Aperçu
de la législation applicable au bail commercial
Le bail commercial
(Décret du 30 septembre 1953 codifié partiellement
aux articles L 145-1 et suivants du code de commerce)
Plan
- Statut du bail commercial
- Durée
du bail commercial
- Destination des locaux
commerciaux
- Cession du bail commercial
- Loyer du bail commercial
- Renouvellement du
bail commercial
- Renouvellement
du sous-bail commercial
- Refus
de renouvellement du bail commercial
- Indemnité
d’éviction
- Prescription
5 - LOYER DU BAIL COMMERCIAL
Les textes
L’article L145-33 du code de commerce dispose
que :
« Le montant des loyers des baux renouvelés
ou révisés doit correspondre à la
valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée
d'après :
- Les caractéristiques du local considéré
;
- La destination des lieux ;
- Les obligations respectives des parties ;
- Les facteurs locaux de commercialité ;
- Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Un décret en Conseil d'Etat précise la
consistance de ces éléments. »
L’article L145-34 du code de commerce dispose
que :
« A moins d'une modification notable des éléments
mentionnés aux 1° à 4° de l'article
L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors
de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa
durée n'est pas supérieure à neuf
ans, ne peut excéder la variation de l'indice national
trimestriel mesurant le coût de la construction
publié par l'Institut national de la statistique
et des études économiques intervenue depuis
la fixation initiale du loyer du bail expiré. A défaut
de clause contractuelle fixant le trimestre de référence
de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation
de l'indice national trimestriel mesurant le coût
de la construction, calculée sur la période
de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la
date initialement prévue d'expiration du bail,
cette variation est calculée à partir du
dernier indice publié, pour une période
d'une durée égale à celle qui s'est
écoulée entre la date initiale du bail et
la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont
plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite reconduction,
la durée du bail excède douze ans. »
L’article L145-38 du code de commerce dispose
que :
« La demande en révision ne peut être
formée que trois ans au moins après la date
d'entrée en jouissance du locataire ou après
le point de départ du bail renouvelé.
De nouvelles demandes peuvent être formées
tous les trois ans à compter du jour où
le nouveau prix sera applicable.
Par dérogation aux dispositions de l'article L.
145-33, et à moins que ne soit rapportée
la preuve d'une modification matérielle des facteurs
locaux de commercialité ayant entraîné
par elle-même une variation de plus de 10 % de la
valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer
consécutive à une révision triennale
ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel
du coût de la construction intervenue depuis la
dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.
En aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la
valeur locative, des investissements du preneur ni des
plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant
la durée du bail en cours. »
L’article 23-4 du décret du 30 septembre
1953 définit les facteur locaux de commercialité
comme suit :
« Les facteurs locaux de commercialité dépendent
principalement de l'intérêt que présente,
pour le commerce considéré, l'importance
de la ville, du quartier ou de la rue où il est
situé, du lieu de son implantation, de la répartition
des diverses activités dans le voisinage, des moyens
de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions
que peut présenter l'emplacement pour l'activité
considérée et des modifications que ces
éléments subissent d'une manière
durable ou provisoire. »
Commentaires
A - Révision du loyer
Les textes posent :
- le principe du plafonnement du loyer révisé,
ce dernier ne pouvant excéder la variation de
l'indice trimestriel du coût de la construction
intervenue depuis la dernière fixation amiable
ou judiciaire du loyer ;
- le déplafonnement exceptionnel du loyer révisé
en cas de modification matérielle des facteurs
locaux de commercialité.
La révision triennale visée par l’article
L145-38 du code de commerce est distincte d’une
indexation conventionnelle qui résulterait du bail.
En effet, une indexation conventionnelle n’est pas
une révision mais une modalité particulière
de fixation du loyer, comme par exemple l’indexation
du loyer sur le chiffre d’affaire du locataire.
La demande de révision ne peut s’effectuer
que lorsque la précédente fixation remonte
à plus de trois ans.
Le nouveau prix est du à compter du jour de l’expédition
de la lettre recommandée et non de sa réception
par l’autre partie.
A défaut d’accord des parties, le prix sera
fixé par le tribunal compétent.
B - Déplafonnement du loyer
B.1 - Les textes posent :
- le principe du plafonnement du loyer renouvelé ;
- le déplafonnement exceptionnel du loyer renouvelé
à la valeur locative en cas de modification matérielle
des facteurs locaux de commercialité.
