Aperçu de la législation
applicable au bail d'habitation
Le bail d'habitation
(Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)
Cet aperçu de la législation étant
non exhaustif, seuls les thèmes suivants seront
abordés :
- Le contrat de bail
1.1 Durée
1.2 Transfert
- Les obligations
du bailleur
2.1 Délivrance de la chose
2.2 Obligation d’entretien
2.3 Obligation de garantie
2.3.1 Vices cachés
2.3.2 Jouissance paisible
- Les obligations
du locataire
3.1 Usage de la chose en bon père de famille
3.2 Usage de la chose conformément à sa
destination
- La fin du contrat
de bail
4.1 Congé donné par le bailleur
4.2 Congé donné par le locataire
4.2.1 Résiliation judiciaire
4.2.2 Restitution des lieux loués
1 - LE CONTRAT DE BAIL
Les textes
L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose
notamment que :
« Le contrat de location est établi par écrit.
Il doit préciser :
- le nom ou la dénomination du bailleur et son
domicile ou son siège social, ainsi que, le cas
échéant, ceux de son mandataire ;
- la date de prise d'effet et la durée ;
- la consistance et la destination de la chose louée
;
- la désignation des locaux et équipements
d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive
et, le cas échéant, l'énumération
des parties, équipements et accessoires de l'immeuble
qui font l'objet d'un usage commun ;
- le montant du loyer, ses modalités de paiement
ainsi que ses règles de révision éventuelle
;
- le montant du dépôt de garantie, si celui-ci
est prévu. »
« Un état des lieux, établi contradictoirement
par les parties lors de la remise et de la restitution
des clés ou, à défaut, par huissier
de justice, à l'initiative de la partie la plus
diligente et à frais partagés par moitié,
est joint au contrat. Lorsque l'état des lieux
doit être établi par huissier de justice,
les parties en sont avisées par lui au moins sept
jours à l'avance par lettre recommandée
avec demande d'avis de réception. A défaut
d'état des lieux, la présomption établie
par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée
par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement
de l'état des lieux. »
« Pendant le premier mois de la période de
chauffe, le locataire peut demander que l'état
des lieux soit complété par l'état
des éléments de chauffage. »
« Lorsque la détermination du montant du
loyer est subordonnée à la présentation
par le bailleur de références aux loyers
habituellement pratiqués dans le voisinage pour
des logements comparables dans les conditions prévues
à l'article 19, ces références sont
jointes au contrat ainsi que les termes dudit article. »
« Le bailleur ne peut pas se prévaloir de
la violation des dispositions du présent article. »
« Chaque partie peut exiger, à tout moment,
de l'autre partie, l'établissement d'un contrat
conforme aux dispositions du présent article. »
« En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux
des locaux, le nouveau bailleur est tenu de notifier au
locataire son nom ou sa dénomination et son domicile
ou son siège social, ainsi que, le cas échéant,
ceux de son mandataire. »
Commentaires
La loi exige la rédaction d’un contrat de
bail d’habitation écrit.
Par conséquent, tout locataire peut exiger en application
de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989
que son bailleur lui établisse un contrat de bail
d’habitation, le cas échéant, en saisissant
le tribunal compétent.
Un bail d’habitation verbal peut parfaitement lier
bailleur et locataire, sauf à rapporter la preuve
de son existence par celui qui s’en prévaut.
Il s’agit d’une question de fait soumise à
l’appréciation des tribunaux.
La loi énumère les mentions devant obligatoirement
être visées dans le bail d’habitation.
Il convient de noter qu’en l’absence de mention
de l’exigence d’un dépôt de garantie,
(mention facultative), le bailleur ne peut en exiger le
versement.
Par ailleurs, un dépôt de garantie ne peut
être exigé si le loyer est payable d’avance
pour une durée supérieure à deux
mois.
1.1 - La durée du contrat de bail
Les textes
L’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 dispose
que :
« Le contrat de location est conclu pour une durée
au moins égale à trois ans pour les bailleurs
personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis
à l'article 13 et à six ans pour les bailleurs
personnes morales. »
« Si le bailleur ne donne pas congé dans
les conditions de forme et de délai prévues
à l'article 15, le contrat de location parvenu
à son terme est soit reconduit tacitement, soit
renouvelé.
En cas de reconduction tacite, la durée du contrat
reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes
physiques ainsi que pour les bailleurs définis
à l'article 13, et de six ans pour les bailleurs
personnes morales. »
« En cas de renouvellement, la durée du contrat
renouvelé est au moins égale à celles
définies au premier alinéa du présent
article. L'offre de renouvellement est présentée
dans les conditions de forme et de délai prévues
pour le congé, à l'article 15. Le loyer
du contrat renouvelé est défini selon les
modalités prévues au c de l'article 17. »
Commentaires
Il convient de noter que la loi vise en son article 11
la possibilité de conclure un bail d’habitation
pour une durée inférieure à 3 ans
mais supérieure à 1 an.
Le législateur a voulu permettre au bailleur personne
physique, quand un événement précis
le justifie, de reprendre le local pour des raisons professionnelles
ou familiales.
Le bail d’habitation doit alors mentionner les raisons
et l'événement invoqués.
1.2 - Le transfert du bail
Les textes
L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose
que :
« En cas d'abandon du domicile par le locataire,
le contrat de location continue :
- au profit du conjoint sans préjudice de l'article
1751 du code civil ;
- au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis
au moins un an à la date de l'abandon du domicile
;
- au profit du partenaire lié au locataire par
un pacte civil de solidarité ;
- au profit des ascendants, du concubin notoire ou des
personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis
au moins un an à la date de l'abandon du domicile. »
« Lors du décès du locataire, le
contrat de location est transféré :
- au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir
des dispositions de l'article 1751 du code civil,
- aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins
un an à la date du décès ;
- au partenaire lié au locataire par un pacte
civil de solidarité ;
- aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes
à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins
un an à la date du décès. »
« En cas de demandes multiples, le juge se prononce
en fonction des intérêts en présence.
A défaut de personnes remplissant les conditions
prévues au présent article, le contrat de
location est résilié de plein droit par
le décès du locataire ou par l'abandon du
domicile par ce dernier. »
Commentaires
La Cour de Cassation définit l’abandon du
domicile comme un départ brusque et imprévisible.
Par conséquent, la notion d’abandon du domicile
exclut tout départ concerté entre le locataire
en titre et les personnes vivant sous le même toit.
De même un changement de domicile en raison d’un
départ à la retraite ou d’une évolution
professionnelle, n’est pas un abandon de domicile.
