Contrat réservation
Une SNC dépose une demande de permis de construire pour 22 maisons d’habitation en avril 2002.
Entre août 2000 et janvier 2002 des contrats de réservations sont signés avec versement de dépôt de garantie.
Le permis de construire délivré en octobre 2000 ne devient définitif qu’en novembre 2002 en raison de recours déposés.
En janvier 2003, la SNC retourne les chèques de réservation en se prévalant de la caducité contractuelle de l’engagement ; en retour les réservataires assignent pour faire juger que les ventes sont parfaites.
Devant la cour d’appel les réservataires soutiennent que même après l’expiration du délai convenu, une réservation ne peut être résiliée que de bonne foi ; ce qui selon eux n’était pas le cas puisque le permis était purgé de recours au jour de la résiliation.
La cour de cassation rejette le pourvoi ( 2011/11/30 10/25451) en jugeant :
- que la SNC ne s’était pas engagé à vendre mais à proposer à la vente dans un certain délai en cas de réalisation du programme,
- que la SNC était en droit d’opposer aux réservataires la caducité des contrats de réservation sans qu’il puisse lui être opposé une mauvaise foi « sachant qu’il ne pouvait lui être fait grief de ne pas avoir pu mettre en place dans le délai d’un an à compter des signatures des contrats l’une des garanties d’achèvement ou de remboursement légalement prévues, avant que les permis de construire aient été accordés de façon définitive, sa négligence dans le cadre des recours formés contre lesdits permis n’étant par ailleurs ni alléguée ni justifiée »
On peut comprendre la frustration des réservataires qui voient le promoteur se libérer de ses obligations alors même que le permis est devenu définitif.
Cependant le promoteur ne pouvait voir son engagement étendu au-delà des obligations contractuelles souscrites ni faire l’objet d’une condamnation à dommages intérêts puisque la cour d’appel avait relevé que sa mauvaise foi n’était pas établie.
Ceci étant, cet arrêt souligne le faible degré d’engagement que l’art L 261-15 CCH fait peser sur le promoteur.
Cabinet Perrault Cabinet d’avocats spécialisés en droit immobilier