Aperçu
de la législation applicable au bail commercial
Le bail commercial
(Décret du 30 septembre 1953 codifié partiellement
aux articles L 145-1 et suivants du code de commerce)
Eu égard à sa complexité, la législation
du bail commercial ne sera ici abordée que sommairement.
Plan
- Statut du bail commercial
- Durée
du bail commercial
- Destination des locaux
commerciaux
- Cession du bail commercial
- Loyer du bail commercial
- Renouvellement du
bail commercial
- Renouvellement
du sous-bail commercial
- Refus
de renouvellement du bail commercial
- Indemnité
d’éviction
- Prescription
1 - STATUT DU BAIL COMMERCIAL
Les textes
L’article L145-1 du code de commerce dispose
notamment que :
« Les dispositions du présent chapitre s'appliquent
aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds
est exploité, que ce fonds appartienne, soit à
un commerçant ou à un industriel immatriculé
au registre du commerce et des sociétés,
soit à un chef d'une entreprise immatriculée
au répertoire des métiers, accomplissant
ou non des actes de commerce, et en outre :
Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à
l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation
est de nature à compromettre l'exploitation du
fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du
local ou de l'immeuble où est situé l'établissement
principal. »
Commentaires
L’application du statut du bail commercial
suppose l’existence :
- d’un bail portant sur des locaux ayant l’affectation
commerciale ;
- d’un fonds de commerce exploité dans
les lieux loués ;
- d’une inscription au registre du commerce et
des sociétés, si le preneur est une société
commerciale ;
- d’une inscription au répertoire des métiers,
si le preneur est une personne physique.
Il peut être décidé par
les parties de soumettre un bail au statut du bail commercial,
alors que les éléments visés ci-dessus
par la loi ne seraient pas réunis.
La volonté des parties doit être alors expresse
et non équivoque.
2
- DUREE DU BAIL COMMERCIAL
Les textes
L’article L145-4 du code de commerce dispose
que :
« La durée du contrat de location ne peut
être inférieure à neuf ans.
Toutefois, à défaut de convention contraire,
le preneur a la faculté de donner congé
à l'expiration d'une période triennale,
dans les formes et délai de l'article L. 145-9.
Le bailleur a la même faculté s'il entend
invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21
et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire, de surélever
l'immeuble existant ou d'exécuter des travaux prescrits
ou autorisés dans le cadre d'une opération
de restauration immobilière.
«Le preneur ayant demandé à bénéficier
de ses droits à la retraite du régime social
auquel il est affilié ou ayant été
admis au bénéfice d'une pension d'invalidité
attribuée dans le cadre de ce régime social
a la faculté de donner congé dans les formes
et délais de l'article L. 145-9.
Les dispositions de l'alinéa précédent
sont applicables à l'associé unique d'une
entreprise unipersonnelle à responsabilité
limitée, ou au gérant majoritaire depuis
au moins deux ans d'une société à
responsabilité limitée, lorsque celle-ci
est titulaire du bail. »
L’article L145-5 du code de commerce dispose
que :
« Les parties peuvent, lors de l'entrée dans
les lieux du preneur, déroger aux dispositions
du présent chapitre à la condition que le
bail soit conclu pour une durée au plus égale
à deux ans.
Si, à l'expiration de cette durée, le preneur
reste et est laissé en possession, il s'opère
un nouveau bail dont l'effet est réglé par
les dispositions du présent chapitre.
Il en est de même en cas de renouvellement exprès
du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties,
d'un nouveau bail pour le même local.
Les dispositions des deux alinéas précédents
ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à
caractère saisonnier. »
Commentaires
Le bail commercial ne peut avoir une durée
inférieure à 9 ans, qu’il s’agisse
du bail initial ou du renouvellement.
Le preneur a la faculté, sauf convention contraire,
de donner congé à l’expiration d’une
période triennale sans avoir à motiver le
dit congé.
Le bailleur peut donner congé à l’expiration
d’une période triennale, s’il décide
de faire exécuter des travaux d’une certaine
ampleur, listés par la loi.
Le preneur faisant valoir ses droits à la retraite
peut mettre fin au bail à tout moment, en signifiant
un congé 6 mois à l’avance.
Les parties peuvent lors de l’entrée
dans les lieux prévoir un bail dérogatoire
d’une durée maximal de 2 ans.
Le bail dérogatoire doit être distingué
de la convention d’occupation précaire.
En effet, d’une part, il ne peut être mis
fin au bail dérogatoire avant l’expiration
de son terme conventionnel, d’autre part, le maintien
du preneur dans les lieux a pour conséquence de
lui faire bénéficier d’un nouveau
bail de 9 ans soumis aux dispositions statutaires du bail
commercial.
En revanche, la convention d’occupation précaire
se caractérise par la faculté pour le bailleur
d’y mettre fin à tout moment, peu importe
la durée contractuellement prévue.
