Immobilier copropriété syndic fusion absorption copropriétaires inopposabilité

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Une nouvelle fois, la cour de cassation est amenée à statuer sur des difficultés nées d’un changement d’état du syndic et, une nouvelle fois, elle confirme sa jurisprudence suivant laquelle les copropriétaires ne sauraient se voir imposer un nouveau syndic sans vote préalable de leur part. Dans une procédure banale de paiements de charges de copropriété, le copropriétaire défendeur oppose le défaut de qualité du nouveau syndic dont la personnalité morale était le fruit d’une fusion intervenue entre l’ancien syndic, (Lire la suite…)

Immobilier expropriation appel délai pièces

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Une communauté d’agglomération interjette appel d’un jugement d’expropriation, dépose son mémoire dans les deux mois de l’appel mais ne produit ses pièces qu’après l’expiration du même délai. La cour d’appel prononce la déchéance de l’appel en raison de cette production de pièces tardive. La communauté forme un pourvoi en soutenant que les textes ne prévoyaient pas  que les pièces devaient être produites, à peine de nullité, dans le délai de deux mois La cour de cassation (2012/02/29 10/27346) rejette le (Lire la suite…)

Immobilier mandat de vente imparfait gestion affaire ratification non

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Un mandat de vente est consenti à une agence par un époux propriétaire indivis et par la fille de son conjoint agissant au nom de l’absent. Ultérieurement, le bien immobilier est vendu par une autre agence à un acquéreur qui avait visité le bien une première fois avec la première agence missionnée. Cette dernière assigne en dommages intérêts la première agence et les vendeurs. La cour d’appel accueille la demande en jugeant que si le mandat d’origine était imparfait, le (Lire la suite…)

Immobilier contrat construction maison individuelle garantie livraison non fournie fonds débloqués responsabilité partagée non

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Un contrat de construction de maison individuelle est conclu. Une caisse de crédit qui avait consenti un prêt débloque les fonds sans s’assurer de la délivrance de la garantie de livraison financière d’achèvement. Après liquidation judiciaire de l’entreprise, les maîtres d’ouvrage assignent la caisse de crédit en paiement du montant des sommes versées par l’organisme de crédit. La cour d’appel relève que «  la simple lecture du contrat de construction aurait pu conduire les maîtres d’ouvrage à se soucier de la souscription de la garantie (Lire la suite…)

Immobilier assurance DO demande désignation expert défaut déclaration demande irrecevable

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Un maître d’ouvrage subit un premier désordre qui est pris en charge par l’assureur dommages-ouvrage. Un nouveau sinistre survient, pour lequel le maître d’ouvrage assigne l’assureur dommages-ouvrage en désignation d’expert sans procéder préalablement à une déclaration de sinistre. La cour d’appel le déboute et la cour de cassation (2012/03/14 11/10961) confirme en jugeant que : « qu’il n’y avait pas lieu de distinguer entre sinistre nouveau et aggravation d’un sinistre ancien déclaré et qu’à défaut de nouvelle déclaration de sinistre, la demande d’expertise pour les nouvelles (Lire la suite…)

Immobilier assurance convention gestion sinistre inopposabilité assuré lettre RAR interruption prescription condition

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La cour de cassation (2012/03/14 11/11313) vient de procéder à deux rappels importants pour la pratique des dossiers de sinistres : Premier rappel :  les conventions de gestion des sinistres passées entre compagnies d’assurance ne peuvent être imposées à l’assuré qui n’y est pas partie. Or, il n’est pas rare que dans le cadre d’un règlement de sinistre les compagnies se rejettent entre elles la responsabilité d’un défaut de paiement en arguant d’une convention de ce type. La cour de cassation écarte (Lire la suite…)

Immobilier marché à forfait résiliation maître d’ouvrage préjudice entreprise perte de gain

