Archives de l’auteur : Jacques Perrault

Immobilier vente demande en nullité demande réduction de prix ultérieure recevabilité

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Les acheteurs d’une maison d’habitation subissent une importante inondation durant l’été 2011 alors qu’ils avaient acquis en février de la même année.

Ayant appris qu’un sinistre identique, dont ils n’avaient pas été informés, s’était produit en 2000, ils assignent en nullité de la vente pour réticence dolosive.

Ils sont déboutés.

Ils introduisent ensuite une action en réduction de prix, toujours pour réticence dolosive.

La cour d’appel les déclare irrecevables en jugeant que :

  • il incombe au demandeur de présenter dans la même instance toutes les demandes fondées sur la même cause,
  • en l’espèce, les deux demandes avaient la même cause : la réticence dolosive des vendeurs.

La cour de cassation (10/23141 2012/01/11) casse l’arrêt en jugeant, non pas que les deux demandes n’avaient pas la même cause, mais qu’elles n’avaient pas le même objet.

Cet arrêt important, car il limite un peu le champ de l’irrecevabilité due à un oubli ou à une erreur d’analyse du demandeur, sera publié au bulletin de la cour

Voir CC art 1351

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Immobilier construction rénovation responsabilité étendue

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Un immeuble ancien est vendu après avoir fait l’objet de travaux de rénovation modestes : Changement des revêtements de sols,  mise en œuvre de cloisons de doublage et de faux-plafonds avec incorporation d’isolant, réfection de l’électricité, traitement des joints des entourages des baies vitrées, velux en toiture neufs et plomberie neuve.

Ces travaux sont à l’origine du développement d’un champignon qui existait à l’état latent dans le sol; ce que signalait l’acte de vente.

L’immeuble se trouvant affecté dans ses composants structurels, l’acquéreur assigne sur le fondement de l’art 1792 CC et obtient satisfaction alors pourtant que la cour d’appel avait relevé que les travaux de rénovation n’avaient affecté ni le gros œuvre ni les menuiseries mais avait jugé néanmoins que « ces travaux doivent être assimilés à des travaux de construction d’un ouvrage, analyse que traduit l’évolution du prix de l’immeuble (le prix de vente étant de près de sept fois supérieur au prix d’achat moins de neuf ans plus tôt ».

La cour de cassation rejette le pourvoi (2012/01/24 11/13165) en jugeant que « la cour d’appel en a exactement déduit que, par leur importance, ces travaux devaient être assimilés à des travaux de construction d’un ouvrage ».

Il semble bien que la cour d’appel se soit déterminée, au moins en partie, pour des motifs de fait étrangers à la nature des travaux.

La référence au prix de revente de l’immeuble est à cet égard éclairante car ce prix, s’il a pu impressionner les magistrats, est étranger à la nature des travaux et pourtant la cour de cassation n’a pas cru devoir écarter cette motivation.

Il s’agit peut-être là d’une décision d’espèce sans lendemain; il n’en reste pas moins qu’elle ne peut qu’inciter les praticiens à utiliser tous les arguments, ce qu’on leur reproche souvent, même les plus étrangers au sujet, voire les plus « politiques ».

Art 1792 CC

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Immobilier construction marché travaux contrat construction maison individuelle prêteur obligation conseil

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Des époux concluent avec une société un contrat intitulé «  marché de travaux pour la construction d’une maison individuelle en bois ».

Il est remis aux maîtres d’ouvrage un plan de la maison et une notice descriptive de l’ensemble des lots.

Le crédit immobilier consent un prêt et débloque des fonds lors de la signature du contrat puis lors de la délivrance du permis.

Ultérieurement, la société abandonne le chantier puis est placée en liquidation judiciaire.

Les époux, assignent alors le crédit immobilier en remboursement des sommes débloquées au motif que le marché était, non un marché de travaux, mais un contrat de construction de maison individuelle avec plan et que la banque n’avait pas respecté les dispositions de  l’art L 231-1 du code de la construction.

L’arrêt fait droit à la demande.

