Aperçu
du régime de la copropriété
La copropriété - (Loi n°65-557 du
10 juillet 1965)
Cet aperçu de la législation est sommaire
et non exhaustif.
Plan
- Introduction
- La copropriété
- Le règlement
de copropriété
- Le syndicat
des copropriétaires
- Les copropriétaires
- Le
syndic
- Le
conseil syndical
- Les assemblées
générales
- Les charges
de copropriété
- Le
contentieux judiciaire
1 - INTRODUCTION
La loi du 10 juillet 1965, complétée par
le décret du 17 mars 1967, fixe le statut de la
copropriété des immeubles bâtis.
Il est à noter également l’existence
d’une « commission relative à la copropriété
», crée par un arrêté du 4 août
1987, dont le rôle est d’examiner les difficultés
d’applications de la loi du 10 juillet 1965 et du
décret du 17 mars 1967, en proposant, le cas échéant,
des améliorations.
Les travaux de cette commission font l’objet de
publications dénommées « Recommandations
».
La loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars
1967 ont été modifiés par la loi
« solidarité et renouvellement urbain »
dite SRU du 13 décembre 2000.
Ces dernières modifications ont pour objet de simplifier
le mode de fonctionnement de la copropriété,
et de permettre à l’acheteur d’un lot
de copropriété d’être mieux
informé sur l’immeuble.
2 - LA
COPROPRIETE
Les textes
L’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, énonce
que :
« La présente loi régit tout immeuble
bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont
la propriété est répartie entre plusieurs
personnes par lots, comprenant chacun une partie privative
et une quote-part des parties communes. »
Commentaires
Il convient de distinguer plusieurs cas de figure.
- L’immeuble est déjà bâti
mais appartient à un seul propriétaire
Le régime de la copropriété peut
s’appliquer dès lors que l’immeuble
a été mis en vente après que le propriétaire
ait divisé l’immeuble en lots, et le plus
fréquemment, ait fait établir un règlement
de copropriété ainsi qu’un état
descriptif de division.
Le régime de la copropriété peut
également s’appliquer lors d’un partage
en nature d’un immeuble indivis.
- L’immeuble est à construire, (vente à
terme ou vente en l’état futur d’achèvement)
Le régime de la copropriété peut
s’appliquer dès lors que l’immeuble
est achevé et que deux lots ont été
vendus à deux propriétaires différents.
3
- LE REGLEMENT DE COPROPRIETE
Les textes
L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, énonce
que :
« Un règlement conventionnel de copropriété,
incluant ou non l’état descriptif de division,
détermine la destination des parties tant privatives
que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance,
il fixe également, sous réserve des dispositions
de la présente loi, les règles relatives
à l’administration des parties communes.
Le règlement de copropriété ne peut
imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires
en dehors de celles qui seraient justifiées par
la destination de l’immeuble, telle qu’elle
est définie aux actes, par ses caractères
ou sa situation ».
Commentaires
Le règlement de copropriété est donc
une sorte de « contrat », dont les copropriétaires
ont accepté les clauses en acquérant leurs
lots, et qui s’impose à tous.
Le règlement de copropriété n’est
pas un élément nécessaire à
l’existence de la copropriété.
Cependant, c‘est le règlement de copropriété
qui organise le fonctionnement de la copropriété.
Il peut ainsi comporter une clause «d’habitation
bourgeoise stipulant que l’immeuble ne sera occupé
qu’à usage d’habitation à l’exclusion
de tous commerces, activités associatives ou cultuels.
Le règlement de copropriété doit
faire l’objet d’une publication au fichier
immobilier pour être opposable aux tiers. (Décrets
des 4 janvier et 14 octobre 1955).
En l’absence de règlement de copropriété,
c’est la loi 10 juillet 1965 et le décret
du 17 mars 1967 qui s’appliquent.
Par ailleurs, le règlement de copropriété
ne peut :
- modifier la destination des parties privatives, sauf
unanimité des copropriétaires,
- abusivement restreindre les droits de chaque copropriétaire.
4
- LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES
Les textes
L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, énonce
que :
« La collectivité des copropriétaires
est constituée en un syndicat qui a la personnalité
civile.
Il a pour objet la conservation de l’immeuble et
l’administration des parties communes.
Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires
ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut
d’entretien des parties communes, sans préjudice
de toutes actions récursoires. »
Commentaires
Le syndicat des copropriétaires a la personnalité
morale.
Par conséquent, le syndicat des copropriétaires
a la pleine capacité juridique dans la limite de
son objet, savoir, la conservation et l’administration
des parties communes de l’immeuble.
D’un point de vue pratique, le syndicat exerce ses
attributions par l’intermédiaire d’un
syndic. (cf. infra)
Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires peut
voir sa responsabilité engagée pour faute
prouvée dans les cas ci-après :
- du fait des choses, (un ascenseur défectueux
ou un escalier mal entretenu cause un dommage à
un copropriétaire ou à un tiers
- du fait de ses préposés, (un gardien
rémunéré par le syndicat appose
un produit sur le sol anormalement glissant et provoque
la chute d’un copropriétaire, etc.) ;
- à l’égard des copropriétaires,
(le syndicat laisse entreprendre des travaux irréguliers
par des copropriétaires affectant la structure
de l’immeuble, etc.) ;
- envers les tiers, (travaux de construction entraînant
des troubles anormaux de voisinage pour la copropriété
voisine, etc.).
Enfin, le syndicat des copropriétaires peut également
voir sa responsabilité engagée de plein
droit, (sauf faute de la victime), dans les cas ci-après
:
- du fait d’un vice de construction, (défaut
d’étanchéité d’une
terrasse, etc.) ;
- du fait d’un défaut d’entretien
des parties communes, (chute dans un escalier due à
la mauvaise fixation d’une barre, infiltrations
dues à la vétusté de canalisations,
etc.).
