Aperçu
de la législation applicable à la vente d'immeubles
à construire
La vente d'immeubles à construire
(Loi du 3 janvier 1967, modifiée par la loi du
7 juillet 1967, complétée par le décret
du 22 décembre 1967)
Plan
- Une législation de protection
- Le secteur libre
(régime juridique commun aux immeubles à
usage d’habitation, professionnel, commercial,
mixte)
2.1 La vente en l’état futur d’achèvement
2.2 La vente à terme
2.3 Les caractéristiques de la vente d’immeubles
à construire
- Le secteur
protégé (régime juridique
spécifique aux immeubles à usage d’habitation,
d’habitation et professionnel, avec versements
ou dépôts de fonds avant achèvement
par l’acquéreur. CCH. Art. L261-10)
3.1 Le contrat préliminaire
3.2 Le contrat de vente à construire
3.3 Les garanties d’achèvement ou de remboursement
1 - UNE LEGISLATION DE PROTECTION
La loi du 3 janvier 1967 a pour finalité de protéger
l’acquéreur d’un immeuble à
construire.
Ce dernier est, en effet, en situation de faiblesse face
au constructeur/promoteur.
Il était donc nécessaire de protéger
l’acquéreur d’un immeuble à
construire, tant de la perte des sommes investies par
celui-ci pour le financement de la construction, que des
risques propres à toute construction.
2 -
LE SECTEUR LIBRE
C’est le domaine d’application du droit commun
de la vente d’immeuble à construire, qu’il
s’agisse d’un immeuble à usage d’habitation,
professionnel, commercial ou mixte.
Ces dispositions étant supplétives, les
parties peuvent y déroger contractuellement. (Sauf
la garantie des vices cachés et apparents)
Les textes
L’article 1601-1 du code civil dispose que :
« La vente d'immeubles à construire est celle
par laquelle le vendeur s'oblige à édifier
un immeuble « dans un délai déterminé
par le contrat.
Elle peut être conclue à terme ou en l'état
futur d'achèvement. »
L’article R 261-1 du code de la construction
et de l’habitation dispose que :
« L'immeuble vendu à terme ou en l'état
futur d'achèvement est réputé achevé
au sens de l'article 1601-2 du code civil, reproduit à
l'article L. 261-2 du présent code, et de l'article
L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés
les ouvrages et sont installés les éléments
d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation,
conformément à sa destination, de l'immeuble
faisant l'objet du contrat.
Pour l'appréciation de cet achèvement, les
défauts de conformité avec les prévisions
du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils
n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons
qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments
ci-dessus précisés impropres à leur
utilisation.
La constatation de l'achèvement n'emporte par elle-même
ni reconnaissance de la conformité aux prévisions
du contrat, ni renonciation aux droits que l'acquéreur
tient de l'article 1642-1 du code civil, reproduit à
l'article L.261-5 du présent code. »
Commentaires
La vente d'immeubles à construire implique
un transfert de propriété, le vendeur est
le propriétaire du sol sur lequel il va édifier
un immeuble qu’il vendra, (sol et immeuble), à
l’acquéreur.
La vente d'immeubles à construire se distingue
donc de ce fait du contrat de louage d’ouvrage et
du contrat de construction de maison individuelle.
La vente d'immeubles à construire implique
une obligation d’édifier l’immeuble.
Il y a lieu de distinguer la vente « sur plans »
avant édification ou achèvement de l’immeuble,
de la vente d’un immeuble achevé, assujetti
au droit commun de la cession d’immeuble.
Etant précisé toutefois que l’état
d’achèvement d’un immeuble est apprécié
au cas par cas par les tribunaux.
Obligation de conformité aux documents contractuels
L’acquéreur est en droit d’exiger du
vendeur que l’immeuble vendu soit conforme à
sa description contractuelle et ses annexes, (règlement
de copropriété, état descriptif de
division, plans, devis descriptifs, voire même documents
publicitaires, etc.).
La stipulation contractuelle permettant au vendeur/promoteur
de modifier unilatéralement le programme initialement
arrêté entraînant une modification
importante des caractéristiques du dit programme
au vu desquelles l’acquéreur s’était
engagé, est inopposable à ce dernier.
