Aperçu
de la législation applicable au bail commercial
Le bail commercial
(Décret du 30 septembre 1953 codifié partiellement
aux articles L 145-1 et suivants du code de commerce)
Plan
- Statut du bail commercial
- Durée
du bail commercial
- Destination des locaux
commerciaux
- Cession du bail commercial
- Loyer du bail commercial
- Renouvellement du bail commercial
- Renouvellement
du sous-bail commercial
- Refus
de renouvellement du bail commercial
- Indemnité
d’éviction
- Prescription
6 - RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL
Les textes
L’article L145-8 du code de commerce dispose
que :
« Le droit au renouvellement du bail ne peut être
invoqué que par le propriétaire du fonds
qui est exploité dans les lieux.
Le fonds transformé, le cas échéant,
dans les conditions prévues à la section
8 du présent chapitre, doit, sauf motifs légitimes,
avoir fait l'objet d'une exploitation effective au cours
des trois années qui ont précédé
la date d'expiration du bail ou de sa reconduction telle
qu'elle est prévue à l'article L. 145-9,
cette dernière date étant soit la date pour
laquelle le congé a été donné,
soit, si une demande de renouvellement a été
faite, le terme d'usage qui suit cette demande. »
Commentaires
Le locataire doit être le propriétaire
du fonds de commerce exploité dans les lieux loués,
ce qui n’est pas le cas quand :
- le titulaire du bail est une personne physique, et
que le propriétaire du fonds est une société,
et ce, même si la personne physique est le gérant
de la personne morale ;
- le locataire a consenti un sous-bail portant sur
la totalité des locaux, dans lesquels est exploité
un fonds de commerce, propriété du sous-locataire.
Le défaut d’exploitation continue
du fonds au minimum durant trois ans avant la date d’expiration
du bail peut être sanctionné par le bailleur
par :
- le refus du droit au bénéfice du statut
du bail commercial ;
- le refus du renouvellement pour motif grave et légitime,
(article L145-17) ;
- le jeu de la clause résolutoire éventuellement
visée au bail. (article 1184 du code civil).
Le preneur peut toutefois opposer un motif légitime
de cessation d’activité temporaire, tel que
:
- des travaux de remise en état des lieux ;
- la liquidation judiciaire du locataire –gérant ;
- un différent entre le propriétaire
du fonds et le gérant libre ;
- Un vol de marchandises en stock.
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- RENOUVELLEMENT DU SOUS-BAIL COMMERCIAL
Les textes
L’article L145-31 du code de commerce dispose
que :
« Sauf stipulation contraire au bail ou accord du
bailleur, toute sous-location totale ou partielle est
interdite.
En cas de sous-location autorisée, le propriétaire
est appelé à concourir à l'acte.
Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur
au prix de la location principale, le propriétaire
a la faculté d'exiger une augmentation correspondante
du loyer de la location principale, augmentation qui,
à défaut d'accord entre les parties, est
déterminée selon une procédure fixée
par décret en Conseil d'Etat, en application des
dispositions de l'article L. 145-56.
Le locataire doit faire connaître au propriétaire
son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou
par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Dans les quinze jours de la réception de cet avis,
le propriétaire doit faire connaître s'il
entend concourir à l'acte. Si, malgré l'autorisation
prévue au premier alinéa, le bailleur refuse
ou s'il omet de répondre, il est passé outre.
»
L’article L145-32, alinéa 1er du code
de commerce dispose que :
« Le sous-locataire peut demander le renouvellement
de son bail au locataire principal dans la mesure des
droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire.
Le bailleur est appelé à concourir à
l'acte, comme il est prévu à l'article L.
145-31.
A l'expiration du bail principal, le propriétaire
n'est tenu au renouvellement que s'il a, expressément
ou tacitement, autorisé ou agréé
la sous-location et si, en cas de sous-location partielle,
les lieux faisant l'objet du bail principal ne forment
pas un tout indivisible matériellement ou dans
la commune intention des parties. »
Commentaires
Le principe d’interdiction de la sous-location
partielle ou totale déroge aux dispositions de
l’article 1717 du code civil.
La sous-location d’un bail commercial, sous-bail
d’immeuble, est à distinguer de la location
gérance, qui est la location d’un meuble
incorporel, savoir le fonds de commerce.
En cas de sous-location autorisée, le
bailleur doit être appelé à concourir
à l’acte.
Toutefois, l’autorisation du bailleur peut être
tacite.
