Aperçu de la législation
applicable au bail d'habitation
Le bail d'habitation
(Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989)
- Le contrat de bail
1.1 Durée
1.2 Transfert
- Les obligations
du bailleur
2.1 Délivrance de la chose
2.2 Obligation d’entretien
2.3 Obligation de garantie
2.3.1 Vices cachés
2.3.2 Jouissance paisible
- Les obligations
du locataire
3.1 Usage de la chose en bon père de famille
3.2 Usage de la chose conformément à sa
destination
- La fin du contrat de bail
4.1 Congé donné par le bailleur
4.2 Congé donné par le locataire
4.2.1 Résiliation judiciaire
4.2.2 Restitution des lieux loués
4 - LA FIN DU CONTRAT DE BAIL
4.1 - Congé délivré par le bailleur
Les textes
L’article 15 – 1 de la loi du 6 juillet
1989 ne permet au bailleur de délivrer un congé
au locataire, en respectant un préavis de 6 mois,
que dans les cas suivants :
- Reprise du logement pour habiter ;
- Vente du logement ;
- Existence d’un motif légitime et sérieux.
Commentaires
4.1.1 - Reprise du logement pour habiter
La loi vise de façon limitative les bénéficiaires
de cette reprise, (article 15-1, alinéa 1), qui
sont le bailleur et ses proches, le concubin notoire et
le partenaire lié au bailleur par un PACS.
Le congé doit être motivé par la reprise
pour habiter et indiquer le bénéficiaire
de la reprise.
La reprise pour habiter s’entend d’une occupation
effective et permanente.
Dans le cas contraire, le bailleur engagerait sa responsabilité
contractuelle.
Ce dernier point pose le problème du contrôle
du juge quant à une éventuelle fraude du
bailleur aux droits du locataire.
Le juge ne peut exercer un contrôle à priori
sur les motifs du congé afin de reprise.
Ainsi, le juge ne peut refuser de valider un tel congé
aux motifs que le bailleur disposerait d’un autre
appartement libre.
Par conséquent, sauf à rapporter la preuve
d’une fraude, ce qui est toujours délicat,
le magistrat ne peut exercer aucun contrôle avant
que le locataire n’ait quitté le logement.
C’est donc, le cas échéant, à
l’occasion d’un contrôle a posteriori,
que le juge pourra sanctionner la mauvaise foi du bailleur.
La fraude du bailleur découlera du fait que ce
dernier n’a jamais occupé les lieux repris,
qu’il les a reloués à des tiers ou
qu’il a vendu le bien après le départ
du locataire.
En cas de fraude démontrée, le locataire
évincé sera en droit d’obtenir du
tribunal compétent la condamnation du bailleur
à des dommages et intérêts, dont le
montant est évalué souverainement par le
juge.
Enfin, il convient de préciser que le congé
pour reprise du logement ne peut être délivré
à un locataire qui est âgé de plus
de 70 ans et dont les ressources sont inférieures
à une fois et demie le montant du SMIC, sauf :
- si une offre de relogement est faite au locataire
correspondant à ses besoins et à ses possibilités ;
- si le bailleur est âgé de plus de 60
ans ou si ses ressources sont inférieures à
une fois et demie le montant du SMIC.
4.1.2 - Vente du logement
L’article 15-II de la loi institue un droit de
préemption au profit du locataire quand le bailleur
désire vendre les lieux loués.
Le bailleur doit donc, dans les termes de la loi, faire
une offre de vente au locataire dans le congé afin
de vente qu’il délivre à ce dernier.
Cette offre doit notamment indiquer le prix et les conditions
de la vente envisagée.
L’esprit de la loi veut que le locataire soit suffisamment
informé pour, le cas échéant, le
mettre à même de racheter le bien qu’il
occupe.
Le locataire qui s’estime victime d’un congé
frauduleux peut saisir le tribunal compétent.
Il appartiendra alors au juge d’apprécier
au cas par cas le bien fondé de la demande du locataire.
En pratique, certains bailleurs tentent d’obtenir
la libération des lieux loués en fixant
un prix de vente excessif.
Toutefois, le tribunal doit apprécier.
En effet, la simple fixation d’un prix au-dessus
du marché, n’est pas en soit constitutive
d’une fraude, sauf à ce que le prix soit
manifestement excessif.
