Actualité
jurisprudentielle
1 - ACTUALITE JURISPRUDENTIELLE
VENTE D'IMMEUBLES
Un constructeur de maison individuelle ne
peut exiger de l’acquéreur qui ne se fait
pas assister d’un professionnel lors de la réception
de l’ouvrage, le paiement du solde du prix.
(Cour de Cassation, chambre criminelle, 17 décembre
2003,
Juris-Data n° 2003-021904)
L’article R 231-7 du code de la construction et
de l’habitation dispose de façon rigoureuse
et protectrice pour l’acquéreur individuel,
que le solde du prix est payable dans les conditions suivantes
:
« 1. Lorsque le maître de l'ouvrage se fait
assister, lors de la réception, par un professionnel
mentionné à l'article L. 231-8, à
la levée des réserves qui ont été
formulées à la réception ou, si aucune
réserve n'a été formulée,
à l'issue de la réception ;
2. Lorsque le maître de l'ouvrage ne se
fait pas assister par un professionnel pour la réception,
dans les huit jours qui suivent la remise des clés
consécutive à la réception, si aucune
réserve n'a été formulée,
ou, si des réserves ont été formulées,
à la levée de celles-ci.
Dans le cas où des réserves sont formulées,
une somme au plus égale à 5 p. 100 du prix
convenu est, jusqu'à la levée des réserves,
consignée entre les mains d'un consignataire accepté
par les deux parties ou, à défaut, désigné
par le président du tribunal de grande instance.
»
Enregistrement - Actes soumis - Promesse unilatérale
de vente - Domaine d'application - Exclusion - Promesse
incluse dans une transaction
Viole l'article 1840 A du code général des
impôts applicable à la cause et les articles
2044 et 2052 du code civil la cour d'appel qui déclare
nulle, pour n'avoir pas été enregistrée
dans le délai de dix jours à compter de
son acceptation, une promesse unilatérale de vente
incluse dans une transaction conclue sous seing privé,
alors que la transaction est une convention ayant entre
les parties autorité de la chose jugée,
stipulant des engagements réciproques interdépendants,
dont la promesse de vente n'est qu'un élément,
de sorte que l'article 1840 A du code général
des impôts est sans application.
Arrêt
La société Soparco s'est pourvue en cassation
contre l'arrêt de la cour d'appel de Poitiers (1re
chambre civile) en date du 19 décembre 2000 ;
Cet arrêt a été cassé le 26
mars 2003 par la troisième chambre civile de la
Cour de cassation ;
La cause et les parties ont été renvoyées
devant la cour d'appel de Limoges qui, saisie de la même
affaire, a statué par arrêt du 13 octobre 2004
dans le même sens que la cour d'appel de Poitiers
par des motifs qui sont en opposition avec la doctrine
de l'arrêt de cassation ;
Un pourvoi ayant été formé contre
l'arrêt de la cour d'appel de Limoges, M. le premier
président a, par ordonnance du 15 septembre 2005,
renvoyé la cause et les parties devant l'assemblée
plénière ;
La demanderesse invoque, devant l'assemblée plénière,
le moyen de cassation annexé au présent
arrêt ;
Ce moyen unique a été formulé, dans
un mémoire déposé au greffe de la
Cour de cassation, par la SCP de Chaisemartin-Courjon,
avocat de la société à responsabilité
limitée Soparco ;
Des observations en défense et un mémoire
en défense ont été déposés
au greffe de la Cour de cassation par la SCP Gaschignard,
avocat de la commune de Luçon ;
Le rapport écrit de M. Moussa, conseiller, et l'avis
écrit de M. Cédras, avocat général,
ont été mis à la disposition des
parties ;
(...)
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1840 A du code général des
impôts, applicable à la cause, et les articles
2044 et 2052 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, rendu sur
renvoi après cassation (3e Civ., 26 mars 2003,
Bull., III, n° 71), que la commune de
Luçon et la Société de participation
et de conseil (Soparco), qui étaient en litige
au sujet d'une vente immobilière conclue en 1993,
ont signé le 21 avril 1995 un protocole d'accord
aux termes duquel la commune de Luçon s'est engagée
à céder à la Soparco divers terrains
et bâtiments sous condition suspensive de la construction
d'un hôtel, les parties se désistant des
instances en cours et la Soparco reconnaissant la caducité
de la vente de 1993 et s'engageant à formaliser
cette reconnaissance par acte authentique ; que la
commune de Luçon soutenant que la promesse unilatérale
de vente était nulle, faute d'avoir été
enregistrée dans les dix jours de son acceptation
par son bénéficiaire, la Soparco a engagé
une action en justice afin de faire constater le caractère
synallagmatique de l'accord ;
Attendu que pour déclarer nulle la promesse de
vente, l'arrêt retient que le protocole d'accord
ne comporte pas, en contrepartie de l'engagement de la
commune de Luçon de vendre, un engagement corrélatif
d'acheter à la charge de la Soparco, que la circonstance
que la promesse est incluse dans une transaction ne peut
avoir pour effet de remettre en cause son caractère
unilatéral et n'implique nullement pour le bénéficiaire
l'obligation d'acheter et que, s'agissant d'une promesse
unilatérale, la commune de Luçon est bien
fondée à opposer à la Soparco les
dispositions de l'article 1840 A du code général
des impôts ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la transaction est une
convention ayant entre les parties autorité de
la chose jugée, stipulant des engagements réciproques
interdépendants, dont la promesse de vente n'est
qu'un élément, de sorte que l'article 1840 A
du code général des impôts est sans
application, la cour d'appel a violé les textes
susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt
rendu le 13 octobre 2004, entre les parties,
par la cour d'appel de Limoges ; remet, en conséquence,
la cause et les parties dans l'état où elles
se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être
fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux.
ASS. PLEN. 24 février 2006 CASSATION
N° 04-20.525.- C.A. Limoges, 13 octobre 2004
