Aperçu
de la législation applicable à la vente d'immeubles
à construire
La vente d'immeubles à construire
(Loi du 3 janvier 1967, modifiée par la loi du
7 juillet 1967, complétée par le décret
du 22 décembre 1967)
Plan
- Une législation
de protection
- Le
secteur libre (régime juridique commun
aux immeubles à usage d’habitation, professionnel,
commercial, mixte)
2.1 La vente en l’état futur d’achèvement
2.2 La vente à terme
2.3 Les caractéristiques de la vente d’immeubles
à construire
- Le secteur protégé (régime
juridique spécifique aux immeubles à usage
d’habitation, d’habitation et professionnel,
avec versements ou dépôts de fonds avant
achèvement par l’acquéreur. CCH. Art. L261-10)
3.1 Le contrat préliminaire
3.2 Le contrat de vente à construire
3.3 Les garanties d’achèvement ou de remboursement
3 - LE SECTEUR PROTEGE
La réglementation spécifique de la vente
d’immeuble à construire du secteur protégé,
s’applique uniquement aux immeubles à usage
d’habitation ou mixte d’habitation et professionnel,
avec versements ou dépôts
de fonds avant achèvement par l’acquéreur.
(CCH. Art. L261-10)
L’acquéreur est alors protégé
:
- par le formalisme du contrat de vente d’immeuble
à construire ;
- l’échelonnement des paiements en fonction
de l’avancement des travaux ;
- l’obligation pour le vendeur de fournir la garantie
de l’achèvement de l’immeuble ou
le remboursement des versements, en cas de résolution
du contrat pour défaut d’achèvement.
3.1 – Le contrat préliminaire de réservation
3.1.1 – Le formalisme du contrat
La rédaction d’un avant-contrat
est libre dans le secteur non protégé de
la vente d’immeuble à construire.
En revanche, dans le secteur protégé,
l’avant-contrat doit impérativement être
le contrat visé par l’article L.261-15 du
Code de construction et de l’habitation, savoir
:
«… un contrat préliminaire
par lequel, en contrepartie d'un dépôt de
garantie effectué à un compte spécial,
le vendeur s'engage à réserver à
un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble. »
« …
Les fonds déposés en garantie sont indisponibles,
incessibles et insaisissables jusqu'à la conclusion
du contrat de vente.
Ils sont restitués, dans le délai de trois
mois, au déposant si le contrat n'est pas conclu
du fait du vendeur, si la condition suspensive prévue
à l'article L. 312-16 du code de la consommation
n'est pas réalisée ou si le contrat proposé
fait apparaître une différence anormale par
rapport aux
prévisions du contrat préliminaire.
Est nulle toute autre promesse d'achat ou de vente.
»
Le contrat préliminaire peut se conclure à
tout moment, même avant construction, étant
précisé que le promoteur conserve la possibilité
de renoncer à son projet, sauf à restituer
au réservataire son dépôt de garantie.
Cette faculté du réservant de renonciation
à son projet immobilier fait dire à la Cour
de Cassation que le contrat préliminaire n’est
pas une promesse unilatérale de vente, et que par
là, son enregistrement à peine de nullité
dans les dix jours de sa signature n’est pas requise.
Il s’agit d’une convention sui generis et
synallagmatique contenant à la charge du réservant
l’engagement, non pas de vendre un immeuble, mais
celui de le réserver à un acheteur.
Un certain formalisme, protecteur de l’acquéreur,
doit être respecté à peine de nullité.
Ainsi, l’article L.261-15 du Code de construction
et de l’habitation prescrit que les mentions suivantes
doivent être portées à l’acte
de vente :
« … indications essentielles relatives à
la consistance de l'immeuble, à la qualité
de la construction et aux délais d'exécution
des travaux ainsi qu'à la consistance, à
la situation et au prix du local réservé.
»
Par ailleurs, une note technique sommaire doit être
annexée au contrat.
De même, le prix prévisionnel de la vente
et, le cas échéant, le recours à
un prêt doivent être portés à
l’acte.
Le défaut d’indication de la date prévisionnelle
de la conclusion de la vente entraîne la nullité
du contrat préliminaire.