La mauvaise foi du bailleur peut également résulter
d’autres éléments, comme le fait de
ne jamais avoir fait visiter le bien ou d’avoir
reloué à un prix supérieur après
le départ de l’ancien locataire.
La fraude, le cas échéant, sera sanctionnée
par l’attribution de dommages et intérêt
par le tribunal à l’ancien locataire.
4.1.3 - Existence d’un motif légitime
et sérieux
A - Il s’agit tout d’abord de sanctionner
le non-respectt du locataire d’une disposition contractuelle
ou d’une obligation légale, comme le défaut
d’assurance, une sous-location interdite, des troubles
de voisinage, l’exercice d’une activité
commerciale dans les lieux loués ou, plus fréquemment,
le défaut de paiement du loyer.
B - Il peut s’agir ensuite de motifs étrangers
au comportement du locataire.
Les tribunaux apprécient au cas par cas le caractère
légitime et sérieux du congé délivré
par le bailleur.
En pratique, le bailleur a recours à ce congé
en vue de faire réaliser des travaux dans l’immeuble.
Le caractère certain et non éventuel des
travaux doit cependant être avéré,
un simple projet de travaux n’étant pas suffisant.
4.2 - Congé délivré par le locataire
Les textes
L’article 12 de la loi du 6 juillet 1989 permet
au locataire de donner congé à son bailleur
à tout moment.
L’article 15 – 1 de la loi du 6 juillet
1989 indique notamment que le locataire peut donner congé
à son bailleur en respectant un délai de
préavis de 3 mois, ramené à 1 mois
:
- en cas d’obtention d’un premier emploi
;
- en cas de mutation professionnelle ;
- en cas de perte d’emploi ou de nouvel emploi
consécutif à une perte d’emploi ;
- si le locataire est âgé de plus de 60
ans dont l’état de santé - justifie
un changement de domicile ;
- si le locataire bénéficie du RMI.
Commentaires
La mutation professionnelle doit s’entendre comme
une mutation imposée par l’employeur, et
non demandée par le locataire.
Par ailleurs, la perte d’emploi doit être
effective quand le congé est donné.
Enfin, le locataire est redevable du loyer et des charges
durant la durée du préavis, sauf si un autre
locataire occupe les lieux, avec l’accord du bailleur,
avant la fin du dit préavis.
4.2.1 - Résiliation judiciaire du bail
La résiliation judiciaire du bail d’habitation
peut être demandée par le bailleur pour sanctionner
un ou plusieurs manquements du locataire aux obligations
contractuelles et légales lui incombant.
Ainsi, la résiliation judiciaire sera poursuivie
par le bailleur en cas de défaut de souscription
d’assurance, en raison de troubles de jouissance
imputables au locataire, plus fréquemment, pour
défaut de paiement du loyer ou du dépôt
de garantie quand il est contractuellement exigé.
Une demande du locataire de résiliation judiciaire
du bail d’habitation est plus rare, et le plus souvent
formée conjointement avec une demande de dommages
et intérêts. (Par exemple en cas de locaux
insalubres)
4.2.2 - Restitution des lieux
Les textes
L’article 1730 du code civil dispose que :
« S'il a été fait un état des
lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre
la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état,
excepté ce qui a péri ou a été
dégradé par vétusté ou force
majeure. »
L’article 1731 du code civil dispose que :
« S'il n'a pas été fait d'état
des lieux, le preneur est présumé les avoir
reçus en bon état de réparations
locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
»
Commentaires
Le locataire doit restituer les lieux dans l’état
dans lequel il les a pris.
Ceci pose le problème, fréquent en pratique,
de l’imputabilité du coût des frais
remis en état des lieux loués après
le départ du locataire.
En cas de contestation, le tribunal compétent examinera
les états des lieux d’entrée et de
sortie, si ces documents existent, pour apprécier
le bien fondé de la demande du bailleur de condamnation
de l’ex-locataire au montant des réparations
locatives.
Il s’agit d’un examen de fait, le tribunal
étant souverain dans son appréciation.
En cas d’absence d’états des lieux,
le locataire est réputé avoir pris les locaux
dans un bon état de réparation locative,
sauf au locataire de prouver la preuve contraire par tous
moyens.
