Aperçu
de la législation applicable au bail commercial
Le bail commercial
(Décret du 30 septembre 1953 codifié partiellement
aux articles L 145-1 et suivants du code de commerce)
Plan
- Statut du bail commercial
- Durée
du bail commercial
- Destination des locaux
commerciaux
- Cession du bail commercial
- Loyer du bail commercial
- Renouvellement du
bail commercial
- Renouvellement
du sous-bail commercial
- Refus
de renouvellement du bail commercial
- Indemnité d’éviction
- Prescription
9 - INDEMNITE D’EVICTION
Les textes
L’article L145-14 du code de commerce dispose
que :
« Le bailleur peut refuser le renouvellement du
bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues
aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire
évincé une indemnité dite d'éviction
égale au préjudice causé par le défaut
de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande
du fonds de commerce, déterminée suivant
les usages de la profession, augmentée éventuellement
des frais normaux de déménagement et de
réinstallation, ainsi que des frais et droits de
mutation à payer pour un fonds de même valeur,
sauf dans le cas où le propriétaire fait
la preuve que le préjudice est moindre. »
L’article L145-26 du code de commerce dispose
que :
« Le renouvellement des baux concernant des immeubles
appartenant à l'Etat, aux départements,
aux communes et aux établissements publics ne peut
être refusé sans que la collectivité
propriétaire soit tenue au paiement de l'indemnité
d'éviction prévue à l'article L.
145-14, même si son refus est justifié par
une raison d'utilité publique. »
L’article L145-28, alinéa 1er du code
de commerce dispose notamment que :
« Aucun locataire pouvant prétendre à
une indemnité d'éviction ne peut être
obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue.
Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit
au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du
contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité
d'occupation est déterminée conformément
aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous
éléments d'appréciation. »
Commentaires
A - Principe
Si le bailleur refuse de renouveler le bail commercial
en dehors des cas visés par la loi, (motif grave
et légitime ou état de l’immeuble
tel que retenu par l’article L145-17 du code de
commerce), il devra alors verser une indemnité
d’éviction au preneur égale à
la valeur du fonds de commerce de ce dernier, augmentée
d’indemnités accessoires (frais de déménagement,
de réinstallation, etc.).
Le droit à une indemnité d’éviction
s’impose même à un bailleur collectivité
publique.
Il n’est pas inutile d’indiquer que si le
bailleur doit payer au locataire une indemnité
d’éviction en cas de résiliation de
bail, (refus de renouvellement), le preneur sera redevable
pour sa part d’une indemnité d’occupation
puisqu’il deviendra occupant sans droit ni titre.
En pratique, une compensation est effectuée par
le tribunal saisi, les sommes dues étant de même
nature.
L’indemnité d’éviction doit
être évaluée à la date la plus
proche du départ du locataire :
- au moment ou la juridiction statue si le locataire
est toujours dans les lieux ;
- à la date du départ du locataire si
la cessation d’activité est la conséquence
directe du refus de renouvellement du bail.
La perte partielle des lieux ne fait pas obstacle à
l’allocation d’une indemnité d’éviction.
B - Montant de l’indemnité d’éviction
B.1 - Méthodes de calcul
L’indemnité d’éviction est en
principe égale à la valeur du fonds de commerce.
Ce point est laissé à l’appréciation
des tribunaux.
En pratique, l’indemnité d’éviction
est généralement calculée en fonction
du chiffre d’affaires moyen réalisé
par le preneur au cours des dernières années,
multiplié par un cœfficient.
Aucune méthode d’évaluation n’est
retenue par les textes et chaque expert judiciaire désigné
par le tribunal peut décider du mode de calcul
qu’il utilisera.
En cas de résultat déficitaire de l’exploitation
d’un commerce, la valeur du droit au bail sera alors
retenue, sauf à ce que la valeur du fonds déterminée
en fonction de la valeur moyenne du chiffre d’affaire
soit supérieure à la valeur du droit au
bail.
Enfin, l’évaluation du droit au bail peut
se faire en fonction du « différentiel
de loyer », savoir une somme correspondant
à la capitalisation de la différence entre
le loyer qui aurait été appliqué
au bail renouvelé et celui que paiera le locataire
dans de nouveaux locaux au loyer déplafonné.
B.2 – Indemnités accessoires
La liste des indemnités accessoires visée
par l’article L145-14 du code de commerce n’est
pas limitative.
L’usage inclut :
- les frais et droits de mutation, c'est-à-dire
les frais que le locataire devra acquitter en plus du
coût du rachat d’un fonds de commerce similaire ;
- une indemnité pour trouble commercial destinée
à compenser le préjudice subi par l’entreprise
pendant le laps de temps nécessaire - à
l’achat d’un autre fonds ;
- une indemnité pour perte sur stock, (exemple
d’un commerce de fruits et légumes).
C - Transfert du fonds de commerce
Le refus de renouvellement n’implique pas systématiquement
la perte du fonds de commerce.
En effet, en fonction de leur nature, certains fonds peuvent
être transférés sans perte significative
de clientèle.
Dans ce cas, le préjudice s’évalue
uniquement à la valeur du droit au bail.
Il en va ainsi :
- d’un commerce de tissus pour ameublement ou
de prêt-à-porter,
- d’un commerce de vente de pièces détachées
pour véhicules automobiles ;
- d’un prothésiste dentaire ;
- d’une agence de voyage.
Les indemnités accessoires sont également
dues.
D - Droit au paiement de l’indemnité d’éviction
La loi permet au locataire qui a droit à une indemnité
d’éviction de se maintenir dans les lieux
jusqu’au paiement de la dite indemnité.
Durant cette période, une indemnité d’occupation
sera due au bailleur d’une valeur égale au
montant du loyer contractuel diminuée d’un
abattement de 10 à 20%.
10 - PRESCRIPTION
Les textes
L’article L145-60 du code de commerce dispose
que :
« Toutes les actions exercées en vertu du
présent chapitre se prescrivent par deux ans. »
Commentaires
La forclusion biennale ne s’applique qu’aux
actions exercées sur le fondement des articles
145-1 à 145-60.
Les actions fondées sur le droit commun échappent
donc à cette prescription.
Ainsi, une action en :
- résiliation du bail pour non respect des clauses
du bail ;
- fixation d’une indemnité d’occupation
de droit commun se prescrivant par cinq ans ;
- réparation du préjudice subi pour résiliation
abusive du bail.