Délai de rétractation et délai
de réflexion
Les textes
L’article L 271-1 du code de la construction
et de l’habitation dispose que :
« Pour tout acte sous seing privé
ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un
immeuble à usage d'habitation, la souscription
de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance
ou en propriété d'immeubles d'habitation
ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession
à la propriété immobilière,
l'acquéreur non professionnel peut se rétracter
dans un délai de sept jours à compter
du lendemain de la première présentation
de la lettre lui notifiant l'acte.
Cet acte est notifié à l'acquéreur
par lettre recommandée avec demande d'avis de réception
ou par tout autre moyen présentant des garanties
équivalentes pour la détermination de la
date de réception ou de remise.
La faculté de rétractation est exercée
dans ces mêmes formes.
Lorsque l'un des actes mentionnés au premier alinéa
est dressé en la forme authentique, l'acquéreur
non professionnel dispose d'un délai de réflexion
de sept jours à compter de la notification
ou de la remise d'un projet d'acte selon les mêmes
modalités que celles prévues pour le délai
de rétractation mentionné au premier alinéa.
En aucun cas, l'acte authentique ne peut être
signé pendant ce délai de sept jours.
Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention
est précédé d'un contrat préliminaire
ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale,
les dispositions ci-dessus ne s'appliquent qu'à
ce contrat ou à cette promesse. »
L’article L 271-2 du code de la construction
et de l’habitation dispose que :
« Lors de la conclusion d'un acte mentionné
à l'article L.271-1, nul ne peut recevoir
de l'acquéreur non professionnel, directement
ou indirectement, aucun versement à quelque
titre ou sous quelque forme que ce soit avant l'expiration
du délai de rétractation, sauf
dispositions législatives expresses contraires
prévues notamment pour les contrats ayant pour
objet l'acquisition ou la construction d'un immeuble neuf
d'habitation, la souscription de parts donnant vocation
à l'attribution en jouissance ou en propriété
d'immeubles d'habitation et les contrats préliminaires
de vente d'immeubles à construire ou de location-accession
à la propriété immobilière.
Si les parties conviennent d'un versement à une
date postérieure à l'expiration de ce délai
et dont elles fixent le montant, l'acte est conclu sous
la condition suspensive de la remise desdites sommes à
la date convenue.
Toutefois, lorsque l'un des actes mentionnés à
l'alinéa précédent est conclu par
l'intermédiaire d'un professionnel
ayant reçu mandat pour prêter son concours
à la vente, un versement peut être
reçu de l'acquéreur s'il est effectué
entre les mains d'un professionnel disposant d'une garantie
financière affectée au remboursement des
fonds déposés.
Si l'acquéreur exerce sa faculté
de rétractation, le professionnel dépositaire
des fonds les lui restitue dans un délai
de vingt et un jours à compter du lendemain
de la date de cette rétractation.
Lorsque l'acte est dressé en la forme authentique,
aucune somme ne peut être versée pendant
le délai de réflexion de sept jours.
Est puni de 30 000 euros d'amende le fait d'exiger ou
de recevoir un versement ou un engagement de versement
en méconnaissance des alinéas ci-dessus.
»
Commentaires
L’acquéreur par acte sous-seing
privé d’un immeuble construit ou à
construire à usage d’habitation, à
la faculté de se rétracter dans un délai
de 7 jours.
Par ailleurs, l’acquéreur par acte notarié
d’un immeuble construit ou à construire à
usage d’habitation, doit se voir notifier le projet
du dit acte, il dispose alors à compter de cette
date d’un délai de réflexion de 7
jours.
Durant ce délai, l’acte authentique ne peut
être signé.
Aucune somme ne peut être exigée de l’acquéreur
durant le délai de rétractation ou de réflexion,
sauf dispositions légales contraires.
Ainsi, et à titre d’exemple :
- un versement peut être demandé à
l’acquéreur lors de la signature d’un
compromis de vente portant sur un immeuble à
construire, (vente en l’état futur d’achèvement) ;
- lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire
d’un professionnel ayant reçu mandat et
disposant d’une garantie financière affectée
au remboursement des fonds, (agent immobilier).