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Un maître d’ouvrage, incapable de fournir une garantie, résilie un marché à forfait avant le début des travaux. L’entreprise assigne en dommage intérêts, incluant notamment sa marge brute qu’elle estime à …40% du montant du marché. La cour d’appel  lui alloue 70 000 € au titre de la «  perte d’une chance » de percevoir le montant du marché. La cour de cassation (2012/03/14 11/13265) casse l’arrêt au visa de l’art 1794 en rappelant :  que  le maître d’ouvrage peut résilier un marché à forfait « en dédommageant (Lire la suite…)

Immobilier péril imminent maire mesures provisoires étendue des pouvoirs

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Au vu de deux rapports d’expert concluant au péril imminent un maire fait procéder d’office aux travaux préconisés par l’expert désigné. Ultérieurement, la commune émet des titres de recette pour recouvrer le coût des travaux exécutés et fait procéder à une saisie attribution. Saisi d’un recours, le tribunal annule les titres de recette d’un montant de 81 722€ et décharge les propriétaires de l’immeuble de l’obligation de payer la somme de 115 962€ ayant fait l’objet de la saisie attribution. Sur pourvoi (Lire la suite…)

Immobilier vente SSP refus réitération faculté rétractation exercice

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Un immeuble est vendu par acte SSP. L’acquéreur n’ayant pas réitéré la vente par acte authentique, le vendeur l’assigne en paiement de la clause pénale prévue dans la promesse de vente. La cour fait droit à la demande en relevant que:  après avoir exercé sa faculté de rétractation dans les délais légaux l’acheteur est revenu presque immédiatement sur celle-ci et a confirmé son engagement d’acquérir aux conditions contractuelles.  en conséquence le vendeur a «  expressément renoncé à la faculté de (Lire la suite…)

Immobilier voirie alignement constitutionnalité oui avec réserves

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La procédure d’alignement a pour objet de délimiter le domaine public routier et les immeubles qui le bordent. Lorsque l’administration décide d’élargir la voie, le plan d’alignement attribue de plein droit à la collectivité propriétaire le sol des propriétés non bâties dès sa publication ; quant au sol des propriétés bâties il est attribué à la collectivité dès la destruction de l’immeuble ; l’indemnité, à défaut d’accord amiable, est fixée postérieurement. Saisi par des propriétaires  de la constitutionnalité de ces dispositions, le (Lire la suite…)

Alignement. article L112-1 voirie publique

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Article L112-1  L’alignement est la détermination par l’autorité administrative de la limite du domaine public routier au droit des propriétés riveraines. Il est fixé soit par un plan d’alignement, soit par un alignement individuel. Le plan d’alignement, auquel est joint un plan parcellaire, détermine après enquête publique ouverte par l’autorité exécutive de la collectivité territoriale ou de l’établissement public de coopération intercommunale, propriétaire de la voie, et organisée conformément aux dispositions du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique la (Lire la suite…)

Immobilier baux commerciaux banque locaux boutiques loyers comparaisons impôt foncier

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Un bailleur diligente une procédure en fixation de prix de bail renouvelé à l’encontre d’un locataire qui exerce une activité  de banque dans des locaux situés en rez de chaussée dans une boutique. Le bailleur soutient que les loyers de comparaison doivent s’entendre de valeurs de référence de boutiques situées à proximité des lieux loués et exerçant éventuellement un commerce différent ; de son côté, le locataire fait plaider  que les loyers de comparaison ne sauraient concerner que des « locaux équivalents » (Lire la suite…)

Immobilier urbanisme clôture règlementation question au gouvernement

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Interrogé par un parlementaire sur les moyens de mettre fin au rehaussement d’un mur de clôture par des panneaux en bois  «  d’aspect peu esthétique » le ministère de l’écologie rappelle la réglementation applicable : « Le rehaussement d’une clôture avec des panneaux en bois nécessite une déclaration préalable dans les cas prévus par l’article R.421-12 du code de l’urbanisme. Il s’agit des clôtures situées dans un secteur sauvegardé, dans le champ de visibilité d’un monument historique, dans une zone de protection du (Lire la suite…)