Défauts de conformité
Il s’agit des différences relevées
entre le bâtiment réalisé et les indications
portées au contrat de vente.
Les défauts de conformité doivent être
réparés, le préjudice résultant
de l’inexécution même du contrat.
Par exemple, des caractéristiques différentes
concernant un garage rendant son usage difficile ou une
différence d’ensoleillement.
Les défauts de conformité, qui relèvent
de l’obligation de délivrance du vendeur,
sont distincts des vices de construction et malfaçon
qui rendent impropre l’immeuble à sa destination,
lesquels relèvent de la responsabilité spécifique
des constructeurs.
En l’état de la jurisprudence actuelle, en
cas de défaut de conformité constituant
également un vice de construction ou une malfaçon,
l’action en réparation ne pourra qu’être
fondée sur la responsabilité spécifique
des constructeurs.
La vente d'immeubles à construire implique
un délai de réalisation.
Le délai peut être une date déterminée
ou déterminable. (Mois ou trimestre)
En cas de dépassement de délais, et d’absence
de stipulations contractuelles ou légales prévoyant
des pénalités de retard, l’acquéreur
est en droit de demander des dommages et intérêts
en application du droit commun. (Exécution forcée,
résolution du contrat, dommages et intérêts)
2.1 - La vente en l’état futur d’achèvement
Les textes
L’article 1601-3 du code civil, (et l’article
L261-3 du code de la construction et de l’habitation)
dispose que :
« La vente en l'état futur d'achèvement
est le contrat par lequel le vendeur transfère
immédiatement à l'acquéreur ses droits
sur le sol ainsi que la propriété des constructions
existantes.
Les ouvrages à venir deviennent la propriété
de l'acquéreur au fur et à mesure de leur
exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer
le prix à mesure de l'avancement des travaux.
Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage
jusqu'à la réception des travaux. »
Commentaires
La vente en l'état futur d'achèvement est
une variante de la vente d’immeuble à construire.
Transfert de propriété
Il s’agit d’abord du transfert de la propriété
du sol sur lequel l’ouvrage sera réalisé,
lors de la conclusion du contrat.
Il s’agit ensuite du transfert progressif de la
propriété par accession au fur et à
mesure de la réalisation des ouvrages.
Transfert des risques
Le transfert des risques s’effectue lors de la livraison
de l’immeuble construit.
Paiement du prix
L’acquéreur doit payer le prix à mesure
de l’avancement des travaux entre les mains du vendeur.
Maîtrise de l’ouvrage
En dépit du transfert immédiat à
l’acquéreur de la propriété
de l’immeuble, le vendeur conserve la maîtrise
de l’ouvrage jusqu’à réception
des travaux.
2.2 - La vente à terme
Les textes
L’article 1601-2 du code civil, (et l’article
L261-2 du code de la construction et de l’habitation)
dispose que :
« La vente à terme est le contrat par lequel
le vendeur s'engage à livrer l'immeuble à
son achèvement, l'acheteur s'engage à en
prendre livraison et à en payer le prix à
la date de livraison. Le transfert de propriété
s'opère de plein droit par la constatation par
acte authentique de l'achèvement de l'immeuble
; il produit ses effets rétroactivement au jour
de la vente. »
L’article R 261-2 du code de la construction
et de l’habitation dispose que :
« L'achèvement de l'immeuble vendu à
terme est constaté soit par les parties, soit par
une personne qualifiée.
La constatation par les parties fait l'objet d'un acte
du notaire qui a reçu la vente à terme ;
cet accord vaut livraison de l'immeuble.
La constatation est faite par une personne qualifiée
lorsque l'acte de vente l'a prévu ou lorsqu'il
n'y a pas accord des parties.
Cette personne est désignée par ordonnance
sur requête, non susceptible de recours, du président
du tribunal de grande instance du lieu de l'immeuble,
soit parmi celles que le tribunal commet habituellement,
soit parmi celles figurant sur une liste établie
par arrêté du ministre de la justice et du
ministre chargé de la construction et de l'habitation.