3.1.2 – Les effets du contrat
A - Le réservataire
Le réservataire doit déposer un
dépôt de garantie sur un compte spécial,
(car cette somme n’entre pas dans le patrimoine
du réservant), lors de la conclusion du contrat
préliminaire de réservation.
L’absence de remise sur un compte spécial
du dépôt de garantie, (par exemple un vendeur
conservant un chèque de garantie), entraînerait
la nullité du contrat de réservation.
L’article R261-28 du code de la construction
et de l’habitation dispose que :
« Le montant du dépôt de garantie ne
peut excéder 5% du prix prévisionnel de
vente si le délai de réalisation de la vente
n'excède pas un an; ce pourcentage est limité
à 2% si ce délai n'excède pas deux
ans. Aucun dépôt ne peut être exigé
si ce délai excède deux ans. »
Le réservataire peut renoncer à
acquérir en perdant son dépôt de garantie,
sauf à être dans un des cas visés
par les articles L261-15 et R261-31 du code de la construction
et de l’habitation, visés ci-après.
B – Le réservant
L’obligation de réserver n’est
pas une obligation de vendre l’immeuble dans les
termes du contrat préliminaire.
Ainsi, le promoteur peut abandonner un projet jugé
finalement trop coûteux, ou le modifier.
La seule obligation qui pèse sur le promoteur est
de faire bénéficier le réservataire
d’une priorité d’achat sur les biens
réservés.
L’article R261-30 du code de la construction
et de l’habitation fait obligation au réservant
de notifier au réservataire le projet de l’acte
de vente au mois un mois avant la signature de cet acte.
Le réservataire est alors à même de
comparer le projet avec le contrat préliminaire.
A défaut, la vente ne peut se réaliser,
sauf renonciation expresse du réservataire.
Par ailleurs, la jurisprudence fait peser sur le promoteur
une obligation de renseignement du réservant en
cas de modifications importantes du projet tel que visé
au contrat préliminaire, obligation sanctionnée
le cas échéant par l’allocation de
dommages et intérêts.
Le réservant doit être mis à même
d’apprécier si, eu égard aux nouvelles
caractéristiques envisagées de l’immeuble,
il désire quand même acquérir ou non.
La vente doit intervenir dans le délai indiqué
au contrat préliminaire de vente, à défaut
le réservataire n’est plus dans l’obligation
d’acquérir le bien réservé.
Le contrat préliminaire de réservation,
tel que voulu par le législateur, n’est qu’un
instrument au service du promoteur permettant à
ce dernier de tester la viabilité de l’opération
envisagée.
Ainsi, le réservant ne sera pas sanctionné
si ce dernier décide de ne pas réaliser
l’opération projetée.
Le réservataire se verra restituer son dépôt
de garantie, sans indemnisation.
En revanche, le promoteur peut s’engager de façon
plus importante auprès du réservataire,
de sorte que l’engagement synallagmatique sui generis
se transforme en une véritable promesse unilatérale
de vente.
De ce dernier cas, la non exécution de l’engagement
synallagmatique pourra donner lieu, le cas échéant,
en plus de la restitution du dépôt de garantie,
à l’allocation de dommages et intérêts.
Les tribunaux apprécient au cas par cas.
C - Les cas de restitution du dépôt de
garantie
Les textes
L’article L261-15 du code de la construction
et de l’habitation dispose que :
« (les fonds) sont restitués, dans le délai
de trois mois, au déposant si le contrat n'est
pas conclu du fait du vendeur, si la condition suspensive
prévue à l'article L.312-16 du code de la
consommation n'est pas réalisée ou si le
contrat proposé fait apparaître une différence
anormale par rapport aux prévisions du contrat
préliminaire. »
Article L.312-16 du code de la consommation :
« Lorsque l'acte mentionné à l'article
L.312-15, (contrat préliminaire ou promesse de
vente), indique que le prix est payé, directement
ou indirectement, même partiellement, à l'aide
d'un ou plusieurs prêts régis par les sections
1 à 3 et la section 5 du présent chapitre,
cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention
du ou des prêts qui en assument le financement.
La durée de validité de cette condition
suspensive ne pourra être inférieure à
un mois à compter de la date de la signature de
l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé
soumis à peine de nullité à la formalité
de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement.
