Immobilier baux commerciaux liquidation judiciaire loyers postérieurs L.J impayés délais

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Un liquidateur judiciaire reçoit un commandement de payer les loyers échus postérieurement au jugement d’ouverture et visant la clause résolutoire figurant au bail.

Le commandement étant resté sans effet le bailleur assigne pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire.

La cour d’appel accorde au liquidateur un délai de quatre mois pour s’acquitter;

Le bailleur forme un pourvoi en soutenant que la cour d’appel ne pouvait déroger à la règle de l’art L 622-14 du code de commerce qui prévoit que en cas de mise en œuvre de la clause résolutoire le liquidateur dispose d’un délai de trois mois pour régler la créance impayée pour appliquer la règle générale prévue à l’art L 145-41 CC qui permet à tout débiteur d’obtenir des délais dans la limite de deux ans.

Par un arrêt sans surprise, mais qui sera cependant publié au bulletin de la cour, la cour de cassation ( 2011/11 (Lire la suite…)

Immobilier contrat réservation délai expiré engagement constructeur non

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Une SNC dépose une demande de permis de construire pour 22 maisons d’habitation en avril 2002.

Entre août 2000 et janvier 2002 des contrats de réservations sont signés avec versement de dépôt de garantie.

Le permis de construire délivré en octobre 2000 ne devient définitif qu’en  novembre 2002 en raison de recours déposés.

En janvier 2003, la SNC retourne les chèques de réservation en se prévalant de la caducité contractuelle de l’engagement ; en retour les réservataires assignent pour faire juger que les ventes sont parfaites.

Devant la cour d’appel les réservataires soutiennent que même après l’expiration du délai convenu, une réservation ne peut être résiliée que de bonne foi ; ce qui selon eux n’était pas le cas puisque le permis était purgé de recours au jour de la résiliation.

La cour de cassation rejette le pourvoi ( 2011/11/30 10/25451) en jugeant :

- que la SNC ne s’était pas engagé à (Lire la suite…)

Immobilier construction tentures moquettes qualification

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Une SCI fait édifier une résidence sous la maitrise d’œuvre d’un architecte.

Des tentures murales et de la moquette sont installés dans les parties privatives et communes de l’immeuble.

Après réception, des salissures apparaissent sur les tissus et les moquettes.

La SCI fait assigner l’architecte et les entreprises chargées des lots tentures murales et moquettes.

Une expertise fait apparaître que les dommages résultent de l’association malheureuse de tissus tendus avec la ventilation mécanique et de l’absence et ou/de l’insuffisance de détalonnage des portes s’agissant des moquettes.

La cour d’appel juge que les matériaux incriminés « installés avant réception de l’ouvrage et parfaitement détachables de leur support, sans dégradation de ce dernier, constituent des éléments d’équipement dissociables au sens de l’article 1792-3 du code civil » et que par conséquent l’action est irrecevable faute d’avoir été introduite dans le délai de deux ans suivant la réception.

La cour de cassation (2011/11/30 09/70345) casse l’arrêt en relevant que (Lire la suite…)

Immobilier copropriété fautes conseil syndical responsabilité sdc

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Un gardien d’immeuble en copropriété attrait son employeur devant les prud’hommes pour obtenir des dommages intérêts au motif qu’il aurait été harcelé par le président du conseil syndical.

Cette procédure fait suite à des mesures prises en leur temps par le SDC pour mettre fin aux faits dont se plaignait le gardien :

-        Rappel en assemblée générale que seul le syndic était habilité à donner des instructions au gardien.

-        Rappel au président du conseil syndical que de nouveaux écarts de langage ne seraient pas tolérés.

-        Rejet de la candidature du Président du conseil syndical lors d’une assemblée générale spécialement réunie.

La cour d’appel rejette la demande du gardien en jugeant que le président du conseil syndical ne peut être considéré comme un préposé du syndic et que la copropriété avait adopté les mesures appropriées.

