Aperçu
du régime de la copropriété
La copropriété - (Loi n°65-557 du
10 juillet 1965)
Cet aperçu de la législation est sommaire
et non exhaustif.
Plan
- Introduction
- La
copropriété
- Le
règlement de copropriété
- Le
syndicat des copropriétaires
- Les copropriétaires
- Le syndic
- Le conseil syndical
- Les assemblées
générales
- Les charges
de copropriété
- Le
contentieux judiciaire
5 - LES COPROPRIETAIRES
Les textes
L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, énonce
que :
« Chaque propriétaire dispose des parties
privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement
des parties privatives et des parties communes sous la
condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres
copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »
Commentaires
Le copropriétaire est propriétaire de son
lot, mais il doit tenir compte de l’existence de
la copropriété qui vient limiter la jouissance
de son lot.
Ainsi, chaque copropriétaire peut librement user
de son lot, sauf à respecter le règlement
de copropriété, les droits des autres copropriétaires
et la destination de l’immeuble.
Un copropriétaire peut :
- exercer sa profession dans son lot dans la mesure
où le règlement de copropriété
et la destination de l’immeuble le permettent,
et où il n’est pas porté atteinte
aux droits des autres copropriétaires ;
- créer ou supprimer des cloisons séparatives
si elles ne sont pas porteuses ;
- louer à la personne de son choix.
En revanche, un copropriétaire ne peut :
- laisser les arbres de son jardin pousser jusqu’à
obstruer la vue du balcon voisin ;
- cloisonner un parking en rendant impraticable l’emplacement
voisin,
- laisser des squatters s’installer dans son lot ;
- être à l’origine de nuisances sonores
ou olfactives excédant ce qui - est acceptable
en termes de troubles de voisinage ;
- remplacer une moquette par un parquet diminuant l’isolation
phonique ;
- exercer une activité contraire à la
décence.
6 - LE SYNDIC
Les textes
L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, énonce
que :
« Les décisions du syndicat sont prises en
assemblées générales des copropriétaires
: leur exécution est confiée à un
syndic placé éventuellement sous le contrôle
d’un conseil syndical. »
Commentaires
Le syndic est l’organe exécutif du syndicat
des copropriétaires.
A ce titre, le syndic :
- convoque les assemblées générales
et met en œuvre les résolutions des copropriétaires
votées en assemblées
générales.
De façon plus active, le syndic a également
pour obligation de :
Entretien courant
Le syndic doit assurer l’entretien courant de l’immeuble,
(maintenance), c'est-à-dire les menues réparations,
l’achat de produits d’entretien, la conclusion
de contrat d’entretien concernant par exemple l’ascenseur
ou le chauffage collectif, la souscription de contrats
d’assurance couvrant le dégât des eaux,
l’incendie ou la responsabilité civile du
syndicat des copropriétaires.
Travaux ou contrats excédant l’entretien
courant
S’agissant de contrats sortant de l’ordinaire
ou impliquant un engagement financier important ne figurant
pas au budget prévisionnel, le syndic devra recueillir
l’accord préalable de la copropriété
en assemblée générale.
Travaux d’urgence
En cas d’urgence, le syndic dispose du pouvoir d’effectuer
de sa propre initiative des travaux, même importants,
nécessaires à la conservation de l’immeuble,
(remise en état de solives et de voûtes,
travaux liés à la sécurité
des personnes dans les parties communes, etc.).
Dans ce cas, le syndic doit informer les copropriétaires
et convoquer au plus tôt une assemblée générale
afin de faire ratifier les travaux entrepris.
Contrat de travail
Le syndic engage et licencie le personnel de la copropriété.
Action en justice
Le syndic a seul qualité pour représenter
.
Comptes de la copropriété et obligations
diverses
Le syndic a notamment pour obligations de :
- tenir à jour la liste des copropriétaires ;
- conserver les archives du syndicat des copropriétaires ;
- tenir la comptabilité et gérer la trésorerie
du syndicat des copropriétaires,
Sur ce dernier point, le syndic doit faire contrôler
et approuver les comptes de la copropriété
par l’assemblée générale des
copropriétaires.
Le syndic est rémunéré selon les
termes du « contrat de syndic » qui a
été voté par l’assemblée
générale.
A l’occasion de ses différentes missions
et en cas de carence, le syndic peut voir sa responsabilité
personnelle engagée à l’égard
du syndicat des copropriétaires ou des copropriétaires
pris individuellement.
7
- LE CONSEIL SYNDICAL
Les textes
L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, énonce
que :
« Dans tout syndicat de copropriétaires,
un conseil syndical assiste le syndic et contrôle
sa gestion. »
Commentaires
Le conseil syndical est l’interlocuteur naturel
du syndic, il assiste ce dernier et le contrôle.
L’assemblée générale :
- peut autoriser le conseil syndical à prendre
seul les décisions relatives à la gestion
courante de l’immeuble ;
- arrête le montant des marchés et des
contrats à partir duquel la consultation du conseil
syndical et une mise en concurrence sont obligatoires.
Par ailleurs, l’assemblée générale
détermine, essentiellement parmi les copropriétaires,
les membres du conseil syndical et leur nombre, qui ne
peut être inférieur à trois dont un
président du conseil syndical, pour une durée
maximum de trois ans renouvelable.
La fonction de membre du conseil syndical n’est
pas rémunérée.
Le syndic, son conjoint, ses ascendants ou descendants,
ses préposés, même s’ils sont
copropriétaires, associés ou acquéreurs
à termes, ne peuvent être membres du conseil
syndical.
A l’occasion de leur mission les membres du conseil
syndical peuvent voir leur responsabilité personnelle
engagée à l’égard du syndicat
des copropriétaires, en cas de faute prouvée.