La cour de cassation ( 10/19714 2012/01/11) rejette le pourvoi en jugeant que si le prêteur n’a pas l’obligation de requalifier le contrat passé il est néanmoins tenu à une obligation de conseil et qu’il ne pouvait lui échapper, étant «  rompu la lecture des contrats de construction de maison individuelle » que l’acte était un contrat de ce type.

Là comme ailleurs, la spécialisation accroît les responsabilités, le banquier qualifié par la cour de professionnel « rompu aux contrats » se voit chargé d’une responsabilité de juriste.

Code Construction L 231-2C L 231-10

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Immobilier bail habitation congé pour vendre demande prorogation demande nullité congé

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Un locataire qui a reçu un congé pour vendre demande la prorogation de son bail pour deux ans par application de l’art 11-1 de la loi du 6 juillet 1969.

A l’issue de cette période il se maintient dans les lieux et plaide la nullité du congé pour vendre.

Le bailleur quant à lui soutient que cette demande de reconduction constituait nécessairement une renonciation à contester la validité du congé

La cour d’appel fait droit à la demande du locataire et la cour de cassation (2012/01/18 11/10389) rejette le pourvoi en jugeant que la renonciation à un droit doit être certaine, expresse et non équivoque; ce que n’était pas, pour la cour, la demande de prorogation faite par application de l’art 11 de la loi.

D’une certaine façon une telle décision était prévisible tant la loi et jurisprudence dressent en la matière d’obstacles à l’action du bailleur.

loi 16 juillet 1989 art 11-1 et 15-II

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Immobilier copropriété existence constitution nécessité non

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Des propriétaires font, selon état descriptif de division, diviser leur immeuble en deux lots comprenant chacun une maison d’habitation et une quote part des tantièmes indivis du sol ; ce dernier étant commun en toutes ses parties y compris le sol d’assiette des parties bâties.

Ces deux lots sont vendus.

Ultérieurement, un glissement de terrain intervient sur l’un des lots.

Le propriétaire de ce lot fait exécuter les travaux de soutènement à ses frais et assigne l’autre copropriétaire en paiement de sa quote part du cout des travaux.

La cour fait droit à la demande au motif que l’action, comme le soutenaient les défendeurs, ne pouvaient être dirigée contre le SDC puisque celui-ci n’avait pas été constitué.

Sans surprise, la cour de cassation ( 10/24413 2012/01/11) casse l’arrêt en relevant que les copropriétaires sont «  obligatoirement et de plein droit  groupés en syndicat dès lors que la propriété est répartie entre plusieurs personnes en lots comprenant chacun des parties privatives et une quote part de parties communes »

Jurisprudence constante

Loi 10 juillet 1965 art 1er et 14 

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Immobilier vente état futur achèvement surface non fournie prestation non conformes diminution prix délai préfix point de départ

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Des époux acquièrent en VEFA un appartement qui leur est livré avec une surface de 62m² alors que le contrat stipulait 66,10M² et qui comporte des non conformités dues à l’absence de branchement d’eau dans la cuisine pour un lave-linge et un lave-vaisselle.

Les acheteurs diligentent une action en diminution de prix à laquelle la cour fait droit en retenant comme point de départ du délai annal, non la date de la vente, mais la date de livraison

La cour de cassation (CC 10/22924 2012/01/11) rejette le pourvoi en jugeant que c’est à bon droit que les premiers juges ont considéré que le délai préfix d’un an de l’article 1622 CC applicable à la VEFA courait à compter de la livraison du bien, les vérifications ne pouvant être opérées qu’à compter de cette date.

CC art 1622

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Immobilier vente desssous de table illicéité

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A l’occasion d’une vente immobilière, un dessous de table de 80 000€ est réglé par l’acheteur au moyen d’un chèque qui est mis à l’encaissement après la vente.

L’émetteur du chèque s’oppose alors au paiement en soutenant qu’il était sans cause.

La cour d’appel, constate que le chèque constitue effectivement un dessous de table, mais prononce cependant condamnation à paiement en jugeant que le chèque avait une cause résultant d’une obligation contractuelle licite puisqu’elle portait sur une transaction immobilière.

Sans surprise, la cour de cassation (2012/01/10 10/18881) casse l’arrêt en rappelant que la cause illicite ne peut avoir aucun effet et qu’en prononcant condamnation alors qu’elle avait relevé le caractère illicite de la cause du chèque, la cour avait violé la loi.

