Aperçu
de la législation applicable au bail commercial
Le bail commercial
(Décret du 30 septembre 1953 codifié partiellement
aux articles L 145-1 et suivants du code de commerce)
Plan
- Statut du bail commercial
- Durée
du bail commercial
- Destination des locaux
commerciaux
- Cession du bail commercial
- Loyer du bail commercial
- Renouvellement du
bail commercial
- Renouvellement
du sous-bail commercial
- Refus
de renouvellement du bail commercial
- Indemnité
d’éviction
- Prescription
4 - CESSION DU BAIL COMMERCIAL
Les textes
L’article 1717 du code civil dispose que :
« Le preneur a le droit de sous-louer, et même
de céder son bail à un autre, si cette faculté
ne lui a pas été interdite.
Elle peut être interdite pour le tout ou partie.
Cette clause est toujours de rigueur. »
L’article L145-16 du code de commerce dispose
notamment que :
« Sont également nulles, quelle qu'en soit
la forme, les conventions tendant à interdire au
locataire de céder son bail ou les droits qu'il
tient du présent chapitre à l'acquéreur
de son fonds de commerce ou de son entreprise. »
Commentaires
La réglementation du bail commercial vient
limiter le principe de liberté contractuelle.
En effet, en pratique, une clause d’interdiction
de cession figure fréquemment au bail.
Or, en application de l’article L145-16, une telle
clause ne serait pas opposable au locataire qui voudrait
céder son fonds de commerce, cession incluant nécessairement
le bail.
Par conséquent, le locataire est toujours libre
de vendre son fonds de commerce.
En revanche, une cession de bail déguisée
en cession de fonds de commerce est nulle.
Il en est également ainsi par exemple quand le
cédant a cessé toute activité commerciale.
Il est à noter que la cession partielle limitée
à une branche d’activité est licite,
si elle constitue une exploitation indépendante,
(cas d’un fonds exploité dans deux locaux
distincts.)
La jurisprudence délimite au cas par cas
les clauses prohibant toute cession, qui sont nulles,
et les clauses simplement restrictives, qui sont légales.
Sont nulles :
- les clauses d’interdiction absolue ;
- la clause n’autorisant la cession à un
successeur dans le commerce du preneur qu’à
la condition que le cessionnaire soit une personne physique ;
- la clause interdisant le nantissement du droit au
bail sans possibilité d’autorisation ou
d’agrément.
Sont valables :
- les clauses interdisant la cession du droit au bail,
indépendamment du fonds de commerce, sans l’accord
exprès et écrit du bailleur ;
- les clauses subordonnant la cession du fonds de commerce
à l’agrément du bailleur ;
- les clauses prévoyant le concours du bailleur
à l’acte ;
- les clauses stipulant que la cession doit être
constatée dans un acte authentique ;
- les clauses prévoyant un droit de préemption
du bailleur en cas de cession du fonds ;
- les clauses prévoyant la solidarité
du locataire avec le cessionnaire de l’exécution
des clauses du bail, notamment, des loyers.
La jurisprudence a tendance à considérer
comme simplement restrictives, des clauses exigeant l’accord
du bailleur qui pourraient s’analyser comme prohibitives.
Il est vrai que le locataire peut toujours se faire autoriser
judiciairement à céder en cas de refus ou
d’absence de réponse du bailleur.
La cession du bail doit être signifiée
au bailleur dans les formes de l’article 1690 du
code civil.
La sanction d’une cession irrégulière
est :
- la résiliation du bail sur le fondement de
l’article 1184 du code civil ;
- la résiliation du bail en application de la
clause résolutoire ;
- le refus de renouvellement du bail pour motif grave
et légitime.
Enfin, rappelons que le locataire ayant demandé
à bénéficier de ses droits à
la retraite peut céder son bail avec un changement
d’activité. (Article 145-51).
