Archives pour la catégorie Bail commercial

Immobilier baux commerciaux liquidation judiciaire loyers postérieurs L.J impayés délais

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Un liquidateur judiciaire reçoit un commandement de payer les loyers échus postérieurement au jugement d’ouverture et visant la clause résolutoire figurant au bail. Le commandement étant resté sans effet le bailleur assigne pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire. La cour d’appel accorde au liquidateur un délai de quatre mois pour s’acquitter; Le bailleur forme un pourvoi en soutenant que la cour d’appel ne pouvait déroger à la règle de l’art L 622-14 du code de commerce qui prévoit (Lire la suite…)

Immobilier bail commercial adjonction activités modification notable incidence favorable nécessité non déplafonnement

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Le propriétaire d’un fonds de commerce à usage de bar se voit autorisé par le bailleur à adjoindre une activité d’hôtel-restaurant sans contrepartie financière. La cour d’appel en conclut que cette extension constitue une modification notable et que le loyer en renouvellement doit être fixé hors plafonnement. Dans son pourvoi, le locataire soutient que les juges du fond auraient du relever que la modification était, non seulement notable, mais que de surcroît elle avait une incidence favorable sur le commerce considéré. On (Lire la suite…)

Immobilier baux commerciaux indemnité éviction refus défaut immatriculation société formation reprise engagements

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Un bailleur, ensuite d’une cession du fonds de commerce par son locataire primitif, fait délivrer à une société en formation, cessionnaire du bail, un congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction pour défaut d’immatriculation au registre du commerce. La cour d’appel valide le congé et le refus d’indemnité d’éviction en jugeant que «  si l’immatriculation permet à la société de reprendre à son compte dès l’origine les actes passés en son nom, elle ne peut avoir pour effet de (Lire la suite…)

Immobilier bail commercial obligation adhésion association nullité consequences

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Un locataire commerçant cesse de régler les cotisations dues à une association de commerçants à laquelle il avait adhéré en exécution d’une clause de son bail qui lui en faisait obligation. L’association l’ayant assigné en paiement de cotisations, le locataire soutient, reconventionnellement, que la clause de son bail qui lui faisait obligation d’adhérer à l’association est nulle et il demande le remboursement des cotisations versées. La cour d’appel fait droit à la demande du locataire et rejette la demande de (Lire la suite…)

Immobilier bail commercial creancier nanti résiliation non dénoncée préjudice non

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Un créancier nanti, à qui une procédure de résiliation de bail n’a pas été notifiée, assigne le bailleur en paiement de dommages intérêts égaux à sa créance non recouvrée. La cour d’appel le déboute de sa demande : en rappelant que la règle de l’inopposabilité de la résiliation du bail n’a pas pour effet de rendre le bailleur débiteur de la créance mais implique seulement que ce dernier est responsable du préjudice découlant de l’absence de notification. en relevant qu’en l’espèce (Lire la suite…)

Immobilier bail commercial renouvellement condition nationalité française nullité

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Dans le cadre d’une procédure de renouvellement de bail commercial, un bailleur oppose au locataire l’art L 145-3 du code de commerce qui prive le preneur étranger de la faculté de demander le renouvellement. La cour de cassation (10-30291 2011/11/09) sans s’embarrasser de subtilités raye d’un trait de plume l’article L 145-3 en jugeant que cet article constitue une discrimination prohibée et tombe sous le coup de l’article 14 de la convention de sauvegarde des droits de l’homme Chacun pourra (Lire la suite…)

Immobilier baux commerciaux instruction memoire defaut ar procedure nullite

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Dans le cadre d’une procédure de renouvellement de bail commercial une expertise est ordonnée. Après dépôt du rapport, le bailleur notifie son mémoire sans respecter le formalisme de la loi, c’est-à-dire sans le notifier par recommandé avec accusé de réception. Le locataire fait alors plaider la nullité de la notification ainsi que celle de la procédure antérieure. La cour d’appel prononce la nullité du mémoire mais considère pour le surplus que les parties se retrouvent devant le premier juge en (Lire la suite…)