Les litiges ayant trait aux dessous de table ne sont pas fréquents eu égard à la constance de la jurisprudence de la cour de cassation  dans ce domaine.

Code Civil art 1131 et 1133

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Immobilier expropriation locataire édification habitation indemnisation bâti bénéficiaire oui

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Le locataire d’un terrain édifie sur celui-ci une maison d’habitation.

Le terrain d’assise de la maison fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique ; par ailleurs, la valeur du bâti est fixée par l’administration des domaines.

Le locataire et le bailleur revendiquent tout deux l’attribution de la valeur du bâti.

Le bailleur soutient notamment que, par suite de l’expropriation, le bail s’est trouvé résilié et que, en conséquence, il est devenu propriétaire des constructions par l’effet de l’accession.

La cour de cassation (10/26965 2012/01/05) rejette le pourvoi et juge que conformément à l’art 555 CC le preneur est propriétaire des constructions régulièrement édifiées et que la résiliation anticipée  ensuite de l’expropriation ne le prive pas de son droit à indemnité.

Art 555 CC

Expropriation

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Immobilier construction éolienne zone richesses naturelles exposition au vent zone à vocation d’énergie naturelle

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Un plan d’occupation des sols définit une zone NC, zone de richesses naturelle à vocation agricole à l’intérieur de laquelle  il définit une seconde zone NC  à vocation d’énergie éolienne ou peuvent être construits des ouvrages de production d’énergie éolienne.

Un permis de construire des éoliennes est délivré sur ces fondements; permis contre lequel un recours est déposé et à l’appui duquel il est fait valoir la contradiction existant entre une zone naturelle à vocation agricole et une zone à vocation d’énergie éolienne.

Le conseil d’état ( 341274 2011/12/09) résout la contradiction  en jugeant, des  termes de l’article R 123-8 du code de l’urbanisme applicables au litige la valeur agricole des terres n’est pas le seul critère qui puisse être pris en considération  et que notamment la cour d’appel n’a pas commis d’erreur en jugeant que l’exposition au vent pouvait être un des critères à prendre en compte pour le classement en zone naturelle.

Le recours, sur ce fondement, est rejeté.

Voir art R 123-8 CU

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Immobilier marché public recours art L551 CJA

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Un centre hospitalier lance une procédure d’appel d’offres pour l’attribution d’un marché comportant quatre lots et ayant pour objet des prestations de gardiennage.

Une société « Cyno garde » présente une offre pour trois lots. Par deux courriers des 11 et 21 avril 2011, le centre hospitalier lui notifie le rejet de son offre et l’attribution des lots à d’autres sociétés.

Sur le fondement de l’art 551-1 CJA, la société Cyno garde saisit le tribunal le 30 avril 2011 d’une demande d’annulation de la procédure de passation du contrat.

Le centre ayant fait savoir par mémoire que les contrats avaient été signés le 22 avril 2011, le demandeur modifie sa demande et réclame la nullité des contrats.

Le conseil d’état (350788 2011/11/30) fait droit partiellement à la demande après avoir procédé à un rappel pédagogique des conditions de recevabilité et de fond auxquelles devait satisfaire le recours.

Sur la recevabilité du recours contractuel alors qu’un recours précontractuel avait été introduit, le conseil d’état relève que « le courrier du 20 avril 2011, par lequel le centre hospitalier a informé la société Cyno Garde de l’attribution du lot n° 1 à la société D… et des lots nos 3 et 4 à la société M… n’a pas mentionné le délai de suspension que le centre hospitalier s’imposait avant la conclusion du marché ; qu’ainsi, les dispositions de l’article L. 551-14 ne sauraient faire obstacle à ce que la société Cyno Garde forme un référé contractuel »

Sur le bien-fondé du recours le conseil d’état distingue suivant les lots :

S’agissant du lot N°1, le conseil d’état juge que le seul grief à faire au centre est la signature du marché deux jours seulement après la notification du rejet à la société Cyno garde mais que la méconnaissance de cette obligation n’affecte pas la substance même de la concurrence.