Toutefois, le plafonnement n’est pas d’ordre
public.
Ainsi, les parties pourront convenir d’exclure le
plafonnement du loyer du bail à renouveler, comme
au contraire de le plafonner.
Par ailleurs, le plafonnement ne s’applique pas
:
- aux locaux monovalents, (par exemple un hôtel) ;
- au bureau ;
- aux terrains nus ;
- au bail commercial dont la durée était
fixée à 9 ans et a duré plus de
12 ans par tacite reconduction ;
- au bail commercial dont la durée était
fixée à plus de 9 ans.
B.2 - Le déplafonnement sera appliqué
si un des éléments visés par l’article
L145-33 du code de commerce utilisés pour déterminer
la valeur locative, subi une « modification notable
».
L’appréciation des tribunaux sur le caractère
notable ou non de la modification de ces éléments
s’exerce au cas par cas.
La jurisprudence a dégagé les solutions
ci-après.
Travaux financés par le bailleur
Des travaux de rénovation de l’immeuble exécutés
par le bailleur peuvent entraîner un déplafonnement.
(Embellissement et transformation des parties communes,
édification d’un ascenseur, reconstruction
d’une salle de restaurant, ravalement comportant
des travaux de reprise de désordres)
Cependant, des travaux de mise en conformité nécessaires
à l’adaptation des locaux à leur destination
ne sont pas une cause de déplafonnement.
Une participation notable du bailleur au financement de
travaux exécutés par le preneur peut être
une cause de déplafonnement.
Les travaux doivent avoir été effectués
par le bailleur au cours du bail expiré.
Travaux financés par le preneur
Le principe est que les travaux assumés par le
preneur dans les lieux loués sont considérés
comme des améliorations, dont le bailleur ne peut
se prévaloir à l’appui d’une
demande de déplafonnement du loyer qu’au
second renouvellement du bail, (les travaux faisant accession
à la propriété du bailleur), sauf
si le propriétaire en a directement ou indirectement
assumé la charge.
Ainsi, sont des travaux d’amélioration :
- la création d’une mezzanine dans un salon
de coiffure ;
- la réunion de locaux par suppression de cloisons ;
- la création d’une nouvelle salle de
restaurant ;
- la transformation d’un local d’habitation
en local commercial annexe.
Modification de l’étendue de la
surface louée
Le déplafonnement peut résulter d’une
adjonction de locaux. (Bureau, cave, local, etc.)
Le caractère notable peut découler, non
pas tant de la surface rajoutée, que de l’utilité
de cette adjonction.
En revanche, une simple redistribution des lieux loués
sans extension d’assiette ne peut entraîner
de déplafonnement.
Modification de l’usage d’une pièce
visée par le bail
Un changement d’affectation, non autorisé
par le bail, peut justifier un déplafonnement.
(Transformation d’une réserve en magasin,
d’une salle de séjour en salle de jeux).
Modification à la destination des lieux
La modification contractuelle ou judiciaire de la destination
des lieux peut entraîner un déplafonnement,
encore faut-il que son caractère notable soit retenu
par les tribunaux.
Ainsi, l’adjonction de nouvelles activités
ou la substitution d’un nouveau commerce à
l’ancien.
Il est à noter que la modification notable de la
destination des lieux, même accompagnée d’une
augmentation de loyer, entraîne un déplafonnement.
Modifications des obligations respectives des
parties
Peut constituer un motif de déplafonnement une
autorisation donnée en cours de bail d’exploiter
en location gérance.
Insuffisance du prix initialement fixé
Un loyer d’origine anormalement bas peut entraîner
un déplafonnement, si les circonstances ayant amenés
à la fixation du dit loyer ont disparues lors du
renouvellement. (Erreur dans la désignation des
lieux loués, situation économique de l’époque
du locataire)
Facteurs locaux de commercialité
Il a été jugé que constituait une
modification notable :
- l’ouverture d’une station de métro ;
- la création d’une zone piétonne
avec deux parkings ;
- l’ouverture d’une galerie marchande ;
- la construction d’un nombre important de logements ;
- le développement d’un quartier.
La modification doit s’apprécier en fonction
du commerce considéré.