La Chambre sociale de la cour de cassation (2011/10/19 09/68272) casse l’arrêt en jugeant (Lire la suite…)

Immobilier permis construire signataire identification

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Des requérants soutiennent que le permis délivré ne mentionne pas l’identité du signataire de telle sorte qu’il n’était pas possible de savoir si c’était bien l’adjoint titulaire de la délégation qui avait signé l’arrêt.

La cour, requalifiant le moyen, juge que les requérants doivent être regardés comme invoquant la méconnaissance de l’article 4 de la loi du 12 avril 2000 qui dispose que toute décision prise par une autorité administrative doit mentionner outre la signature de son auteur, la mention en caractère lisible du prénom et de la qualité de celui-ci.

Ce recadrage effectué, la cour annule l’arrêté, pour méconnaissance de l’article 4 de la loi, ainsi qu’un arrêté postérieur par lequel la commune avait tenté de régulariser rétroactivement l’arrêté litigieux.

Saisi d’un pourvoi, le conseil d’état ( 2011/11/28 322 741) le rejette en faisant sienne l’analyse de la cour.

Conclusion, il ne faut jamais négliger les moyens les plus simples. (Lire la suite…)

Immobilier construction marché travaux publics mise en concurrence

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Un département engage une procédure de passation de marché de travaux publics.

Une entreprise évincée saisit le juge des référés sur le fondement de l’art L 551-1 C.J.A.

Le tribunal annule l’ensemble de la procédure pour erreur du pouvoir adjudicateur qui avait fait figurer dans un document annexe de la consultation la possibilité de recourir à une technique de dépose de poutrelles métalliques que le département avait entendu exclure.

Devant le conseil d’état, le département soutient que le document n’avait qu’une portée générale sans incidence sur la consultation.

Le conseil d’état ( 2011/11/23 350519 ) approuve le juge des référés qui avait jugé « que les documents de la consultation étaient contradictoires et susceptibles d’induire en erreur les candidats, alors même que la contradiction résulterait d’une annexe non contraignante du règlement de la consultation »

Voir

C.J.A L 551-1

Cabinet Perrault Cabinet d’avocats spécialisés en droit immobilier

 

Immobilier construction assurance prescription biennale conditions

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Une entreprise de pose de pavements est condamnée dans le cadre d’un marché public à indemniser une commune.

L’entreprise appelle en garantie, devant les juridictions judiciaires, et donc sans doute avec un certain retard, son assureur.

La cour d’appel déclare l’action atteinte par la prescription biennale au motif que le contrat rappelait que:

« toutes actions dérivant de ce contrat sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance (articles L. 114-1 et L. 114-2 du code des assurances) »

La cour de cassation ( 10-2246 2011/11/16) casse l’arrêt en jugeant que:

«  l’assureur est tenu de rappeler dans le contrat d’assurance, sous peine d’inopposabilité à l’assuré du délai de prescription édicté par l’article L. 114-1 du code des assurances, les causes d’interruption de la prescription biennale prévues à l’article L. 114-2 du même code »

En d’autres termes, le seul rappel, dans la police d’assurance, des articles du (Lire la suite…)

Immobilier bail commercial adjonction activités modification notable incidence favorable nécessité non déplafonnement

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Le propriétaire d’un fonds de commerce à usage de bar se voit autorisé par le bailleur à adjoindre une activité d’hôtel-restaurant sans contrepartie financière.

La cour d’appel en conclut que cette extension constitue une modification notable et que le loyer en renouvellement doit être fixé hors plafonnement.

Dans son pourvoi, le locataire soutient que les juges du fond auraient du relever que la modification était, non seulement notable, mais que de surcroît elle avait une incidence favorable sur le commerce considéré.

On reconnait là la motivation, dont il a été rendu compte sur ce site, de la cour de cassation s’agissant des éléments extérieurs au bail.

Cependant, la cour de cassation rejette le pourvoi (2011/01/18 11/10072) en jugeant que la cour d’appel « n’était pas tenue de rechercher si (l’extension)  avait une incidence favorable sur l’activité exercée par le preneur « 

En première analyse, il faudrait donc réserver la modification notable avec nécessité d’incidence favorable (Lire la suite…)

Immobilier baux commerciaux indemnité éviction refus défaut immatriculation société formation reprise engagements

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Un bailleur, ensuite d’une cession du fonds de commerce par son locataire primitif, fait délivrer à une société en formation, cessionnaire du bail, un congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction pour défaut d’immatriculation au registre du commerce.