Lorsque la condition suspensive prévue au premier
alinéa du présent article n'est pas réalisée,
toute somme versée d'avance par l'acquéreur
à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière
est immédiatement et intégralement remboursable
sans retenue ni indemnité à quelque titre
que ce soit. A compter du quinzième jour suivant
la demande de remboursement, cette somme est productive
d'intérêts au taux légal majoré
de moitié. »
L’article R261-31 du code de la construction
et de l’habitation dispose que :
« Le dépôt de garantie est restitué,
sans retenue ni pénalité au réservataire
:
a) Si le contrat de vente n'est pas conclu du fait
du vendeur dans le délai prévu au contrat
préliminaire ;
b) Si le prix de vente excède de plus de 5%le
prix prévisionnel, révisé le cas
échéant conformément aux dispositions
du contrat préliminaire.
Il en est ainsi quelles que soient les autres causes
de l'augmentation du prix, même si elles sont
dues à une augmentation de la consistance de
l'immeuble ou à une amélioration de sa
qualité ;
c) Si le ou les prêts prévus au contrat
préliminaire ne sont pas obtenus ou transmis
ou si leur montant est inférieur de 10% aux prévisions
dudit contrat ;
d) Si l'un des éléments d'équipement
prévus au contrat préliminaire ne doit
pas être réalisé ;
e) Si l'immeuble ou la partie d'immeuble ayant fait
l'objet du contrat présente dans sa consistance
ou dans la qualité des ouvrages prévus
une réduction de valeur supérieure à
10%. »
Commentaires
Les textes prévoient trois cas dans lesquels,
le réservataire peur se faire restituer son dépôt
de garantie :
- vente non réalisée du fait du vendeur,
(par exemple acte de vente non signé par le vendeur
dans le délai projeté, ou refus pour motif
personnel du vendeur de signer l’acte de vente) ;
- non réalisation de la condition suspensive
prévue à l'article L.312-16 du code de
la consommation, (emprunt bancaire demandé par
le réservataire en vue de l’acquisition
du bien immobilier) ;
- différence anormale du contenu du contrat de
vente par rapport aux indications visées dans
le contrat préliminaire, comme par exemple :
- prix de vente excédant de plus de 5% celui
visé au contrat de réservation,
- montant des prêts inférieur à
10% à celui visé au contrat de réservation,
- réduction de valeur supérieure à
10% de la consistance du bien ou sa qualité,
- non réalisation d’un élément
d’équipement, (par exemple suppression
de fenêtres non visée au contrat préliminaire).
La protection de l’emprunteur, (article
312-16 du code de la consommation), est applicable au
seul contrat de vente, et non pas au contrat préliminaire.
Ainsi, le réservataire, en cas de non-obtention
du prêt immobilier, ne peut obtenir la restitution
du dépôt de garantie au stade du contrat
de réservation.
Le réservataire doit poursuivre la vente afin de
pouvoir faire état de la non obtention du prêt,
et par là, obtenir la restitution du dépôt
de garantie.
Il est à noter cependant que certaines juridictions,
dès le stade du contrat de réservation,
ordonnent la restitution du dépôt de garantie
en application de l’article R261-31 du code de la
construction et de l’habitation sans attendre la
signature de l’acte de vente.
Le droit commun s’applique également.
Ainsi, la restitution du dépôt de garantie
peut être ordonné pour défaut d’achèvement
de l’immeuble ou défaut de notification du
projet de vente au moins un mois avant la signature.
L’allocation de dommages et intérêts
au bénéfice du réservataire est alors
appréciée au cas par cas.
En pratique, la demande de restitution du dépôt
de garantie se fait par courrier recommandé avec
accusé de réception.
Le remboursement doit alors intervenir dans le délai
de trois mois à dater de cette demande, sans retenue
ni pénalité.
3.2 – Le contrat de vente d’immeuble à
construire
Les textes
L’article L261-11 du code de la construction
et de l’habitation dispose que :
« Le contrat doit être conclu par acte authentique
et préciser :
a) La description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble
vendu ;
b) Son prix et les modalités de paiement de celui-ci ;
c) Le délai de livraison ;
d) Lorsqu'il revêt la forme prévue à
l'article 1601-3 du code civil, reproduit à l'article
L. 261-3 du présent code, la garantie de l'achèvement
de l'immeuble ou du remboursement des versements effectués
en cas de résolution du contrat à défaut
d'achèvement.