La constatation de l'achèvement fait l'objet par
la personne qualifiée ainsi désignée
d'une déclaration devant le notaire qui a reçu
la vente.
La constatation de l'achèvement est parfaite par
la déclaration ainsi faite.
Elle est notifiée par la partie la plus diligente
à l'autre par lettre recommandée avec demande
d'avis de réception.
La notification vaut livraison de l'immeuble à
la date de cette réception. »
Commentaires
La vente à terme est une variante de la vente d’immeuble
à construire.
La constatation de l’achèvement de l’immeuble
par acte authentique implique sa livraison, et de ce fait,
le transfert de propriété (rétroactif
au jour de la vente) et l’obligation de payer le
prix.
2.3 - Les caractéristiques de la vente d’immeubles
à construire
Mandat donné par l’acquéreur
au vendeur
Les textes
L’article R 261-5 du code de la construction
et de l’habitation dispose que :
« La vente d'un immeuble à construire peut
être assortie d'un mandat donné par l'acquéreur
au vendeur à l'effet de passer les actes de disposition
devant affecter les biens et droits vendus et indispensables
à la construction du bâtiment dont tout ou
partie forme l'objet de la vente.
Ce mandat peut concerner les actes indispensables à
la construction d'autres bâtiments désignés
par le mandat s'ils doivent comporter des parties communes
avec celui dont tout ou partie forme l'objet de la vente.
Ce mandat doit indiquer spécialement la nature,
l'objet et les conditions des actes en vue desquels il
est donné.
Il peut toutefois comporter le pouvoir de passer tous
les actes de disposition portant sur des parties communes
et qui se révéleraient nécessaires
:
- pour satisfaire aux prescriptions d'urbanisme ;
- pour satisfaire aux obligations imposées par
le permis de construire du bâtiment faisant l'objet
de la vente ou auxquelles pourrait être subordonnée
la délivrance d'un tel permis pour la construction
des autres bâtiments concernés par le mandat ;
- pour assurer la desserte de ces immeubles ou leur
raccordement avec les réseaux de distribution
et les services publics. »
Commentaires
Fréquent en pratique, un tel mandat permet au vendeur
d’effectuer tous les actes de disposition nécessaires
à la réalisation du programme, alors même
qu’il a perdu la maîtrise du terrain dès
la conclusion de la première vente. (par exemple,
création de desserte de l’immeuble, échange
de parcelles).
Cession des droits de l’acquéreur
Les textes
L’article 1601-4 du code civil, (et repris par
l’article L261-4 du code de la construction et de
l’habitation) dispose que :
« La cession par l'acquéreur des droits qu'il
tient d'une vente d'immeuble à construire substitue
de plein droit le cessionnaire dans les obligations de
l'acquéreur envers le vendeur.
Si la vente a été assortie d'un mandat,
celui-ci se poursuit entre le vendeur et le cessionnaire.
Ces dispositions s'appliquent à toute mutation
entre vifs, volontaire ou forcée, ou à cause
de mort. »
Commentaires
L’acquéreur peut céder ses droits
à un tiers :
- sans agrément préalable du vendeur ;
- sans signification postérieure au vendeur ;
- sans que l’immeuble soit achevé.
Le cessionnaire est alors redevable du paiement du prix.
Le mandat de l’article R 261-5 du code de la construction
et de l’habitation se poursuit entre le cessionnaire
et le vendeur.
Vices et malfaçons - Garantie des vices
apparents
(responsabilité des constructeurs)
Les textes
L’article 1642-1 du code civil énonce
que :
« Le vendeur d'un immeuble à construire ne
peut être déchargé, ni avant la réception
des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un
mois après la prise de possession par l'acquéreur,
des vices de construction alors apparents.
Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat
ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige
à réparer le vice. »
L’article 1648 alinéa 2 du code civil
énonce que :
« Dans le cas prévu par l'article 1642-1,
l'action doit être introduite, à peine de
forclusion, dans l'année qui suit la date à
laquelle le vendeur peut être déchargé
des vices apparents. »
Commentaires
Le vendeur d’immeuble à construire
est tenu envers l’acquéreur d’une obligation
de garantie des vices apparents.