La cour d’appel valide le congé et le refus d’indemnité d’éviction en jugeant que «  si l’immatriculation permet à la société de reprendre à son compte dès l’origine les actes passés en son nom, elle ne peut avoir pour effet de priver le bailleur d’un droit acquis dès la notification du congé »

La cour de cassation (2011/12/07 10/26726) casse l’arrêt par un attendu de principe rendu au visa de l’art L 260-6 du code de commerce et juge que :

« … du fait de la reprise des engagements pris en son nom, la société (locataire) était réputée avoir, à la date de la cession du fonds de commerce, et donc (Lire la suite…)

Immobilier bail commercial obligation adhésion association nullité consequences

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Un locataire commerçant cesse de régler les cotisations dues à une association de commerçants à laquelle il avait adhéré en exécution d’une clause de son bail qui lui en faisait obligation.

L’association l’ayant assigné en paiement de cotisations, le locataire soutient, reconventionnellement, que la clause de son bail qui lui faisait obligation d’adhérer à l’association est nulle et il demande le remboursement des cotisations versées.

La cour d’appel fait droit à la demande du locataire et rejette la demande de l’association  tendant à la condamnation du locataire à lui restituer en équivalent les prestations qui lui avaient été servies.

L’arrêt retient que l’effectivité de la sanction de la nullité absolue affectant tant la clause du bail contraignant le preneur à adhérer à l’association que l’adhésion elle-même, interdisait à l’association de prétendre à une restitution en équivalent des prestations dont le locataire aurait bénéficié de sa part.

La cour de cassation (Lire la suite…)

Immobilier copropriete administrateur provisoire syndic professionnel oui

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A la requête de deux copropriétaires, un administrateur provisoire de la copropriété est désigné en la personne d’un syndic professionnel.

Le liquidateur d’une SCI copropriétaire, assigne en rétractation d’ordonnance en soutenant que nul ne peut exercer cette fonction s’il n’est administrateur judiciaire inscrit sur une liste établie par une commission nationale.

Il est débouté par la cour d’appel.

La cour de cassation (2012/01/11 10-16217) rejette le pourvoi en relevant que:

-        la copropriété n’avait jamais eu de syndic et qu’une telle situation impliquait la désignation d’un administrateur provisoire dont la mission essentielle serait d’organiser cette désignation,

-        cette mission «  ponctuelle et limitée n’impliquait pas la mise en œuvre d’attributions excédant la mission de gestion courante du syndic et ne justifiait pas la désignation d’un administrateur judiciaire soumis au statut du code de commerce »

Les praticiens seront intéressés par la solution dégagée par la (Lire la suite…)

construction travaux supplementaires defaut os rejet principe de l’estoppel rejet

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Une entreprise qui a procédé à des travaux de gros œuvre dans le cadre de la rénovation d’une maison individuelle forme, en réponse à une demande en indemnisation du maître de l’ouvrage, une demande reconventionnelle en paiement de travaux.

L’entreprise est déboutée par la cour d’appel au motif que les travaux supplémentaires n’avaient jamais fait l’objet d’une demande écrite; ce qui n’est que l’application d’une jurisprudence traditionnelle.

Mais, dans le cadre de son pourvoi en cassation, l’entreprise se prévaut du principe de l’estoppel pour soutenir que le maître d’ouvrage n’était pas de bonne foi puisqu’il avait successivement soutenu en première instance que les travaux litigieux n’avaient pas été achevés et qu’ils avaient été mal exécutés et en cause d’appel qu’il ne les avait jamais commandés.

L’argumentation de l’entreprise était intéressante car l’argumentation semblait bien contradictoire: soit les travaux n’ont jamais été commandés et le maître de l’ouvrage revendique des l’origine ce défaut de commande soit ils (Lire la suite…)

Immobilier permis construire surface minimum détachement parcelle droit a construire utilises prise en compte non

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Une commune refuse la délivrance d’un permis de construire au motif que le POS qui prévoit une surface de terrain minimum de 4000m² stipule également que lorsque le tènement provient d’une division, le terrain divisé et bâti doit conserver une surface minimum de 4000M²; ce qui n’était pas le cas en l’espèce.