Toutefois, lorsque la vente concerne une partie d'immeuble,
le contrat peut ne comporter que les indications propres
à cette partie, les autres précisions prévues
à l'alinéa précédent doivent
alors figurer, soit dans un document annexé à
l'acte, soit dans un document déposé au
rang des minutes d'un notaire et auquel l'acte fait référence.
Il doit également mentionner si le prix est ou
non révisable et, dans l'affirmative, les modalités
de sa révision.
Il doit, en outre, comporter en annexes, ou par référence
à des documents déposés chez un notaire,
les indications utiles relatives à la consistance
et aux caractéristiques techniques de l'immeuble.
Le règlement de copropriété est remis
à chaque acquéreur lors de la signature
du contrat ; il doit lui être communiqué
préalablement.
Lorsqu'avant la conclusion de la vente, le vendeur a obtenu
le bénéfice d'un prêt spécial
du Crédit foncier de France ou du Comptoir des
entrepreneurs, le contrat doit mentionner que l'acheteur
a été mis en état de prendre connaissance,
dans des conditions fixées par décret, des
documents relatifs à l'équilibre financier
de l'opération, au vu desquels a été
prise la décision de prêt.
L'inobservation des dispositions du présent
article entraîne la nullité du contrat.
Cette nullité ne peut être invoquée
que par l'acquéreur et avant l'achèvement
des travaux.
Lorsque la vente a été précédée
d'un contrat préliminaire prévu à
l'article L. 261-15, seul le contrat de vente est soumis
aux dispositions des articles L. 312-15 à L. 312-17
du code de la consommation. »
Commentaires
A - A peine de nullité, la vente, dans
le secteur protégé, doit être conclue
par acte authentique.
L’acquéreur dispose d’un délai
de réflexion de 7 jours à compter de la
notification ou de la remise du projet d’acte. (cf.
infra 3.1.1 délai de réflexion et délai
de rétractation).
Le contrat doit comporter les éléments nécessaires
à l’information de l’acquéreur.
(Description de l’immeuble/appartement vendu, prix
et modalités de paiement, délai de livraison
et garantie d’achèvement/remboursement des
versements effectués, obtention d’un prêt
immobilier...).
Les caractéristiques propres à l’appartement
vendu sont annexées au contrat, mais celle afférentes
à l’immeuble sont déposées
au rang des minutes d’un notaire.
Tous ces documents ont valeur contractuelle, l’acquéreur
pouvant exiger du vendeur la conformité de l’immeuble
vendu aux dits documents.
Le règlement de copropriété doit
être communiqué à l’acquéreur
préalablement à la vente.
B - L’article R261-14 du code de la construction
et de l’habitation fixe les plafonds des paiements
ou dépôts qui ne peuvent excéder au
total :
« 35% du prix à l'achèvement des fondations ;
70% à la mise hors d'eau ;
95% à l'achèvement de l'immeuble.
Le solde est payable lors de la mise du local à
la disposition de l'acquéreur ; toutefois il peut
être consigné en cas de contestation sur
la conformité avec les prévisions du contrat.
Si la vente est conclue sous condition suspensive, aucun
versement ni dépôt ne peut être effectué
avant la réalisation de cette condition.
Dans les limites ci-dessus, les sommes à payer
ou à déposer en cours d'exécution
des travaux sont exigibles :
- soit par versements périodiques constants ;
- soit par versements successifs dont le montant est
déterminé en fonction de l'avancement
des travaux.
Si le contrat prévoit une pénalité
de retard dans les paiements ou les versements, le taux
de celle-ci ne peut excéder 1% par mois. »
C - Le non respect du délai de livraison
peut justifier la résolution du contrat de vente
ou / et l’allocation de dommages et intérêts.
Les défauts de conformité non substantiels
ne portant pas atteinte à la destination de l’ouvrage
ne font pas obstacle à la livraison de l’immeuble
vendu en l’état futur d’achèvement.
L’obligation de livraison dans le délai fixé
est une obligation de résultat pour le vendeur
d’immeuble à construire, que seul un cas
de force majeur peut exonérer.
