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2 - ACTUALITE JURISPRUDENTIELLE DU REGIME DE COPROPRIETE

Le règlement de copropriété d’un immeuble ne peut imposer à un copropriétaire des restrictions aux droits que ce dernier possède sur son lot privatif.

Aux termes d’un arrêt du 4 novembre 2004, reproduit ci-après, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation réaffirme sa jurisprudence en la matière.

En l’espèce, un règlement de copropriété prévoyait que « le concierge habiter(ait) obligatoirement au rez-de-chaussée dans des locaux spécialement affectés à cet effet ».

Or, les dits locaux étaient des lots privatifs, et non des parties communes.

Ces locaux avaient été acquis par un adjudicataire à la suite d’une vente sur saisie.

L’adjudicataire ensuite de son achat poursuivait la récupération de son lot.

Il lui était opposé le règlement ci dessus.

La cour de Cassation donne raison à l’adjudicataire

Le règlement de copropriété ne pouvait imposer au nouveau copropriétaire des restrictions aux droits d’usage et de jouissance que ce dernier possédait sur ses lots.


03-14.711
Arrêt n° 1101 du 4 novembre 2004
Cour de cassation - Troisième chambre civile
Cassation partielle

Demandeur(s) à la cassation : Société Investissimo
Défendeur(s) à la cassation : Syndicat des copropriétaires La Rouvière, représenté par son syndic en exercice, la société Cogedim Fouque

Sur le moyen unique :
Vu l’article 544 du Code civil, ensemble l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 27 février 2003), que des lots en rez-de-chaussée conservés par le promoteur-vendeur en liquidation judiciaire d’un ensemble immobilier en copropriété et utilisés comme conciergeries ont été vendus par adjudication le 24 avril 1997 à la société Investissimo ; que l’adjudicataire a fait délivrer le 24 mars 1998 un congé au syndicat des copropriétaires La Rouvière, locataire verbal, et l’a assigné pour voir valider le congé et prononcer son expulsion et celle des occupants de son chef ;

Attendu que pour rejeter la demande d’expulsion l’arrêt retient que l’affectation des lots est justifiée par la destination de l’immeuble, que l’article 55 du règlement de copropriété selon lequel « le concierge habitera obligatoirement au rez-de-chaussée dans des locaux spécialement affectés à cet effet » est licite et opposable à l’acquéreur, que les caractéristiques de l’immeuble imposent la présence à demeure de concierges, que les locaux du rez-de-chaussée ont été immédiatement affectés en conciergeries par le promoteur-constructeur et équipés d’un matériel spécifique, qu’il les a loués verbalement au syndicat des copropriétaires et que l’attention de l’adjudicataire a été attirée par le cahier des charges sur leur usage impératif ;
Qu’en statuant ainsi, alors que cette stipulation du règlement de copropriété ne pouvait avoir pour effet d'instituer de restriction aux droits de copropriétaires sur leur lot, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a déclaré valable le congé délivré au syndicat des Copropriétaires, l'arrêt rendu le 27 février 2003, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Président : M. Weber
Rapporteur : M. Rouzet, conseiller
Avocat général : M. Cédras
Avocat(s) : Me Cossa, la SCP Roger et Sevaux



Précisions sur les dépenses devant figurer au budget prévisionnel du syndicat des copropriétaires

Le décret n° 2004-479 du 27 mai 2004 modifie le décret du 17 mars 1967, notamment, la section VI qui s’intitule désormais « La comptabilité du syndicat », et dans cette section, les articles 44 et 45 qui sont entièrement modifiés.

En effet, ces articles, qui traitent dorénavant des dépenses devant figurer au budget prévisionnel du syndicat des copropriétaires, indiquent qu’il s’agit des dépenses afférentes aux travaux de maintenance de l’immeuble.

Ainsi, l’article 45 nouveau du décret du 17 mars 1967 dispose que :

« Les travaux de maintenance sont les travaux d'entretien courant, exécutés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun; ils comprennent les menues réparations.
«Sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux de remplacement d'éléments d'équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l'ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d'entretien y afférent.
«Sont aussi assimilées à des travaux de maintenance les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d'équipement communs. »

Par ailleurs, l’article 44 du même décret dispose que :

« Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes :
1° Aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ;
2° Aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
3° Aux travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;
4° Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;
5° Et, d'une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble. »

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