Aperçu
de la législation applicable à la vente d’immeubles
La vente d'immeubles
Cet aperçu de la législation est sommaire
et non exhaustif.
Plan
- Accord sur la chose
et sur le prix
- Délai de rétractation
et délai de réflexion
- Conditions résolutoire et suspensive
- Publicité
foncière
- Obligations du vendeur
- Obligations de l’acheteur
3 - CONDITIONS RESOLUTOIRES ET SUSPENSIVES
Les textes
L’article 1584 du code civil dispose que :
« La vente peut être faite purement et simplement,
ou sous une condition soit suspensive, soit résolutoire.
Elle peut aussi avoir pour objet deux ou plusieurs choses
alternatives.
Dans tous ces cas, son effet est réglé par
les principes généraux des conventions. »
L’article 1168 du code civil dispose que :
« L'obligation est conditionnelle lorsqu'on la fait
dépendre d'un événement futur et
incertain, soit en la suspendant jusqu'à ce que
l'événement arrive, soit en la résiliant,
selon que l'événement arrivera ou n'arrivera
pas. »
L’article 1184 du code civil dispose que :
« La condition résolutoire est toujours sous-entendue
dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où
l'une des deux parties ne satisfera point à son
engagement.
Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein
droit.
La partie envers laquelle l'engagement n'a point été
exécuté, a le choix ou de forcer l'autre
à l'exécution de la convention lorsqu'elle
est possible, ou d'en demander la résolution avec
dommages et intérêts.
La résolution doit être demandée en
justice, et il peut être accordé au défendeur
un délai selon les circonstances. »
L’article 1185 du code civil dispose que :
« Le terme diffère de la condition, en ce
qu'il ne suspend point l'engagement, dont il retarde seulement
l'exécution. »
L’article 1182 du code civil dispose que :
« Lorsque l'obligation a été contractée
sous une condition suspensive, la chose qui fait la matière
de la convention demeure aux risques du débiteur
qui ne s'est obligé de la livrer que dans le cas
de l'événement de la condition.
Si la chose est entièrement périe sans la
faute du débiteur, l'obligation est éteinte.
Si la chose s'est détériorée sans
la faute du débiteur, le créancier a le
choix ou de résoudre l'obligation, ou d'exiger
la chose dans l'état où elle se trouve,
sans diminution du prix.
Si la chose s'est détériorée par
la faute du débiteur, le créancier a le
droit ou de résoudre l'obligation, ou d'exiger
la chose dans l'état où elle se trouve,
avec des dommages et intérêts. »
L’article 1183 du code civil dispose que :
« La condition résolutoire est celle qui,
lorsqu'elle s'accomplit, opère la révocation
de l'obligation, et qui remet les choses au même
état que si l'obligation n'avait pas existé.
Elle ne suspend point l'exécution de l'obligation ;
elle oblige seulement le créancier à restituer
ce qu'il a reçu, dans le cas où l'événement
prévu par la condition arrive. »
Commentaires
Les modalités d’une vente d’immeubles
peuvent être nombreuses, étant précisé
que le plus fréquemment, ces modalités ne
concernent que l’exécution de la vente et
ses effets, comme par exemple ; l’indication
d’un terme pour payer le prix, le retard du transfert
de propriété.
Sur un plan pratique, il est fréquent
qu’une clause suspensive ou résolutoire soit
insérée dans un acte de vente d’immeubles.
Il s’agit alors de l’indication d’un
événement futur à la réalisation
incertaine pouvant affecter l’existence même
du contrat.
- Ainsi, un contrat soumis à une condition suspensive
est formé, mais ne peut s’exécuter
tant que la condition suspensive n’est pas réalisée.
En revanche, si la condition se réalise, les
effets de la vente d’immeubles rétroagiront
à la date de signature de la vente, l’acquéreur
étant réputé avoir été
propriétaire du bien à compter de cette
date.
Un délai pour la réalisation de la condition
doit être indiqué.
Toutefois, la cour de cassation, avec quelques nuances,
ne semble pas en l’état sanctionner par
la nullité du contrat de vente d’immeubles
l’absence de mention d’un délai pour
la réalisation de la condition.
Une clause suspensive d’obtention d’un prêt
se rencontre souvent lors d’une vente d’immeuble,
cette clause est même rendue obligatoire par les
textes dans le cas d’un acquéreur d’un
logement à usage d’habitation qui recourt
à un financement au moyen d’un prêt.
(Article L.312-2 et suivants et L.312-15 et suivants
du code de la consommation)
Une clause suspensive peut également, par exemple,
faire dépendre la vente d’immeubles de
l’obtention d’un document administratif
comme ; un permis de construire, un état hypothécaire
ne faisant état d’aucune inscription, le
non-exercice d’un droit de préemption par
son titulaire.
Enfin, il convient de noter l’existence d’un
contentieux récurrent concernant la réitération
d’une promesse de vente d’immeubles par
acte authentique.
Les tribunaux apprécient au cas par cas si les
parties ont entendu faire de l’établissement
de l’acte authentique une simple modalité
d’exécution de l’acte de vente d’immeubles
ou une condition suspensive de réalisation de
la vente.
- Une clause résolutoire est moins fréquente,
pour la simple raison que dans ce cas la vente d’immeubles
est réalisée, mais peut être rétroactivement
annulée en cas de survenance de l’événement
visé par le contrat.
