompétence du maire à statuer en ce domaine puis rejette le recours de la commune. Après avoir rappelé l’ensemble des textes applicables le conseil d’état conclut : « … le maire ne pouvait, en tout état de cause, utilement invoquer le motif tiré de la mise en œuvre du principe de précaution pour justifier l’adoption, sur le territoire de la commune, de la réglementation contestée ; qu’en particulier, si la commune entend soutenir que les règles adoptées au niveau national ne prenaient pas suffisamment en compte les exigences posées par l’impératif de protection de la santé publique, cette circonstance ne l’habilitait pas davantage à prendre les mesures litigieuses » On ne saurait dire plus clairement (Lire la suite…)

IMMOBILIER ARRÊTE PERIL TRAVAUX EXECUTES D’OFFICE ETAT EXÉCUTOIRE RECOURS OU LA MANIÈRE DE BÉNÉFICIER DE TRAVAUX SANS LES PAYER

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Une commune prend un arrêté de péril pour faire face au mauvais état d’un parking appartenant à une copropriété, fait exécuter des travaux d’office puis émet un titre exécutoire pour recouvrer le coût des travaux exécutés. Le tribunal administratif relève que l’arrêté de péril a été pris dans un cas ne relevant pas des dispositions du CCH (travaux non dus à un défaut de solidité de l’immeuble) et annule l’état exécutoire. Devant le conseil d’état, la commune soutient que l’exception d’illégalité de l’arrêté de péril ne pouvait être soulevée par le premier juge, eu égard au fait que l’arrêté de péril était alors devenu définitif. Le moyen était recevable sachant qu’il n’y a pas de lien nécessaire entre l’arrêté de péril et le titre exécutoire et qu’en conséquence l’exception d’illégalité ne pouvait être soulevée si l’arrêté était définitif. Le conseil d’état (2011/07/28 336945) annule le jugement qui n’avait pas répondu (Lire la suite…)

IMMOBILIER CONSTRUCTION CARRELAGE OU UNE NON CONFORMITE COUTEUSE

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Une entreprise qui procède à la rénovation de ses locaux commande à l’entreprise principale un carrelage d’un type déterminé à poser sur une surface de 700 m². C’est un carrelage différent qui est installé par un sous-traitant. Le maître d’ouvrage : -        refuse la prestation,, -        refuse une nouvelle intervention, partielle ou totale, de l’entreprise, -        demande la condamnation de l’entreprise au coût du remplacement des carreaux augmenté des frais annexes : déménagement, gardiennage, frais travail de nuit etc. ; La cour d’appel fait droit à sa demande et lui alloue la somme en principal de 252 107€ qui correspond au coût de remplacement total du carrelage, outre divers frais. Devant la cour de cassation, l’entreprise condamnée soutient que, juridiquement, le demandeur pouvait demander soit l’exécution en nature, ce qu’il avait refusé, soit des dommages intérêts correspondant au préjudice mais non des dommages intérêts correspondant au coût d’une réfection totale. La cour de cassation (Lire la suite…)

IMMOBILIER BAUX COMMERCIAUX INSTRUCTION MEMOIRE DEFAUT AR PROCEDURE NULLITE

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Dans le cadre d’une procédure de renouvellement de bail commercial une expertise est ordonnée. Après dépôt du rapport, le bailleur notifie son mémoire sans respecter le formalisme de la loi, c’est-à-dire sans le notifier par recommandé avec accusé de réception. Le locataire fait alors plaider la nullité de la notification ainsi que celle de la procédure antérieure. La cour d’appel prononce la nullité du mémoire mais considère pour le surplus que les parties se retrouvent devant le premier juge en l’état où elles étaient au jour du dépôt du rapport d’expertise. Sur pourvoi du locataire, la cour de cassation (2011/11/22 10/25686) casse l’arrêt en jugeant que: «  l’absence de mémoire régulièrement notifié constitue une nullité de fond qui entraîne l’extinction de la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé » La cour d’appel avait prononcé une sanction modéré en n’annulant la procédure qu’à compter du mémoire non notifié dans les règles. La (Lire la suite…)

IMMOBILIER CONSTRUCTION SOUS-TRAITANCE GARANTIE DÉFAUT NULLITÉ RESTITUTION LIMITES

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Une entreprise sous-traitante, estimant ne pas être réglée de ce qui lui était due, assigne l’entreprise principale en paiement. Au cours de la procédure le contrat de sous-traitance est annulé faute par l’entreprise principale d’avoir fourni une garantie de paiement et une expertise est ordonnée pour faire le compte entre les parties, sans référence aux clauses et conditions du contrat annulé censé ne pas avoir existé. L’expert établit alors le coût du travail effectué «  à leur valeur marchande » ; ce qui, loin d’être favorable au sous-traitant, aboutit au contraire à une restitution importante à sa charge. La cour d’appel entérine le calcul de l’expert. La cour de cassation (2011/11/30 10/27021) rejette le pourvoi en jugeant que la cour d’appel : «… a exactement retenu que la société ( sous-traitante ) ne pouvait prétendre que sa créance devait être déterminée par référence à ses dépenses réelles telles qu’elles ressortaient de sa seule comptabilité (Lire la suite…)

