Aperçu
du régime de la copropriété
La copropriété - (Loi n°65-557 du
10 juillet 1965)
Cet aperçu de la législation est sommaire
et non exhaustif.
Plan
- Introduction
- La
copropriété
- Le
règlement de copropriété
- Le
syndicat des copropriétaires
- Les copropriétaires
- Le
syndic
- Le
conseil syndical
- Les assemblées générales
- Les charges
de copropriété
- Le
contentieux judiciaire
8 - LES ASSEMBLEES GENERALES
A – Les principes
Les textes
L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965, énonce
que :
« Les décisions du syndicat sont prises en
assemblée générale des copropriétaires
».
Commentaires
L’assemblée générale est l’organe
délibérant du syndicat des copropriétaires
dont les décisions seront exécutées
par le syndic.
Par ailleurs, la loi fixe les pouvoirs de l’assemblée
générale de façon que chaque copropriétaire
:
- puisse exercer ses droits, (participation et vote
à l’assemblée générale,
contestation des décisions des assemblées
générales, convocation d’une assemblée
générale, ...) ;
- puisse être protégé d’éventuels
abus de l’assemblée générale.
a) Articles 24 à 26 de la loi
Ces articles prévoient une majorité d’autant
plus qualifiée que l’objet du vote est important,
(de la gestion courante aux décisions les plus
lourdes).
b) Abus de majorité
La jurisprudence a développé la théorie
de l’abus de majorité, quand l’assemblée
générale, tout en respectant les conditions
de majorité posées par la loi, prend néanmoins
une décision qui, par exemple, n’est pas
motivée par la poursuite de l’intérêt
collectif.
c) Jouissance des copropriétaires sur leur lot
et destination de l’immeuble
La loi sanctionne expressément les éventuelles
atteintes de l’assemblée générale
aux droits de jouissances des copropriétaires sur
leurs lots, ou à la destination de l’immeuble.
B – Les majorités
Les textes
L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, énonce
que :
« Les décisions de l’assemblée
générale sont prises à la majorité
des voix exprimées des copropriétaires présents
ou représentés, s’il n’en est
autrement ordonné par la loi ».
Commentaires
Exemples de décisions nécessitant la
majorité de l’article 24 de la loi du 10
juillet 1965.
Il s’agit de l’administration courante de
l’immeuble.
Travaux d’entretien de l’immeuble.
- entretien du gros œuvre ;
- réfection d’une cage d’escalier
ou d’ascenseur ;
- souscription de contrats de maintenance spécialisée,
(ex chaudière) ;
- entretien et remplacement d’élément
d’équipement défectueux
Jouissance des parties communes.
- fixation des périodes de chauffage ;
- interdiction de stationnement sur le parking de l’immeuble
de voitures appartenant à des tiers ;
- accès à la boite aux lettres de l’immeuble
à toute autre personne que celle préposée
à la distribution du courrier.
Actes d’administration.
- fixation des honoraires du syndic ;
- approbation des comptes du syndic ;
- quitus donné au syndic ;
- autorisation donnée au syndic d’agir
en justice,
souscription d’assurances pour l’immeuble.
Les textes
L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, énonce
que :
« Ne sont adoptées qu’à
la majorité des voix de tous les copropriétaires
les décisions concernant :
- toute délégation de pouvoir de prendre
l’une des décisions visées à
l’article précédent ;
- l’autorisation donnée à certains
copropriétaires d’effectuer à leurs
frais des travaux affectant les parties communes ou
l’aspect extérieur de l’immeuble,
et conformes à la destination de celui-ci ;
- la désignation ou la révocation du ou
des syndics et des membres du conseil syndical ;
- les conditions auxquelles sont réalisés
les actes de disposition sur les parties communes ou
sur des droits accessoires à ces parties communes,
lorsque ces actes résultent d’obligations
légales ou réglementaires telles que celle
relatives à l’établissement des
cours communes, d’autres servitudes ou à
la cession des droits de mitoyenneté ;
- les modalités de réalisation des travaux
rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives
ou réglementaires ;
- la modification de la répartition des charges
visées à l’alinéa 1er de
l’article 10 ci-dessus rendue nécessaire
par un changement de l’usage d’une ou plusieurs
parties privatives,
à moins qu’ils ne relèvent de la
majorité prévue par l’article 24,
les travaux d’économie d’énergie
portant sur l’isolation thermique du bâtiment,
le renouvellement de l’air, le système
de chauffage et la production d’eau chaude.
Seuls sont concernés par la présente disposition
les travaux amortissables sur une période inférieure
à dix ans ;
- la nature de ces travaux, les modalités de
leur amortissement, notamment celles relatives à
la possibilité d’en garantir, contractuellement,
la durée, sont déterminées par
décret en Conseil d’Etat, après
avis du comité consultatif de l’utilisation
de l’énergie ;
- la pose dans les parties communes de canalisations,
de gaines, et la réalisation d’ouvrages
permettant d’assurer la mise en conformité
des logements avec les normes de salubrité, de
sécurité et d’équipement
définies par les dispositions prises pour l’application
de l’article 1er de la loi n° 67-561
du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration
de l’habitat, à moins qu’ils ne relèvent
de la majorité prévue par l’article
24, les travaux d’accessibilité aux personnes
handicapées à mobilité réduite,
sous réserve qu’ils n’affectent pas
la structure de l’immeuble ou ses éléments
d’équipement essentiels ;
- l’installation ou la modification d’une
antenne collective ou d’un réseau interne
à l’immeuble raccordé à un
réseau câblé, établi ou autorisé
en application de l’article 34 de la loi
n° 86-1067 du 30 septembre 1986 relative à
la liberté de communication ;
- l’autorisation permanente accordée à
la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer
dans les parties communes ;
- l’installation ou la modification d’un
réseau de distribution d’électricité
public destiné à alimenter en courant
électrique les emplacements de stationnement
des véhicules, notamment pour permettre la charge
des accumulateurs de véhicules électriques ;
- l’installation de compteurs d’eau froide
divisionnaires. »
Commentaires
Exemples de décisions nécessitant la
majorité de l’article 25 de la loi du 10
juillet 1965.