3.3 – Les garanties d’achèvement
ou de remboursement
3.3.1 – Garanties extrinsèques
A - Garantie de remboursement
Aux termes de l’article R261-22 du code de la
construction et de l’habitation :
« La garantie de remboursement revêt la forme
d'une convention de cautionnement aux
termes de laquelle la caution s'oblige envers l'acquéreur,
solidairement avec le vendeur, à rembourser les
versements effectués par l'acquéreur au
cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente
pour cause de défaut d'achèvement. »
Cette garantie de remboursement ne joue que pour le défaut
d’achèvement de l’immeuble et ne couvre
que le montant des remboursements des versements effectués,
en dehors d’éventuels frais, pénalités
de retard ou dommages et intérêts.
Cette garantie est peu utilisée.
La garantie de remboursement prend fin à l’achèvement
de l’immeuble, qui résulte de la déclaration
certifiée par un homme de l’art, (Article
R460-1 du code de la construction et de l’habitation),
elle ne dure donc pas jusqu’à la réception
de l’immeuble par l’acquéreur.
La déclaration d’achèvement des travaux
ne dépend pas de la délivrance du certificat
de conformité par l’administration.
B - Garantie d’achèvement
Les textes
L’article R261-21 du code de la construction
et de l’habitation dispose que :
« La garantie d'achèvement donnée
par les établissements indiqués à
l'article R. 261-17 prend la forme :
a) Soit d'une ouverture de crédit
par laquelle celui qui l'a consentie s'oblige à
avancer au vendeur ou à payer pour son compte
les sommes nécessaires à l'achèvement
de l'immeuble.
Cette convention doit stipuler au profit de l'acquéreur
ou sous-acquéreur le droit d'en exiger l'exécution ;
b) Soit d'une convention de cautionnement
aux termes de laquelle la caution s'oblige envers l'acquéreur,
solidairement avec le vendeur, à payer les sommes
nécessaires à l'achèvement de l'immeuble.
Les versements effectués par les établissements
garants au titre des a et b ci-dessus sont réputés
faits dans l'intérêt de la masse des créanciers.
»
L’article R261-1 du code de la construction et
de l’habitation dispose que :
« L'immeuble vendu à terme ou en l'état
futur d'achèvement est réputé
achevé au sens de l'article 1601-2 du
code civil, reproduit à l'article L. 261-2 du présent
code, et de l'article L. 261-11 du présent code
lorsque sont exécutés les ouvrages
et sont installés les éléments d'équipement
qui sont indispensables à l'utilisation, conformément
à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet
du contrat.
Pour l'appréciation de cet achèvement, les
défauts de conformité avec les prévisions
du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils
n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons
qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments
ci-dessus précisés impropres à leur
utilisation.
La constatation de l'achèvement n'emporte par elle-même
ni reconnaissance de la conformité aux prévisions
du contrat, ni renonciation aux droits que l'acquéreur
tient de l'article 1642-1 du code civil, reproduit à
l'article L. 261-5 du présent code. »
Commentaires
La convention de cautionnement visée ci-dessus
est autonome, et n’est pas affectée par le
redressement ou la liquidation judiciaire du débiteur.
Le garant ne peut, en application de l’article 2036
du code civil, opposer au bénéficiaire les
exceptions inhérentes à la dette.
Il ne s’agit pas d’un cautionnement classique
mais d’une garantie financière
aux termes de laquelle le garant est directement engagé
auprès du bénéficiaire.
Toutefois, le garant n’ayant pas à intervenir
dans les opérations de construction, ce
dernier n’est pas tenu d’indemniser l’acquéreur
du préjudice résultant d’une résolution
de la vente en raison de l’impossibilité
technique d’achever l’immeuble.
La garantie d’achèvement doit, logiquement,
financer l’achèvement de travaux conformes
au permis de construire et aux indications contractuelles
portées dans l’acte de vente.
Par conséquent, la garantie d’achèvement
ne pourra être réclamée s’agissant
de défauts de conformité, malfaçons
et non façons, pour autant qu’ils ne rendent
pas impropre à sa destination l’immeuble
vendu.