Immobilier agent immobilier mandat rémunération détermination

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Le vendeur d’un bien immobilier confie un mandat de vente à une agence sans que soit précisément chiffrée la commission à la charge de l’acquéreur puisqu’il est seulement indiqué que la commission sera fixée «  selon barème de l’agence ». Ultérieurement, une vente sera conclue, très vraisemblablement après que les lieux aient été visités par l’intermédiaire de l’agence mais sans que cette dernière s’en soit ménagée la preuve. Face au refus concerté, semble-t-il, des vendeurs et des acheteurs pour lui dénier (Lire la suite…)

Immobilier agent immobilier mandat détermination paiement commission

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Une commune notifie l’exercice de son droit de préemption  à un vendeur qui ne répond pas dans le délai de deux mois ni ne saisit le juge de l’expropriation. Ultérieurement, une vente de gré à gré est passée avec la commune qui refuse de payer la commission réclamée par l’agence immobilière, mandataire de l’acquéreur initial, en soutenant, entre autres moyens, que cet acquéreur n’avait réalisé aucune acquisition. La cour d’appel prononce condamnation au paiement de la commission en jugeant que (Lire la suite…)

Immobilier assemblée nationale question écrite expropriation ZAD date de référence situation privilégiée

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Sur question (124286) d’un député déplorant que : en cas de délaissement ou de préemption, le nouvel article L. 213-4 du code de l’urbanisme dispose que la date de référence est la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la ZAD ou la date de publication de l’acte créant la ZAD, s’il n’y a pas eu de périmètre provisoire. de ce fait, la valeur du bien exproprié se voit ainsi « gelée », alors que ces terrains sont par ailleurs (Lire la suite…)

Immobilier déclaration travaux copropriété accord AG non

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Un propriétaire dépose une déclaration de travaux visant à la régularisation de la création d’une porte fenêtre au rez de chaussée d’un immeuble. Un propriétaire d’un bien dans le même immeuble demande l’annulation de l’arrêté de non opposition du maire et en est débouté. Une discussion s’engage sur le point de savoir si l’immeuble est ou non en copropriété ; discussion que le conseil d’état ( 333631 2012/02/15) règle en jugeant que quand bien même l’immeuble serait en copropriété : « le maire (Lire la suite…)

Immobilier vente dépollution réserves prises en compte non

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Un terrain ayant supporté des entrepôts commerciaux est vendu pour permettre l’édification d’immeubles d’habitation. L’acte de vente mentionnait qu’une dépollution avait été effectuée. L’acheteur faisant valoir que la réhabilitation du site n’avait pas été réalisée en totalité assigne en paiement du coût des travaux de dépollution. La cour d’appel le déboute en retenant que : il était informé du fait qu’il avait été mis un terme aux sources de pollution et à l’extension de celle-ci, mais que subsistait une pollution résiduelle (Lire la suite…)

Immobilier permis construire démolition par jugement défaut exécution contre tiers

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Le bénéficiaire d’un permis de construire des lieux à usage agricole les affecte à l’habitation. Faut  de déférer à une mise en demeure de la commune lui enjoignant la réaffectation des lieux, il est assigné aux fins d’expulsion. Une cour d’appel rejette la demande de la commune en jugeant que :  le bien a été vendu et que l’acquéreur  est un tiers ayant acquis des droits sur les lieux et ouvrages,  le second alinéa de l’article L. 480-9 du code de (Lire la suite…)

Immobilier assurance trop payé recours assureur contre victime non

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Dans le cadre d’un contentieux classique, maître d’ouvrage/entreprise, l’assureur de l’entreprise est condamné à garantir son assuré des condamnations prononcées contre cet assuré et est exécuté au titre de l’exécution provisoire. Sur appel de l’assureur, la cour exonère l’assureur de sa garantie envers l’entreprise et lui donne un titre pour recouvrer contre le maître d’ouvrage les sommes trop payées. La cour de cassation (2012/02/03 10/15128) casse l’arrêt en jugeant que : «  l’assureur s’étant acquitté pour le compte de son assuré du paiement d’une indemnité (Lire la suite…)