Le tribunal et la cour administrative d’appel rejettent le recours du requérant.

Le conseil d’état (334287 2011/08/02) annule les décisions rendues ainsi que  refus de permis.

Pour fonder sa décision, le conseil d’état rappelle que si l’art L 115-5 CU permettait d’interdire qu’il soit construit sur une partie détachée d’un terrain dont la totalité des droits à construire a été précédemment utilisée, la loi SRU du 13 décembre 2000 a abrogé cet article et que :

« si le plan d’occupation des sols peut fixer au titre de l’article L. 123-1, dans sa rédaction antérieure à la loi du 13 (Lire la suite…)

Immobilier bail habitation conge pour vendre nullite prejudice etendue

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Un locataire reçoit un congé pour vendre. Il ne l’accepte pas et quitte les lieux.

Ultérieurement, il assigne en nullité de congé et paiement de dommages intérêts.

La cour d’appel:

- constate que le congé pour vendre délivré était nul et que le bien loué a été vendu à des conditions plus avantageuses que celles qui avaient été proposées,

- fait droit partiellement à la demande de dommages intérêts.

Dans son pourvoi, le locataire soutient que la cour a limité à tort son droit à réparation car le bailleur a commis deux fautes successives qui doivent toutes deux entraîner réparation : la première faute tient au congé en tant qu’il l’a amené à quitter les lieux, la seconde faute tient au congé en tant qu’il a méconnu son droit de préemption alors que la vente a été finalement conclu à un prix plus avantageux.

La cour de cassation (10-23542 2011/11/09) rejette le pourvoi en (Lire la suite…)

Immobilier construction architecte assurance garantie date d’effet

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Une police d’assurance souscrite par un architecte stipule que la garantie sera due lorsque les travaux auront fait l’objet d’une D.R.O.C (déclaration réglementaire d’ouverture de chantier) «  pendant la période de validité du contrat ».

La D.R.O.C étant, en l’espèce, antérieure à la date de prise d’effet du contrat, la cour d’appel rejette une demande en garantie de l’architecte formée à l’occasion d’une demande en réparation de désordres diligentée à son encontre par un maître d’ouvrage.

La cour de cassation (10-24517 2011/11/16) casse la décision rendue en jugeant que :

-  les articles L. 241 et A. 243-1 du code des assurances sont d’ordre public,

- l’assurance de responsabilité couvre les travaux ayant fait l’objet d’une ouverture de chantier pendant la période de validité du contrat d’assurance,

- cette notion s’entend comme le commencement effectif des travaux confiés à l’assuré,

-  la cour d’appel, qui n’a pas relevé la date à laquelle (Lire la suite…)

Immobilier bail commercial creancier nanti résiliation non dénoncée préjudice non

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Un créancier nanti, à qui une procédure de résiliation de bail n’a pas été notifiée, assigne le bailleur en paiement de dommages intérêts égaux à sa créance non recouvrée.

La cour d’appel le déboute de sa demande :

- en rappelant que la règle de l’inopposabilité de la résiliation du bail n’a pas pour effet de rendre le bailleur débiteur de la créance mais implique seulement que ce dernier est responsable du préjudice découlant de l’absence de notification.

- en relevant qu’en l’espèce le créancier, si il n’avait pas été informé de la procédure devant le tribunal, l’avait été de la procédure devant la cour et que pendant cette période d’une durée de six ans, il s’était abstenu soit de régler la dette au lieux et place du locataire pour conserver son  gage soit de faire vendre le fonds de commerce.

La cour de cassation ( 10/20021 2011/11/09) rejette le pourvoi (Lire la suite…)

Immobilier bail commercial renouvellement condition nationalité française nullité

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Dans le cadre d’une procédure de renouvellement de bail commercial, un bailleur oppose au locataire l’art L 145-3 du code de commerce qui prive le preneur étranger de la faculté de demander le renouvellement.