Le conseil d’état juge en conséquence qu’il n’y a pas lieu à nullité mais à une simple pénalité financière.

S’agissant des lots 3 et 4, le conseil d’état relève que :
- la société Cyno garde a été classé deuxième après la société attributaire alors que compte tenu des points obtenus elle aurait dû être classée première.
-« le centre hospitalier a méconnu les critères de jugement des offres qu’il avait lui-même fixés et a manqué à ses obligations de mise en concurrence d’une manière ayant affecté les chances de la société Cyno Garde d’obtenir les marchés »

Le conseil d’état prononce en conséquence l’annulation de l’attribution de ces deux lots à l’expiration d’un délai de quatre mois compte tenu de l’intérêt général qui s’attache à ce que la continuité du service soit assurée.

Voir CJA art L 551-13

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Immobilier garantie décennale prescription ordonnance rétractation opposition interruption oui

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Un maître d’ouvrage, dans le cadre d’une procédure en référé, obtient une extension de la mission de l’expert.

Une des entreprises, partie à la procédure, saisit le tribunal pour obtenir une rétractation de l’ordonnance d’extension et est déboutée de sa demande.

Ultérieurement, le maître d’ouvrage assigne au fond en considérant que le débouté de l’entreprise à l’encontre de l’ordonnance d’extension a  interrompu le délai décennal.

La cour d’appel entérine ce raisonnement

L’entreprise forme un pourvoi et soutient que l’interruption de la prescription est non avenue si la demande est définitivement rejetée.

La cour de cassation (2011/12/14 10/25178) rejette le pourvoi en jugeant qu’en s’opposant à la demande de rétractation le maître de l’ouvrage « avait bien formé une demande en justice contre celui qu’elle voulait empêcher de prescrire, que la rétractation ayant été refusée par l’ordonnance …. le délai décennal de l’action avait été interrompu … »

Prescription, encore et toujours ; étant observé qu’en l’espèce les parties ont joué à front renversé.

C’est l’entreprise qui souhaitait bénéficier de la prescription qui a déclenché la procédure de rétractation qui a abouti à son interruption.

Quant au maître d’ouvrage qui avait intérêt à interrompre cette prescription, il fait peu de doute qu’il a vu sa procédure sauvée, sinon contre son gré, du moins sans avoir sciemment diligentée une action à cette fin.

Voir art 2241 CC

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Immobilier construction marché résiliation police dommages ouvrage garantie hauteur

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Un maître d’ouvrage résilie pour inexécution , après mise en demeure, un marché d’entreprise.

Après expertise, le maître d’ouvrage obtient en référé la condamnation de l’assureur à payer le coût de la remise en état des ouvrages.

L’assureur se pourvoit en cassation, en soutenant :

  • qu’il ne pouvait être condamné à payer une somme de l’ordre de 100 000€ alors que le maître d’ouvrage n’avait réglé qu’une somme de l’ordre de 45 000€ représentant le montant des factures émises par l’entreprise pour les travaux effectués,
  • qu’en exécution d’une police dommages-ouvrage, soumise au principe indemnitaire, l’assureur ne peut payer au maître d’ouvrage une somme supérieure à celle que ce dernier a réglée pour la construction de l’ouvrage.

La cour de cassation (2011/12/14 10/27153) rejette le pourvoi en jugeant que

« …les quatre situations émises par l’entrepreneur correspondaient à l’état d’avancement des travaux à la date de l’abandon du chantier et ( qu’en retenant justement  ) que le montant de la garantie était égal au coût des travaux de remise en état des ouvrages dans la limite du coût total prévisionnel de la construction, la cour d’appel en a exactement déduit que l’assureur dommages-ouvrage ne pouvait pas soutenir que la valeur de la chose assurée devait être ramenée au montant des sommes versées »

L’arrêt sera publié au bulletin de la cour de cassation.

Voir Assurance dommages ouvrage

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Immobilier construction sous-traitance nullité contrat conséquences

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Un sous-traitant assigne son cocontractant en paiement d’un solde prétendu.

En retour, l’entreprise générale forme une demande reconventionnelle pour se voir reconnaître un droit de créance au titre de malfaçons ;

Sur cette demande, le sous-traitant soulève la nullité du contrat de sous traitance pour défaut de fourniture de la caution prévue par l’article 14 de la loi du 31  décembre 1975.

