Aperçu de la législation applicable au bail d'habitation

Le bail d'habitation
(Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)

1. Le contrat de bail
   1.1 Durée
   1.2 Transfert
2. Les obligations du bailleur
   2.1 Délivrance de la chose
   2.2 Obligation d’entretien
   2.3 Obligation de garantie
   
   2.3.1 Vices cachés
   2.3.2 Jouissance paisible
3. Les obligations du locataire
   3.1 Usage de la chose en bon père de famille
   3.2 Usage de la chose conformément à sa destination
4. La fin du contrat de bail
   4.1 Congé donné par le bailleur
   4.2 Congé donné par le locataire
   
   4.2.1 Résiliation judiciaire
   4.2.2 Restitution des lieux loués

3 - LES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE

Les textes

L’article 1728, 1° du code civil dispose que :

« Le preneur est tenu (…) :
1° D'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances à défaut de convention. »


Commentaires

3.1 - Le locataire est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille.

User de la chose louée en bon père de famille, c’est avoir une attitude raisonnable quant à l’utilisation du bien.

Ainsi, le locataire doit jouir paisiblement de la chose louée, et s’interdire, par exemple, d’être à l’origine de bruits ou d’odeurs nauséabondes créant un trouble de voisinage inacceptable.

Le fait d’injurier ses voisins ou de laisser la chose louée dans un tel état de délabrement ou de manque d’hygiène, que cela cause un trouble anormal de voisinage, est considéré par la jurisprudence comme contraire à une jouissance paisible.

De même, la détention de chiens dangereux, au sens de la loi du 6 janvier 1999 et à l’arrêté du 27 avril 1999, est un abus de jouissance, comme l’exercice de la prostitution.

Sur un autre plan, le non-respect du règlement de copropriété par un locataire, expose le propriétaire à voir engager sa responsabilité de ce fait par le syndicat des copropriétaires ou un autre copropriétaire.

Le propriétaire pourra alors se retourner contre son locataire.

Le locataire ne peut modifier la substance de la chose louée.

Il ne peut ainsi par exemple faire réaliser des travaux touchant la structure d’un appartement ou d’une maison, (suppression de murs, etc.), sans l’accord exprès et préalable du propriétaire.

Enfin, le locataire doit s’interdire de détériorer le bien qu’il occupe ou d’en diminuer la valeur.


3.2 - Le locataire est tenu d’user de la chose louée conformément à sa destination

Le locataire doit user de la chose conformément à l’objet et aux dispositions contractuelles du bail.

En pratique et le plus fréquemment, le locataire doit occuper personnellement le bien loué à titre d’habitation principale et de façon bourgeoise.

Ainsi, sauf dispositions contractuelles contraires, le locataire ne peut sous-louer, même à titre gratuit, ou céder son bail d’habitation.

Par ailleurs, le locataire doit également habiter le bien loué de façon permanente, ce bien ne pouvant être qu’un simple pied-à-terre.

Enfin, aucune exploitation commerciale ne peut être exercée dans les lieux, qui ne doivent servirent qu’à l’habitation du locataire.

Le contrat de bail - Les obligations du bailleur
Les obligations du locataire - La fin du bail