La garantie d’achèvement ne se confond
pas avec la possibilité, (non cumulative), pour
l’acquéreur d’exiger l’exécution
des termes de la vente en application du droit commun,
et le cas échéant, d’obtenir la résolution
du contrat.
De même, la garantie d’achèvement ne
se confond pas avec la garantie décennale des vices
de construction.
Seul l’acquéreur d’un immeuble
à construire du secteur protégé peut
bénéficier de la garantie d’achèvement,
ou le vendeur, si ce dernier est défaillant.
Comme il a été indiqué pour
la garantie de remboursement, la garantie d’achèvement
prend fin à l’achèvement de l’immeuble,
qui résulte de la déclaration certifiée
par un homme de l’art, (Article R460-1 du code de
la construction et de l’habitation), (ce qui concerne
les rapports entre le vendeur et le garant), elle ne dure
donc pas jusqu’à la réception de l’immeuble
par l’acquéreur, (ce qui concerne les rapports
entre le vendeur et l’acquéreur).
La déclaration d’achèvement des travaux
ne dépend pas de la délivrance du certificat
de conformité par l’administration.
C - Substitution entre garantie de remboursement
et d’achèvement
L’article R261-23 du code de la construction
et de l’habitation dispose que :
« Le vendeur et le garant ont la faculté,
au cours de l'exécution du contrat de vente, de
substituer la garantie d'achèvement prévue
à l'article R. 261-21, à la garantie de
remboursement ou inversement, à la condition que
cette faculté ait été prévue
au contrat de vente.
Cette substitution doit être notifiée à
l'acquéreur. »
Cette faculté de substitution de garantie n’est
possible qu’autant qu’elle ait été
prévue lors de la signature du contrat de vente,
et ne profite qu’au vendeur et au garant et non
à l’acquéreur.
3.3.2 – Garanties intrinsèques
L’article R261-18 du code de la construction
et de l’habitation dispose que :
« La garantie d'achèvement résulte
de l'existence de conditions propres à
l'opération lorsque cette dernière
répond à l'une ou à l'autre des conditions
suivantes :
a) Si l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé
d'aucun privilège ou hypothèque ;
b) Si les fondations sont achevées et si le financement
de l'immeuble ou des immeubles compris dans un même
programme est assuré à concurrence de
75% du prix de vente prévu :
- par les fonds propres au vendeur ;
- par le montant du prix des ventes déjà
conclues ;
- par les crédits confirmés des banques
ou établissements financiers habilités
à faire des opérations de crédit
immobilier, déduction faite des prêts transférables
aux acquéreurs des logements déjà
vendus.
Toutefois, le taux de 75% est réduit à
60% lorsque le financement est assuré à
concurrence de 30% du prix de vente par les fonds propres
du vendeur.
Pour l'appréciation du montant du financement ainsi
exigé, il est tenu compte du montant du prix des
ventes conclues sous la condition suspensive de la justification
de ce financement dans les six mois suivant l'achèvement
des fondations. »
L’article R261-19 du code de la construction
et de l’habitation dispose que :
« La garantie d'achèvement résulte
également :
a) Si la vente porte sur une maison individuelle,
dont les fondations sont achevées et à
condition que les versements prévus n'excèdent
pas au total :
- 20% du prix à l'achèvement des fondations
;
- 45% à la mise hors d'eau ;
- 85 % à l'achèvement de la maison.
Le solde est payé ou consigné comme il
est dit pour le solde prévu à l'article
R. 261-14.
Lorsque la maison fait partie d'un ensemble de plus
de vingt maisons et que son utilisation implique celle
d'équipements extérieurs communs, le bénéfice
des dispositions ci-dessus du présent article
est subordonné soit à la réalisation
préalable des équipements nécessaires
à l'utilisation de la maison vendue, soit à
l'existence pour ces derniers de la garantie d'achèvement
prévue par l'article R. 261-21.
L'exécution des équipements ci-dessus
est établie par certificat d'une personne qualifiée
à cet effet ;
b) Si la vente est réalisée par une société
d'économie mixte de construction agréée
à cet effet par le ministre chargé des
finances et le ministre chargé de la construction
et de l'habitation ou dont une collectivité publique
détient au moins 35% du capital social. »