Baux commerciaux clause indexation code monetaire et financier nullite

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La situation économique, médiocre, aidant, certains locataires ont scruté leurs baux pour tenter de trouver un moyen de soulager leur trésorerie notamment en cherchant à combattre les clauses d’indexation de loyer. C’est ainsi qu’a été redécouvert l’art L 112-1 du code monétaire et financier qui dispose qu’est réputée non écrite toute clause d’un bail prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision. Or, nombre de baux, qui ont d’ailleurs été (Lire la suite…)

Immobilier bail commercial deplafonnement taxe fonciere

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La cour de cassation (2011/09/14 10/23510) rejette un pourvoi contre un arrêt qui considérait que l’augmentation de la taxe foncière relevée en l’espèce était modeste au regard des revenus locatifs et ne pouvait entraîner le déplafonnement. La motivation de l’arrêt de rejet est intéressante car elle considère bien qu’une augmentation de cette taxe, si elle avait été considérée comme notable par les juges du fond, aurait pu entrainer le déplafonnement : « Attendu que la cour d’appel, qui a souverainement retenu que l’accroissement de (Lire la suite…)

Immobilier baux commerciaux valeur locative deplafonnement modification notable impact commerce considere

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Une cour d’appel retient le déplafonnement d’un loyer eu égard à la création d’une ligne de tramway passant devant le fonds de commerce considéré en notant que : «  qu’une telle modification doit être appréciée en elle même, par référence seulement à l’impact qu’elle peut avoir sur l’activité commerciale développée, peu important, si cet impact est constaté, qu’il soit favorable ou défavorable et qu’il ne peut pas, en l’espèce, ne pas être tenu compte d’une modification notable des facteurs locaux de (Lire la suite…)

Baux commerciaux destination pension de famille personnes dependantes non

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Un bail commercial est signé dans les années 1960 avec comme destination « pension de famille ou maison de retraite pour vieillards » Ensuite de la promulgation de la loi du 24 juillet 1997 prévoyant la notion de personnes âgées dépendantes et créant un régime spécifique pour les établissements accueillant des personnes dépendantes, le locataire entend faire supporter au bailleur les travaux de restructuration de l’immeuble devant être exécutés pour satisfaire à la loi. La cour d’appel rejette la demande (Lire la suite…)

Bail professionnel révision contractuelle modalités insuffisantes débouté

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Un bail professionnel  organise  une clause de révision du loyer en renouvellement  qui stipule que le loyer sera fixé d’un commun accord entre les parties et à défaut à dire d’expert désigné par les parties ou à défaut par le tribunal. Ensuite d’un contentieux entre les parties, la cour d’appel rejette la demande du bailleur faute d’applicabilité de la clause de révision prévue au bail. La cour de cassation ( 2011/06/28 N°10-19276) rejette le pourvoi avec l’attendu suivant : « (Lire la suite…)

Baux commerciaux cessionnaire non acquéreur fonds non agrée droit discrétionnaire non

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Le refus d’agrément d’un cessionnaire du droit au bail non acquéreur du fonds n’est pas discrétionnaire. Un bail commercial prévoit que le bail peut être cédé sans le fonds à la condition d’obtenir l’accord du bailleur. Dans des circonstances assez classiques (accord du bailleur à la cession moyennant un nouveau bail avec le cessionnaire à un nouveau prix) les transactions n’aboutissent pas et, in fine, le bailleur oppose un refus pur et simple à la cession. La cour d’appel  juge (Lire la suite…)

Baux commerciaux indemnité éviction bailleur débiteur exclusif non

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Un locataire, en suite d’un refus de renouvellement pour motif grave et légitime, assigne son bailleur en paiement d’indemnité d’éviction. En cours de procédure, le bailleur vend l’immeuble dans lequel le fonds est exploité. Après dépôt du rapport de l’expert judiciaire, le locataire assigne l’ancien propriétaire. Il est débouté de sa demande par un arrêt de cour d’appel qui juge qu’au regard des articles L. 145-10, L. 145-14 et L. 145-17 du code de commerce, l’action ne peut être engagée (Lire la suite…)

