Actualité juridique
Loi du 13 juin 2006 dite loi Aurillac
Par cette loi le législateur a entendu renforcer
la protection des locataires à l’occasion
de certaines opérations de vente d’immeuble
dites « en bloc ».
Il faut rappeler préalablement qu’il existe
déjà deux droits de préemption au
bénéfice du locataire.
- Le premier droit de préemption résulte
de la loi du 31 décembre 1975.
Ce texte prévoit que lorsque un propriétaire
divise son immeuble pour le soumettre au régime
de la copropriété, le locataire en place
peut, à l’occasion de la première
vente consécutive à la division de l’immeuble,
exercer un droit de préemption sur le lot qu’il
occupe.
A défaut de préemption, le bail du locataire
se poursuit.
- Le second droit de préemption résulte
de la loi du 6 juillet 1989.
Lorsque un bailleur donne à son locataire un
congé pour vendre ce dernier peut à cette
occasion exercer un droit de préemption.
La loi Aurillac ajoute un troisième cas de préemption
en faveur du locataire.
Ce nouveau droit, qui vient s’ajouter aux
précédents, s’exerce aux conditions
suivantes :
- L’immeuble vendu doit comporter plus de dix
logements. En dessous de ce seuil la loi ne trouve pas
à s’appliquer.
- L’acheteur de l’immeuble ne doit pas
s’engager à proroger les baux en cours
pour une durée de six ans. Si il prend cet engagement
le locataire ne bénéficiera d’aucun
droit de préemption. Cette restriction s’explique
par le fait que le souci du législateur est de
favoriser la stabilité du locataire en place
et que ce souci de stabilité est satisfait par
l’engagement pris par le bailleur.
Art. 10-1. - I. - A. - « Préalablement
à la conclusion de la vente, dans sa totalité
et en une seule fois, d'un immeuble à usage d'habitation
ou à usage mixte d'habitation et professionnel
de plus de dix logements au profit d'un acquéreur
ne s'engageant pas à proroger les contrats de bail
à usage d'habitation en cours à la date
de la conclusion de la vente afin de permettre à
chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer
du logement qu'il occupe pour une durée de six
ans à compter de la signature de l'acte authentique
de vente qui contiendra la liste des locataires concernés
par un engagement de prorogation de bail, le bailleur
doit faire connaître par lettre recommandée
avec demande d'avis de réception à chacun
des locataires… »
Modalités d’exercice du droit de préemption
Par le bailleur
Le bailleur doit faire connaître par lettre RAR,
le prix et les conditions de la vente.
Il doit joindre un projet de règlement de copropriété
et un diagnostic technique
Art. 10-1. - … « le bailleur doit faire
connaître par lettre recommandée avec demande
d'avis de réception à chacun des locataires
ou occupants de bonne foi l'indication du prix et des
conditions de la vente, dans sa totalité et en
une seule fois, de l'immeuble ainsi que l'indication du
prix et des conditions de la vente pour le local qu'il
occupe.
Cette notification doit intervenir à peine de nullité
de la vente, dans sa totalité et en une seule fois,
de l'immeuble. Elle s'accompagne d'un projet de règlement
de copropriété qui réglera les rapports
entre les copropriétaires si l'un au moins des
locataires ou occupants de bonne foi réalise un
acte de vente, ainsi que des résultats d'un diagnostic
technique portant constat de l'état apparent de
la solidité du clos et du couvert et de celui de
l'état des conduites et canalisations collectives
ainsi que des équipements communs et de sécurité.
Ce diagnostic est établi par un contrôleur
technique au sens de l'article L. 111-23 du code
de la construction et de l'habitation ou par un architecte
au sens de l'article 2 de la loi n° 77-2
du 3 janvier 1977 sur l'architecture, qui ne
doit avoir avec le propriétaire de l'immeuble ou
son mandataire aucun lien de nature à porter atteinte
à son impartialité ou à son indépendance.
Les dépenses afférentes à ce diagnostic
sont à la charge du bailleur.
Nonobstant les dispositions de l'article 1751 du code
civil, cette notification est de plein droit opposable
au conjoint du locataire ou occupant de bonne foi si son
existence n'a pas été préalablement
portée à la connaissance du bailleur. Elle
vaut offre de vente au profit du locataire ou occupant
de bonne foi. »
Par le locataire
Le locataire a quatre mois pour prendre position en indiquant
éventuellement qu’il entend bénéficier
d’un prêt.
Art. 10-1. « … L'offre est valable
pendant une durée de quatre mois à compter
de sa réception. Le locataire ou occupant de bonne
foi qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose,
à compter de la date d'envoi de sa réponse
au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation
de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie
au bailleur son intention de recourir à un prêt,
son acceptation de l'offre de vente est subordonnée
à l'obtention du prêt et, en ce cas, le délai
de réalisation est porté à quatre
mois. Passé le délai de réalisation
de l'acte de vente, l'acceptation de l'offre de vente
est nulle de plein droit.
Lorsque, en raison de la vente d'au moins un logement
à un locataire ou un occupant de bonne foi, l'immeuble
fait l'objet d'une mise en copropriété et
que le bailleur décide de vendre les lots occupés
à des conditions ou à un prix plus avantageux
à un tiers, le notaire doit, lorsque le propriétaire
n'y a pas préalablement procédé,
notifier au locataire ou occupant de bonne foi ces conditions
et prix à peine de nullité de la vente.
Cette notification vaut offre de vente à leur profit.
Elle est valable pendant une durée d'un mois à
compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été
acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire ou occupant de bonne foi qui accepte l'offre
ainsi notifiée dispose, à compter de la
date d'envoi de sa réponse au propriétaire
ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la
réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse,
il notifie son intention de recourir à un prêt,
l'acceptation par le locataire ou occupant de bonne foi
de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention
du prêt et le délai de réalisation
de la vente est porté à quatre mois. Si,
à l'expiration de ce délai, la vente n'a
pas été réalisée, l'acceptation
de l'offre de vente est nulle de plein droit. »
Les sanctions du non respect des textes
Elles sont particulièrement sévères
puisque la vente de l’immeuble peut être annulée.