Les vices apparents sont révélés
par des vérifications élémentaires
d’un homme sans compétence technique particulière.
Selon l’article 1642-1 du code civil visé
ci-dessus, le vice apparent garanti est celui qui se révèle
avant le plus tardif des deux événements
que sont :
La réception des travaux, (entre constructeur et
maître de l’ouvrage-vendeur),
L’expiration d’un délai d’un
mois après prise de possession de l’acquéreur,
(entre maître de l’ouvrage-vendeur et acquéreur).
Selon l’article 1648 alinéa 2 du code civil
visé ci-dessus, l'action doit être introduite
dans l’année qui suit la date du plus tardif
des deux événements visés ci-dessus.
Il convient de distinguer les vices de constructions
des défauts de conformité, (dissemblances
entre l’immeuble réalisé et les spécifications
contractuelles), qui relèvent de la responsabilité
contractuelle de droit commun des constructeurs, laquelle
se prescrit par dix ans à compter de la réception
de l’ouvrage avec ou sans réserve.
Garantie des vices cachés et malfaçons (responsabilité
des constructeurs).
Les textes
L’article 1646-1 du code civil énonce
que :
« Le vendeur d'un immeuble à construire est
tenu, à compter de la réception des travaux,
des obligations dont les architectes, entrepreneurs et
autres personnes liées au maître de l'ouvrage
par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes
tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2
et 1792-3 du présent code.
Ces garanties bénéficient aux propriétaires
successifs de l'immeuble.
Il n'y aura pas lieu à résolution de la
vente ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige
à réparer les dommages définis aux
articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du présent code
et à assumer la garantie prévue à
l'article 1792-3. »
L’article 1792-5 du code civil énonce
que :
« Toute clause d'un contrat qui a pour objet, soit
d'exclure ou de limiter la responsabilité prévue
aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2, soit d'exclure les
garanties prévues aux articles 1792-3 et 1792-6
ou d'en limiter la portée, soit d'écarter
ou de limiter la solidarité prévue à
l'article 1792-4, est réputée non écrite.
»
Commentaires
Le vendeur d’immeuble à construire
est tenu, à compter de la réception des
travaux, des obligations dont sont tenus les locateurs
d’ouvrage par application des articles 1792 et suivants
du code civil, savoir :
- la garantie décennale des dommages affectant
l’ouvrage et les éléments d’équipement
indissociables du dit ouvrage ;
- la garantie biennale de bon fonctionnement des éléments
d’équipement dissociables de l’ouvrage,
et ne portant atteinte, ni à la solidité,
ni à la destination du dit ouvrage.
Le vendeur d’immeuble à construire est
tenu du seul fait de l’existence d’un vice
de construction, et ce, en dehors de toute faute qui pourrait
lui être imputable.
Il existe donc une présomption de responsabilité
qui pèse sur le vendeur, sans qu’il soit
nécessaire d’établir l’existence
d’une faute imputable à ce dernier.
Toute clause d’un contrat visant à limiter
ou exclure la responsabilité du vendeur d’immeuble
à construire professionnel au sens des articles
1792 et suivants du code civil est nulle.
Cette garantie bénéficie à l’acquéreur
et aux propriétaires successifs de l’immeuble.
Responsabilité de droit commun
En dehors des désordres relevant de la responsabilité
des constructeurs, la responsabilité du vendeur
d’immeuble à construire peut être engagée
par application du droit commun. (Par exemple pour le
défaut d’information qui lui incombe).
a) Dommages intermédiaires
La responsabilité du vendeur d’immeuble à
construire peut être également engagée
durant dix ans à compter de la réception
du bâtiment pour les dommages intermédiaires
qui ne compromettent pas la solidité de l’immeuble
et ne le rendent pas impropre à sa destination,
(par exemple des coulures de peinture).
Conformément au droit commun, la faute du vendeur
doit être prouvée.
b) Défauts de conformité
Le vendeur d’immeuble à construire est tenu
à une responsabilité contractuelle.
La Cour de Cassation a jugé que cette responsabilité
était prescrite par dix ans à compter de
la réception de l’ouvrage avec ou sans réserves.