La cour d’appel accueille la demande de l’entreprise principale et déboute le sous-traitant lequel forme un pourvoi en soutenant que

«  faute pour (l’entreprise principale) d’avoir fourni, comme le constate la Cour, le cautionnement bancaire exigé par la loi, la société ( sous-traitante ) était fondée à exciper de la nullité du sous-traité pour tenir en échec la prétention de l’entrepreneur principal tendant à se voir reconnaître un droit de créance à l’encontre du sous-traitant, au titre de malfaçons dont celui-ci se serait rendu coupable en violation des obligations nées du sous-traité »

La cour de cassation (2011/12/14 10/28149) par un arrêt qui sera publié au bulletin de la cour juge que :

«  le sous-traitant ne peut se prévaloir du contrat de sous-traitance pour obtenir le paiement de ses travaux et le rejeter pour échapper à ses obligations contractuelles ; que le non-respect par l’entrepreneur principal des dispositions relatives aux garanties de paiement dues à son sous-traitant ne le privant pas du droit d’agir à son encontre en réparation des malfaçons affectant les travaux qu’il a réalisés, c’est à bon droit que la cour d’appel, qui a relevé l’existence de malfaçons imputables à la société ( sous-traitante ), a déduit le coût de leur reprise du solde restant dû »

Il s’agit là d’une nouvelle mise au point de la cour de cassation sur les conséquences qu’il y a lieu de tirer, ou de ne pas tirer, ensuite d’un défaut de fourniture de garantie conformément à l’art 14 de la loi sur la sous-traitance.

Voir loi sous-traitance art 14

Voir également  dans le même sens CC 2011/11/30 10/27021 publiée sur ce site.

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Immobilier SCI associé non liquidateur prescription

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Un syndicat de copropriétaires et une société civile immobilière sont condamnés à réparer le préjudice subi par des particuliers ensuite de l’édification d’une construction sur une servitude de passage.

Par la même décision, la SCI est condamnée à garantir le SDC.

En exécution de cet arrêt, le SDC demande la condamnation des associés de la SCI, par ailleurs dissoute, au paiement de diverses sommes.

Les défendeurs opposent la prescription de l’action eu égard au fait que l’action contre les associés non liquidateurs se prescrit par cinq ans, à compter de la dissolution de la société et que  ce délai était dépassé en l’espèce.

Pour dire l’action non prescrite, la cour d’appel juge que l’action n’a pu commencer à courir avant la naissance de la créance du SDC envers la SCI, laquelle résultait d’un arrêt rendu moins de cinq ans avant l’introduction de l’instance contre les associés.

La cour de cassation casse l’arrêt (2011/12/13 11/100008) par une décision de principe qui comporte le chapeau suivant : « Toutes les actions contre les associés non liquidateurs se prescrivent par cinq ans à compter de la publication de la dissolution de la société »

Eu égard au fait que, par ailleurs, la jurisprudence juge que la condamnation des associés ne peut être prononcée avant que la SCI ait elle-même fait l’objet d’une décision de condamnation, l’arrêt rapporté signifie qu’il faut, pour ne pas se voir opposer de prescription, simultanément assigner SCI et associés mais demander pour ces derniers une décision de sursis à statuer jusqu’à l’issue de la procédure contre la SCI.

Voir art 1859 CC

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Immobilier baux commerciaux liquidation judiciaire loyers postérieurs L.J impayés délais

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Un liquidateur judiciaire reçoit un commandement de payer les loyers échus postérieurement au jugement d’ouverture et visant la clause résolutoire figurant au bail.

Le commandement étant resté sans effet le bailleur assigne pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire.

La cour d’appel accorde au liquidateur un délai de quatre mois pour s’acquitter;

Le bailleur forme un pourvoi en soutenant que la cour d’appel ne pouvait déroger à la règle de l’art L 622-14 du code de commerce qui prévoit que en cas de mise en œuvre de la clause résolutoire le liquidateur dispose d’un délai de trois mois pour régler la créance impayée pour appliquer la règle générale prévue à l’art L 145-41 CC qui permet à tout débiteur d’obtenir des délais dans la limite de deux ans.