Immobilier bail commercial divorce indivision post communautaire immatriculation

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L’indivision post-communautaire peut permettre, au moins  temporairement, de ne pas satisfaire aux dispositions de l’art L 145-1 du code de commerce. Des époux prennent à bail un local à usage commercial en 1992. Ils divorcent en 1997. Le bailleur leur fait délivrer un congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction pour défaut d’immatriculation au R.C de l’ex-époux. La cour d’appel déboute le bailleur de sa prétention. La cour de cassation (2011/06/01 N°10/18855) rejette le pourvoi avec l’attendu suivant (Lire la suite…)

Immobilier bail commercial commandement clause resolutoire locataire procedure collective consequences

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La cour de cassation juge (2011/05/17 N°10/12866) par un arrêt qui sera publié au bulletin de la cour, qu’il ne peut être poursuivi, postérieurement à un jugement de redressement judiciaire, une procédure tendant à faire constater l’acquisition d’une clause résolutoire visée dans un commandement délivré antérieurement au jugement de redressement. Un bailleur de locaux commerciaux fait délivrer le 28 juillet 2005 un commandement de payer visant la clause résolutoire. La cour d’appel constatant qu’au 28 août 2005, les loyers dus (Lire la suite…)

Immobilier bail commercial conge avec refus renouvellement nullite bail renouvele ancien prix non

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Des locataires de locaux commerciaux demandent, le 6 septembre 2004, le renouvellement de leur bail qui venait à terme le 25 janvier 2005. Le bailleur par acte du 7 décembre 2004 refuse le renouvellement et délivre congé pour motifs graves et légitimes. La cour d’appel saisie du contentieux juge que le refus de renouvellement effectué par le bailleur hors du délai de trois mois prévu par l’art L 145-10 CC est nul et que le bail s’est poursuivi entre les (Lire la suite…)

Immobilier bail commercial sous location defaut exploitation locataire principal agrement tacite

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Mai 1987, un bailleur consent à un locataire un bail de neuf ans sur des locaux à usage d’établissement d’enseignement. Juin 1987, le locataire sous-loue la totalité des locaux. 1996, le bailleur renouvelle pour 9 ans le bail consenti. 2004, le bailleur délivre un congé, sans offre de renouvellement ni indemnité d’éviction, au locataire principal en lui déniant le droit au statut en l’absence d’exercice dans les lieux d’une activité et subsidiairement, pour motifs graves et légitimes pour défaut de (Lire la suite…)

Immobilier bail commercial modification assiette surfaces ventes et reserve deplafonnement non

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Un locataire à titre commercial, effectue, à ses frais, et sans modification de l’assiette du bail, des travaux qui ont pour conséquence de modifier les surfaces affectées respectivement à la réception du public et à l’exploitation. La surface commerciale affectée à la clientèle est ainsi augmentée de 620 m². En réponse à une demande de déplafonnement du bailleur, la cour d’appel tout en relevant  que: « les conditions matérielles du déplafonnement étaient certes ainsi réunies puisque cette transformation apportée à (Lire la suite…)

Immobilier bail commercial bail derogatoire bail neuf ans charge preuve

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Bien souvent, à l’issue d’un bail dérogatoire, c’est le locataire qui prétend à la propriété commerciale. En l’espèce, la situation est inverse. Le bailleur, soutenant que le locataire était resté dans les lieux après le délai de deux ans, assigne en en paiement des loyers arriérés pour la période postérieure au délai de deux ans. La cour d’appel le déboute au motif, notamment, qu’il ne rapportait pas la preuve que le locataire était resté dans les lieux. Le bailleur forme (Lire la suite…)