Aperçu
de la législation applicable au bail commercial
Le bail commercial
(Décret du 30 septembre 1953 codifié partiellement
aux articles L 145-1 et suivants du code de commerce)
Plan
- Statut du bail commercial
- Durée
du bail commercial
- Destination des locaux commerciaux
- Cession du bail commercial
- Loyer du bail commercial
- Renouvellement du
bail commercial
- Renouvellement
du sous-bail commercial
- Refus
de renouvellement du bail commercial
- Indemnité
d’éviction
- Prescription
3 - DESTINATION DES LOCAUX COMMERCIAUX
Les textes
L’article 1728 du code civil dispose que :
« Le preneur est tenu de deux obligations principales
:
1° D'user de la chose louée en bon père
de famille, et suivant la destination qui lui a été
donnée par le bail, ou suivant celle présumée
d'après les circonstances à défaut
de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »
L’article L145-47 du code de commerce dispose que
:
« Le locataire peut adjoindre à l'activité
prévue au bail des activités connexes ou
complémentaires.
A cette fin, il doit faire connaître son intention
au propriétaire par acte extrajudiciaire, en indiquant
les activités dont l'exercice est envisagé.
Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire
de faire connaître dans un délai de deux
mois, à peine de déchéance, s'il
conteste le caractère connexe ou complémentaire
de ces activités. En cas de contestation, le tribunal
de grande instance, saisi par la partie la plus diligente,
se prononce en fonction notamment de l'évolution
des usages commerciaux.
Lors de la première révision triennale suivant
la notification visée à l'alinéa
précédent, il peut, par dérogation
aux dispositions de l'article L. 145-38, être tenu
compte, pour la fixation du loyer, des activités
commerciales adjointes, si celles-ci ont entraîné
par elles-mêmes une modification de la valeur locative
des lieux loués. »
L’article L145-48 du code de commerce dispose
que :
« Le locataire peut, sur sa demande, être
autorisé à exercer dans les lieux loués
une ou plusieurs activités différentes de
celles prévues au bail, eu égard à
la conjoncture économique et aux nécessités
de l'organisation rationnelle de la distribution, lorsque
ces activités sont compatibles avec la destination,
les caractères et la situation de l'immeuble ou
de l'ensemble immobilier.
Toutefois, le premier locataire d'un local compris dans
un ensemble constituant une unité commerciale définie
par un programme de construction ne peut se prévaloir
de cette faculté pendant un délai de neuf
ans à compter de la date de son entrée en
jouissance. »
Commentaires
Le principe est la liberté contractuelle
de la clause de destination.
En d’autres termes, la nature du commerce exercé
dans les lieux loués est librement choisie par
les parties lors de l’établissement du bail.
Le preneur doit cependant ensuite se conformer à
cette destination.
En pratique, la stricte limitation contractuelle des activités
autorisées est contraignante pour le locataire.
Les textes ont donc apporté des tempéraments,
en permettant au locataire de s’adapter aux évolutions
économiques au moyen de la procédure dite
de déspécialisation, soit par adjonction
d’une activé connexe ou complémentaire,
soit par autorisation d’exercer une activité
non prévue au bail.
A - L’adjonction d’une activité
connexe ou complémentaire est un droit pour le
locataire, soumis à une simple information préalable
du bailleur par acte extrajudiciaire.
La connexité ou de la complémentarité
est une question de fait qui relève de l’appréciation
cas par cas des tribunaux, en fonction de l’activité
prévue au bail, des usages et de l’évolution
des pratiques commerciales.
Par exemple, cas dans lesquels la complémentarité
est admise :
- bar : casse-croûte et frites ;
- alimentation : apéritifs et liqueurs ;
- charcuterie : gâteaux et produits bretons ;
- librairie : vente de disque ;
- pharmacie : parfums.
Cas dans lesquels la complémentarité n’est
pas admise :
- bar : restaurant ;
- bazar : radio, télévision et électroménager ;
- bonneterie : tricots et lingerie ;
- épicerie : produits surgelés ;
- garagiste : réparation de voitures avec atelier
de carrosserie et peinture.
Cette adjonction, ou déspécialisation
restreinte, n’est prise en compte s’agissant
du loyer que lors de la première révision
triennale suivant la notification au bailleur.
B - La déspécialisation doit être
demandée par le locataire au bailleur par acte
extrajudiciaire et dénoncée aux créanciers
inscrits.
La procédure de déspécialisation
plénière est décrite par les textes
qui posent deux conditions :
- la déspécialisation doit être
justifiée eu égard à la conjoncture
économique et aux nécessités d’une
organisation rationnelle de la distribution ;
- les nouvelles activités doivent être
compatibles avec la destination, les caractères
et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble
immobilier.
Les tribunaux ont là encore un large pouvoir
d’appréciation.
Par exemple, cas dans lesquels la déspécialisation
plénière a été autorisée
:
- transformation d’un pressing en en établissement
de restauration ;
- vente de cartes géographiques et photographie
en tous commerce sauf commerce alimentaire.
Cas dans lesquels la déspécialisation
plénière n’a pas été
autorisée :
- magasin de confection dans un quartier déjà
bien pourvu de ces commerces ;
- agent immobilier dans un quartier déjà
bien pourvu de ces commerces.
Cette déspécialisation plénière
est prise en compte immédiatement s’agissant
du loyer, lequel échappe alors aux conditions de
révisions et de plafonnement.
La location faite pour l’exploitation d’un
débit de boissons de catégories 3 et 4,
(licence restreinte et grande licence), peut être
modifiée en tout autre commerce contre l’avis
du bailleur et en opposition aux clauses du bail. (article
L3331-6 code de la santé publique).
Enfin, rappelons que le locataire ayant demandé
à bénéficier de ses droits à
la retraite peut céder son bail avec un changement
d’activité. (Article 145-51).