Par un arrêt sans surprise, mais qui sera cependant publié au bulletin de la cour, la cour de cassation ( 2011/11/06 10/25689) rejette le pourvoi en jugeant :

« que l’article L. 622-14 du code de commerce n’interdit pas au liquidateur de se prévaloir des dispositions de l’article L. 145-41 du même code et de solliciter des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire tant que la résiliation du bail n’est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée »

Cette décision est une nouvelle démonstration du fait que le bailleur a tout intérêt à mettre en œuvre sans tarder toutes les procédures de recouvrement appropriées puisque au final les tribunaux, malgré les délais souvent fort longs découlant déjà de la liquidation judiciaire elle même, accorderont encore de nouveaux délais dans les termes du droit commun.

Voir Code commerce

Art L145-41

Art L 622-14

 

Immobilier contrat réservation délai expiré engagement constructeur non

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Une SNC dépose une demande de permis de construire pour 22 maisons d’habitation en avril 2002.

Entre août 2000 et janvier 2002 des contrats de réservations sont signés avec versement de dépôt de garantie.

Le permis de construire délivré en octobre 2000 ne devient définitif qu’en  novembre 2002 en raison de recours déposés.

En janvier 2003, la SNC retourne les chèques de réservation en se prévalant de la caducité contractuelle de l’engagement ; en retour les réservataires assignent pour faire juger que les ventes sont parfaites.

Devant la cour d’appel les réservataires soutiennent que même après l’expiration du délai convenu, une réservation ne peut être résiliée que de bonne foi ; ce qui selon eux n’était pas le cas puisque le permis était purgé de recours au jour de la résiliation.

La cour de cassation rejette le pourvoi ( 2011/11/30 10/25451) en jugeant :

- que la SNC ne s’était pas engagé à vendre mais à proposer à la vente dans un certain délai en cas de réalisation du programme,

- que la SNC était en droit d’opposer aux réservataires la caducité des contrats de réservation sans qu’il puisse lui être opposé une mauvaise foi «  sachant qu’il ne pouvait lui être fait grief de ne pas avoir pu mettre en place dans le délai d’un an à compter des signatures des contrats l’une des garanties d’achèvement ou de remboursement légalement prévues, avant que les permis de construire aient été accordés de façon définitive, sa négligence dans le cadre des recours formés contre lesdits permis n’étant par ailleurs ni alléguée ni justifiée »

On peut comprendre la frustration des réservataires qui voient le promoteur se libérer de ses obligations alors même que le permis est devenu définitif.

Cependant le promoteur ne pouvait voir son engagement étendu au-delà des obligations contractuelles souscrites ni faire l’objet d’une condamnation à dommages intérêts puisque la cour d’appel avait relevé que sa mauvaise foi n’était pas établie.

Ceci étant, cet arrêt souligne le faible degré d’engagement que l’art L 261-15 CCH fait peser sur le promoteur.

Voir art L 261-15 CCH

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Immobilier construction tentures moquettes qualification

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Une SCI fait édifier une résidence sous la maitrise d’œuvre d’un architecte.

Des tentures murales et de la moquette sont installés dans les parties privatives et communes de l’immeuble.

Après réception, des salissures apparaissent sur les tissus et les moquettes.

La SCI fait assigner l’architecte et les entreprises chargées des lots tentures murales et moquettes.

Une expertise fait apparaître que les dommages résultent de l’association malheureuse de tissus tendus avec la ventilation mécanique et de l’absence et ou/de l’insuffisance de détalonnage des portes s’agissant des moquettes.

La cour d’appel juge que les matériaux incriminés « installés avant réception de l’ouvrage et parfaitement détachables de leur support, sans dégradation de ce dernier, constituent des éléments d’équipement dissociables au sens de l’article 1792-3 du code civil » et que par conséquent l’action est irrecevable faute d’avoir été introduite dans le délai de deux ans suivant la réception.

