Actualité
jurisprudentielle
3 - BAIL
3.1 - Actualité jurisprudentielle bail d'habitation
Charges récupérables
Dépenses liées à la rémunération
de la gardienne non récupérables lorsque
les taches d'entretien des parties communes et d'élimination
des rejets sont partagées avec une entreprise de services.
Arrêt du 27 septembre 2006
Cour de cassation - Troisième chambre civile
Sur le second moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 31 mai 2005),
que l’association Les Habitants du 212 et plusieurs
locataires ont assigné la société
civile immobilière 212 rue Saint-Maur
(la SCI) en remboursement d’un trop-perçu
de charges locatives au titre des dépenses de rémunération
de la gardienne de leur immeuble ;
Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de
dire qu'elle avait indûment perçu des locataires
75 % des salaires de la gardienne et qu'elle devait cesser
de les leur imputer à titre de charges récupérables
pour l'avenir, alors, selon le moyen, qu'aux termes de
l'article 2 du décret du 26 août 1987,
lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination
des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge,
les dépenses correspondant à sa rémunération
sont exigibles au titre des charges récupérables
à concurrence des trois quarts ; qu'elles
le sont dans le cas où le gardien assure cumulativement
l'élimination des rejets et une partie de l'entretien
des parties communes mais qu'en raison du nombre de bâtiments
regroupés dans un même ensemble immobilier,
il est assisté dans l'entretien des parties communes
par un tiers ; qu'en retenant, dans le cas où la
gardienne assure cumulativement les tâches d'élimination
des rejets et d'entretien des parties communes mais doit
être assistée dans cette tâche en raison
du nombre de bâtiments et de l'excès de travail
que leur entretien représente, que la gardienne
n'assure pas la totalité des travaux d'entretien,
la cour d'appel qui a décidé que la rémunération
de la gardienne n'était pas en conséquence
une charge locative récupérable a, statuant
ainsi, violé le texte susvisé ;
Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, que
la rédaction de l’article 2 du décret
du 26 août 1987 implique que la récupération
des trois quarts de la rémunération du gardien
n'est possible que dans la mesure où l'entretien
des parties communes et l'élimination des rejets
sont assurés cumulativement par le gardien ou le
concierge et que l'emploi du verbe « assurer »
et non du verbe « participer » dans
cette disposition implique que la récupération
partielle des dépenses correspondant à sa
rémunération n'est possible que lorsque
le gardien ou le concierge effectue seul les travaux d'entretien
des parties communes et d'élimination des rejets
à l'exclusion de tout partage de ces activités
avec un tiers, la cour d'appel, qui a constaté
que la gardienne de l’immeuble partageait les travaux
d'entretien des parties communes avec une société
de nettoyage, en a exactement déduit que les dépenses
liées à la rémunération de
la première n'étaient pas récupérables
et devaient donner lieu à restitution en faveur
des locataires ;
D’où il suit que le moyen n’est pas
fondé.