A l’expiration du bail principal, le sous-locataire
autorisé dispose à l’encontre du bailleur
d’un droit direct au renouvellement de son sous-bail
et, le cas échéant, au paiement d’une
indemnité d’éviction.
Ce droit est soumis à la prescription biennale.
En cas de sous-location partielle, les lieux, objet du
bail principal, doivent être divisibles matériellement
et dans la commune intention des parties.
En pratique, le droit direct du sous-locataire sera envisagé
:
- en suite d’un congé avec refus de renouvellement
adressé au locataire principal ;
- en suite d’un congé délivré
par le locataire principal ;
- en cas de résiliation du bail principal.
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- REFUS DE RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL
Les textes
L’article L145-17, I, 1° du code de commerce
dispose que :
« I. - Le bailleur peut refuser le renouvellement
du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité
:
- S'il justifie d'un motif grave et légitime
à l'encontre du locataire sortant. Toutefois,
s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation,
soit de la cessation sans raison sérieuse et
légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu
des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction
commise par le preneur ne peut être invoquée
que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus
d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir
à la faire cesser. Cette mise en demeure doit,
à peine de nullité, être effectuée
par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué
et reproduire les termes du présent alinéa
;
- S'il est établi que l'immeuble doit être
totalement ou partiellement démoli comme étant
en état d'insalubrité reconnue par l'autorité
administrative ou s'il est établi qu'il ne peut
plus être occupé sans danger en raison
de son état.
II. - En cas de reconstruction par le propriétaire
ou son ayant droit d'un nouvel immeuble comprenant des
locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité
pour louer dans l'immeuble reconstruit, sous les conditions
prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20.
»
Commentaires
Si le caractère grave et légitime
du motif de non renouvellement est judiciairement reconnu,
le bailleur n’aura pas à verser d’indemnité
d’éviction au locataire, lequel deviendra
occupant sans droit ni titre et pourra être expulsé
de ce chef.
Le bailleur peut d’abord refuser de renouveler
le bail en raison de l’attitude fautive du preneur,
attitude qui constituera alors pour le propriétaire
le motif grave et légitime exigé par les
textes.
Le motif grave et légitime est une question de
fait, relevant de l’appréciation souveraine
des tribunaux.
A titre d’exemple, il peut être retenu :
- des retards répétés dans le paiement
des loyers ;
- l’inexécution de travaux incombant contractuellement
au locataire ;
- une sous-location non autorisée ;
- une cession irrégulière ;
- un changement ou une extension de commerce non autorisé ;
- le défaut de garnissement des lieux ;
- la transformation du local dans lequel se trouve
le commerce en un local d’habitation ;
- la mise en gérance du fonds alors qu’elle
est interdite par le bail ;
- des travaux non autorisés ;
- l’utilisation des lieux pour le proxénétisme ;
- des violences exercées par le locataire sur
la personne du propriétaire ;
- un abus de procédure à l’encontre
du bailleur ;
- des vols commis par le locataire au préjudice
du bailleur.
Il convient de souligner que le texte fait obligation
au propriétaire de faire délivrer par acte
extrajudiciaire une mise en demeure au locataire d’avoir
à cesser son comportement fautif sous un mois.
C’est seulement à l’issue de ce délai
que, faute pour le locataire d’avoir déféré
à la mise en demeure, le propriétaire pourra
refuser le renouvellement du bail.
Par ailleurs, la mise en demeure visée ci-dessus
n’est pas nécessaire quand :
- le preneur ne remplit pas les conditions exigées
par la loi pour bénéficier du statut du
bail commercial, par exemple le défaut d’immatriculation
au registre du commerce et des sociétés ;
- l’exploitation a cessé définitivement ;
- l’infraction est irréversible, par exemple
l’omission d’appeler le bailleur à
concourir à l’acte de sous-location ou
la fermeture du fonds par décision administrative.
Le bailleur peut ensuite refuser de renouveler
le bail en raison de l’état d’insalubrité
ou de dangerosité de l’immeuble.
Le bailleur peut être condamné à des
dommages et intérêts si l’état
de l’immeuble est la conséquence d’un
manquement à ses obligations d’entretien.
Dans ce cas, le bailleur ne peut invoquer les dispositions
de l’article L145-17, I, 1 pour se soustraire au
paiement de l’indemnité d’éviction.
Enfin, il convient d’indiquer pour mémoire
que la loi prévoit expressément des cas
de refus de renouvellement sans indemnité ou avec
une indemnité forfaitaire.
Il s’agit de la reprise pour démolir, pour
reconstruire, pour habiter et pour construire.