La cour de cassation (2011/11/30 09/70345) casse l’arrêt en relevant que les travaux incriminés « ne sont pas des éléments d’équipement soumis à la garantie de bon fonctionnement de l’article 1792-3 du code civil, » et que la demande ne peut être fondée «  avant comme après réception, que sur la responsabilité contractuelle de droit commun » En effet, des tissus et des moquettes  ayant un rôle purement esthétique ne peuvent constituer un élément d’équipement du bâtiment; ce que soutenait d’ailleurs la SCI.

L’erreur de conception étant avérée la SCI va pouvoir poursuivre l’architecte et les entreprises sur le fondement de la faute prouvée.

Voir art1792 et 1792-3 CC

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Immobilier copropriété fautes conseil syndical responsabilité SDC

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Un gardien d’immeuble en copropriété attrait son employeur devant les prud’hommes pour obtenir des dommages intérêts au motif qu’il aurait été harcelé par le président du conseil syndical.

Cette procédure fait suite à des mesures prises en leur temps par le SDC pour mettre fin aux faits dont se plaignait le gardien :

  • Rappel en assemblée générale que seul le syndic était habilité à donner des instructions au gardien.
  • Rappel au président du conseil syndical que de nouveaux écarts de langage ne seraient pas tolérés.
  • Rejet de la candidature du Président du conseil syndical lors d’une assemblée générale spécialement réunie.

La cour d’appel rejette la demande du gardien en jugeant que le président du conseil syndical ne peut être considéré comme un préposé du syndic et que la copropriété avait adopté les mesures appropriées.

La Chambre sociale de la cour de cassation (2011/10/19 09/68272) casse l’arrêt en jugeant que «  alors qu’il résultait de ses constatations que le président du conseil syndical avait exercé une autorité de fait sur le gardien employé par le syndicat des copropriétaires et alors que les mesures prises par la suite pour mettre fin à son mandat n’exonéraient pas l’employeur des conséquences des faits de harcèlement antérieurement commis, la cour d’appel a violé les textes susvisés »

Compte tenu du nombre de conflits du même type que la pratique révèle, l’intérêt, et le danger, que représente cet arrêt n’échappera pas aux praticiens alors surtout que le syndicat, pour sa part, semblait avoir pris toutes les mesures en son pouvoir pour faire cesser le trouble.

Voir Copropriété art 21 loi 17 juillet 1965

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Immobilier permis construire signataire identification

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Des requérants soutiennent que le permis délivré ne mentionne pas l’identité du signataire de telle sorte qu’il n’était pas possible de savoir si c’était bien l’adjoint titulaire de la délégation qui avait signé l’arrêt.

La cour, requalifiant le moyen, juge que les requérants doivent être regardés comme invoquant la méconnaissance de l’article 4 de la loi du 12 avril 2000 qui dispose que toute décision prise par une autorité administrative doit mentionner outre la signature de son auteur, la mention en caractère lisible du prénom et de la qualité de celui-ci.

Ce recadrage effectué, la cour annule l’arrêté, pour méconnaissance de l’article 4 de la loi, ainsi qu’un arrêté postérieur par lequel la commune avait tenté de régulariser rétroactivement l’arrêté litigieux.

Saisi d’un pourvoi, le conseil d’état ( 2011/11/28 322 741) le rejette en faisant sienne l’analyse de la cour.

Conclusion, il ne faut jamais négliger les moyens les plus simples. Ils peuvent être fructueux.

Voir loi 12 avril  2000

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Immobilier construction marché travaux publics mise en concurrence

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Un département engage une procédure de passation de marché de travaux publics.

Une entreprise évincée saisit le juge des référés sur le fondement de l’art L 551-1 C.J.A.

Le tribunal annule l’ensemble de la procédure pour erreur du pouvoir adjudicateur qui avait fait figurer dans un document annexe de la consultation la possibilité de recourir à une technique de dépose de poutrelles métalliques que le département avait entendu exclure.

Devant le conseil d’état, le département soutient que le document n’avait qu’une portée générale sans incidence sur la consultation.

Le conseil d’état ( 2011/11/23 350519 ) approuve le juge des référés qui avait jugé « que les documents de la consultation étaient contradictoires et susceptibles d’induire en erreur les candidats, alors même que la contradiction résulterait d’une annexe non contraignante du règlement de la consultation »

Voir

C.J.A L 551-1

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