La cour de cassation (10-30291 2011/11/09) sans s’embarrasser de subtilités raye d’un trait de plume l’article L 145-3 en jugeant que cet article constitue une discrimination prohibée et tombe sous le coup de l’article 14 de la convention de sauvegarde des droits de l’homme

Chacun pourra « juger » cet arrêt à la lumière de sa propre conception de la société française sur le point de savoir si le fait de n’avoir accordé, jusqu’à cet arrêt, le droit au renouvellement, qui est un statut dérogatoire au droit commun, qu’aux seuls citoyens français constituait ou non une discrimination.

Ce qui, en revanche ne fait pas de doute, c’est que cette décision constitue une manifestation supplémentaire de la judiciarisation de la (Lire la suite…)

Immobilier antennes téléphonie mobiles arrêté municipal interdiction nullité

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Le maire de la commune des Pennes-Mirabeau prend un arrêté interdisant l’implantation d’antennes de téléphonie mobile à moins de 300 mètres d’une habitation.

La cour administrative d’appel annule cet arrêté.

Le conseil d’état ( 2011/10/26 329904 ) casse l’arrêt pour ne pas avoir relevé l’incompétence du maire à statuer en ce domaine puis rejette le recours de la commune.

Après avoir rappelé l’ensemble des textes applicables le conseil d’état conclut :

« … le maire ne pouvait, en tout état de cause, utilement invoquer le motif tiré de la mise en œuvre du principe de précaution pour justifier l’adoption, sur le territoire de la commune, de la réglementation contestée ; qu’en particulier, si la commune entend soutenir que les règles adoptées au niveau national ne prenaient pas suffisamment en compte les exigences posées par l’impératif de protection de la santé publique, cette circonstance ne l’habilitait pas davantage à prendre les mesures litigieuses »

On ne saurait dire plus clairement (Lire la suite…)

Immobilier arrête peril travaux executes d’office etat exécutoire recours ou la manière de bénéficier de travaux sans les payer

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Une commune prend un arrêté de péril pour faire face au mauvais état d’un parking appartenant à une copropriété, fait exécuter des travaux d’office puis émet un titre exécutoire pour recouvrer le coût des travaux exécutés.

Le tribunal administratif relève que l’arrêté de péril a été pris dans un cas ne relevant pas des dispositions du CCH (travaux non dus à un défaut de solidité de l’immeuble) et annule l’état exécutoire.

Devant le conseil d’état, la commune soutient que l’exception d’illégalité de l’arrêté de péril ne pouvait être soulevée par le premier juge, eu égard au fait que l’arrêté de péril était alors devenu définitif.

Le moyen était recevable sachant qu’il n’y a pas de lien nécessaire entre l’arrêté de péril et le titre exécutoire et qu’en conséquence l’exception d’illégalité ne pouvait être soulevée si l’arrêté était définitif.

Le conseil d’état (2011/07/28 336945) annule le jugement qui n’avait pas répondu (Lire la suite…)

Immobilier construction carrelage ou une non conformite couteuse

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Une entreprise qui procède à la rénovation de ses locaux commande à l’entreprise principale un carrelage d’un type déterminé à poser sur une surface de 700 m².

C’est un carrelage différent qui est installé par un sous-traitant.

Le maître d’ouvrage :

-        refuse la prestation,,

-        refuse une nouvelle intervention, partielle ou totale, de l’entreprise,

-        demande la condamnation de l’entreprise au coût du remplacement des carreaux augmenté des frais annexes : déménagement, gardiennage, frais travail de nuit etc. ;

La cour d’appel fait droit à sa demande et lui alloue la somme en principal de 252 107€ qui correspond au coût de remplacement total du carrelage, outre divers frais.

Devant la cour de cassation, l’entreprise condamnée soutient que, juridiquement, le demandeur pouvait demander soit l’exécution en nature, ce qu’il avait refusé, soit des dommages intérêts correspondant au préjudice mais non des dommages intérêts correspondant au coût d’une réfection totale.

La cour de cassation (Lire la suite…)