Il s’agit de décisions qui, sans engager
de façon importante la copropriété,
l’engagent néanmoins suffisamment pour nécessiter
une majorité qualifiée :
- délégation du pouvoir de prendre l’une
des décisions visées à l’article
24 ;
- désignation et révocation du syndic
et du conseil syndical,
établissement de cours communes ou de servitudes,
cession de mitoyenneté ;
- autorisation permanente accordée à la
police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer
dans les parties communes de l’immeuble ;
- autorisation donnée à un copropriétaire
d’effectuer des travaux affectant les parties
communes s’ils sont conformes à la destination
de l’immeuble ;
- travaux de mise en conformité à une
obligation légale d’hygiène, de
sécurité, de salubrité ;
- travaux d’installation de radiodiffusion.
Les textes
L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, énonce
que :
« Sont prises à la majorité des membres
du syndicat représentant au moins les deux tiers
des voix, les décisions suivantes :
- les actes d’acquisition immobilière et
les actes de disposition autres que ceux visés
à l’article 25 d ;
- la modification, ou éventuellement l’établissement,
du règlement de copropriété dans
la mesure ou il concerne la jouissance, l’usage
et l’administration des parties communes,
- les travaux comportant transformation, addition ou
amélioration, à l’exception de ceux
visés aux e, g, h, i, j et m de l’article
25.
L’assemblée générale ne peut,
à quelque majorité que ce soit, imposer
à un copropriétaire une modification à
la destination de ses parties privatives ou aux modalités
de leur jouissance, telles qu’elles résultent
du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l’unanimité
des voix de tous les copropriétaires, décider
l’aliénation des parties communes dont
la conservation est nécessaire au respect de
la destination de l’immeuble.
A défaut d’avoir été approuvés
dans les conditions de majorité prévues
au premier alinéa du présent article,
les travaux d’amélioration mentionnés
au c ci-dessus qui ont recueilli l’approbation
de la majorité des membres du syndicat représentant
au moins les deux tiers des voix des copropriétaires
présents ou représentés peuvent
être décidés par une nouvelle assemblée
générale, convoquée à cet
effet, qui statue à cette dernière majorité. »
Commentaires
Exemples de décisions nécessitant la
majorité de l’article 26 de la loi du 10
juillet 1965.
Il s’agit des décisions les plus graves :
- réduction de la superficie des couloirs, paliers
et portes d’accès ;
- vente d’un local commun pour permettre l’acquisition
d’une pièce destinée à agrandir
les locaux destinés au concierge ;
- cession des combles à certains copropriétaires
et suppression des conduits de cheminée inutilisés
au niveau de ces combles et des appartements ;
- l’attribution à un copropriétaire
de la jouissance exclusive d’une partie commune ;
- l’avancée par un copropriétaire
de sa porte palière lui permettant de réunir
tous les locaux dont il est propriétaire et d’en
faire un seul appartement ;
- autorisation de stationner des véhicules dans
la cour de l’immeuble ;
- loger le gardien de l’immeuble dans un local
anciennement technique appartenant à la copropriété ;
- étendre une servitude de vue et non aedificandi
pour créer une zone de protection ;
- installation d’une véranda par un copropriétaire
sur un jardin commun à usage privatif impliquant
une modification du règlement de copropriété
quant aux modalités de jouissance des parties
communes ;
- installation de dispositifs de fermeture de l’immeuble.
Exemples de décisions devant être prises
à l’unanimité.
1 - Atteinte à la destination ou aux modalités
de jouissance des parties privatives
- autorisation donnée à un copropriétaire
d’étendre sa toiture à un point
tel que la jouissance des parties privatives du voisin
en est affectée ;
- autorisation donnée à un copropriétaire
de construire une terrasse comportant des piliers de
béton assombrissant l’appartement situé
au-dessous ;
- autorisation donnée de transformer en chaufferie
un local destiné à recevoir une réserve
d’eau servant de piscine à un copropriétaire ;
- interdiction faite à des copropriétaires
ne possédant pas dans leur lot de sanitaires
d’utiliser des WC situés dans une partie
commune.
2 - Aliénation de parties communes portant
atteinte à la destination de l’immeuble
- ouverture d’une porte dans un mur commun pour
permettre à un copropriétaire d’avoir
accès direct sur la rue ;
- rattacher à un lot privatif la portion de l’escalier
commun conduisant à ce lot ;
- céder à certains copropriétaires
des parties communes ouvertes à la circulation
publique pour leur permettre de construire sur ces parties.