CONSTRUCTION ENTREPRISE OBLIGATION DE CONSEIL

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Un propriétaire confie à un architecte la réalisation de plans et la maîtrise d’œuvre de travaux de restructuration de sa maison d’habitation. Après s’être séparé de son architecte, ce propriétaire poursuit ses travaux avec divers entrepreneurs dont un artisan chargé des travaux de maçonnerie et de charpente. Se plaignant de diverses erreurs commises, le propriétaire assigne l’artisan. La cour d’appel rejette une demande  d’indemnisation pour manquement à un devoir de conseil pour ne pas avoir prévu le remplacement des solivages de plancher, au motif que la preuve n’était pas rapportée que l’artisan avait été complètement informé de la destination des pièces à l’étage. La cour de cassation (2011/11/03 09/13575) casse l’arrêt en jugeant : «… qu’il appartient à l’entrepreneur de se renseigner sur la destination du local dans lequel il exécute des travaux pour aviser le maître d’ouvrage des problèmes susceptibles de surgir et des précautions à prendre.. » Cette décision est d’autant plus (Lire la suite…)

BAUX COMMERCIAUX CLAUSE INDEXATION CODE MONETAIRE ET FINANCIER NULLITE

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La situation économique, médiocre, aidant, certains locataires ont scruté leurs baux pour tenter de trouver un moyen de soulager leur trésorerie notamment en cherchant à combattre les clauses d’indexation de loyer. C’est ainsi qu’a été redécouvert l’art L 112-1 du code monétaire et financier qui dispose qu’est réputée non écrite toute clause d’un bail prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision. Or, nombre de baux, qui ont d’ailleurs été exécutés pendant des années sans donner lieu à contentieux, contreviennent à cette disposition en fixant un indice de base immuable qui sera utilisé lors de chaque révision de loyer de telle sorte que nécessairement les conditions de la révision ne répondent pas aux dispositions de l’art L 112-1. Ceci étant, deux situations peuvent se rencontrer : A ) dans la première, la fixation de l’indice de base quoique erronée n’entraine pas (Lire la suite…)

VENTE IMMOBILIÈRE GARANTIE VICES CACHES AGENCE IMMOBILIÈRE RESPONSABILITÉ

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Une SCI achète, par l’intermédiaire d’une agence, un bien immobilier. Un rapport d’expertise amiable non contradictoire établissant l’existence de vices affectant le chauffage et la charpente, la SCI assigne le vendeur et l’agence en remboursement d’une partie du prix de vente et en dommages intérêts. La cour d’appel déboute l’acheteur de sa demande contre le vendeur en retenant que : «  si l’expert avait énoncé qu’il lui avait fallu accéder à la toiture en passant par les fenêtres pour constater des réparations de fortune, le devoir minimal de vigilance de l’acheteur d’une propriété, tout à la fois, imposante, belle, d’une ancienneté certaine et d’un prix élevé, lui imposait de visiter sérieusement les lieux et, s’il n’était pas apte techniquement à apprécier l’état de tout ou partie de l’immeuble, d’être accompagné d’un homme de l’art » La cour de cassation (2011/11/03 10/21052) casse la décision rendue en jugeant que : «… la cour d’appel, qui a (Lire la suite…)

IMMOBILIER ASSURANCE DOMMAGE OUVRAGE TRAVAUX REPRISE INOPERANTS PLAFOND APPLICABLE

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Un propriétaire fait construire une maison après avoir souscrit une assurance DO; des fissures étant apparues il obtient de l’assureur une indemnité à titre de préfinancement des travaux de reprise préconisés par l’expert de l’assurance. La maison est vendue et les acheteurs, constatant à nouveau des fissures, assignent le vendeur lequel appelle en garantie son assureur. La cour d’appel déclare opposable au vendeur le plafond de garantie stipulé dans la police et limite l’obligation à garantie de l’assureur au profit des acheteurs. Le vendeur forme un pourvoi en soutenant que l’assureur dommages-ouvrage qui ne remplit pas ses obligations contractuelles en ne préfinançant pas des travaux efficaces de nature à mettre fin aux désordres ne peut opposer à son assuré ou aux tiers les plafonds contractuels de garantie. La cour de cassation ( 2011/11/03 10/21874) rejette le pourvoi  en jugeant que « qu’ayant exactement retenu que l’inefficacité des travaux de reprise des (Lire la suite…)