Aperçu
du régime de la copropriété
La copropriété - (Loi n°65-557 du
10 juillet 1965)
Cet aperçu de la législation est sommaire
et non exhaustif.
Plan
- Introduction
- La
copropriété
- Le
règlement de copropriété
- Le
syndicat des copropriétaires
- Les copropriétaires
- Le
syndic
- Le
conseil syndical
- Les assemblées
générales
- Les charges de copropriété
- Le contentieux
judiciaire
9 - LES CHARGES DE COPROPRIETE
Les textes
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, énonce
que :
« Les copropriétaires sont tenus de participer
aux charges entraînées par les services collectifs
et les équipements communs en fonction de l’utilité
que ces services et éléments présentent
à l’égard de chaque lot. »
« Les copropriétaires sont tenus de participer
aux charges relatives à la conservation, à
l’entretien et à l’administration des
parties communes proportionnellement aux valeurs relatives
des parties privatives comprises dans leurs lots… ».
Commentaires
La loi distingue deux catégories de charges de
copropriété :
Les charges générales
Ce sont les charges relatives à la conservation,
à l’entretien et à l’administration
des parties communes, qui sont calculées de façon
objective et sont dues par tous les copropriétaires.
Les charges spéciales
Ce sont les charges relatives aux services collectifs
et aux équipements communs, qui sont calculées
en fonction de l’utilité des services ou
des équipements pour le lot considéré.
Le critère d’utilité est objectif.
Ainsi, si un copropriétaire peut matériellement
utiliser un service collectif ou un équipement
commun, mais qu’il ne le fait pas pour des raisons
personnelles, il est tenu de payer les charges. (Cas du
copropriétaire n’occupant pas le lot).
En revanche, si un copropriétaire ne peut matériellement
utiliser un service collectif ou un équipement
commun, il n’est pas tenu de payer les charges.
(Cas du copropriétaire du rez-de-chaussée
qui n’utilise pas l’ascenseur).
Le règlement de copropriété doit
comporter un état de répartition des charges
qui fixe la quote-part des charges générales
et spéciales incombant à chaque lot.
Le règlement de copropriété peut
prévoir de spécialiser certaines charges
par bâtiment quand il en existe plusieurs.
Toute répartition des charges de copropriété
contraire aux règles posées à l’article
10 de la loi du 10 juillet 1965 est illicite et réputée
non écrite.
Par exemple, seraient nulles, les clauses d’un règlement
de copropriété permettant à certains
copropriétaires d’être dispensés
de participer aux charges communes.
A défaut d’indication claire du règlement
de copropriété, il appartient au Tribunal
éventuellement saisis de trancher.
Exemples de charges relatives à la conservation,
à l’entretien et à l’administration
des parties communes
- impôts et assurances afférents à
l’immeuble, dépense de fonctionnement du
syndicat et du conseil syndical, honoraires du syndic ;
- charges afférentes aux balcons, (sauf si le
règlement de copropriété indique
qu’il s’agit de parties privatives) ;
- frais afférents au concierge ou au gardien ;
- eau chaude ou froide, (en l’absence de compteurs
individuels) ;
- éclairage des parties communes ;
- entretien de l’immeuble ;
- entretien du gros œuvre de l’immeuble ;
- interphone, digicode ;
- nettoyage ;
- frais de procès ;
- ravalement.
Exemples de charges relatives aux services collectifs
et aux équipements communs
- antenne collective ;
- ascenseur ;
- chauffage.
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- LE CONTENTIEUX JUDICIAIRE
Actions personnelles
Les textes
L’article 42, alinéa1, de la loi du 10
juillet 1965, énonce que :
« Sans préjudice de l’application des
textes spéciaux fixant des délais plus courts,
les actions personnelles nées de l’application
de la présente loi entre des copropriétaires,
ou entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent
par un délai de dix ans ».
Commentaires
Il s’agit d’actions tendant à faire
reconnaître ou voir sanctionner un droit personnel
d’un copropriétaire, action née, soit
de l’application de la loi, soit du règlement
de copropriété.
Exemples d’action personnelle
- action tendant à obtenir l’exécution
d’une décision de l’assemblée
générale ;
- action visant à obtenir la réparation
d’un dommage causé aux parties privatives
des lots par les parties communes ;
- action visant à obtenir le respect du règlement
de copropriété quant à l’usage
des lots privatifs ;
- action en responsabilité contre le syndicat,
(article 14 de la loi du 10 juillet 1965).
- Nullités d’assemblées
générales.
Les textes
L’article 42, alinéa 2, de la loi du 10
juillet 1965, énonce notamment que :
« Les actions qui ont pour objet de contester les
décisions des assemblées générales
doivent, à peine de déchéances, être
introduites par les copropriétaires opposants ou
défaillants, dans un délai de deux mois
à compter de la notification desdites décisions,
qui leur est faite à la diligence du syndic ».
Commentaires
Le copropriétaire opposant ou défaillant
à seul qualité à agir afin d’obtenir
la nullité judiciaire d’une assemblée
générale ou une de ses résolutions.
Par ailleurs, un copropriétaire qui aurait voté
favorablement pour une résolution, ne pourrait
plus ensuite en demander l’annulation.
L’action en nullité d’assemblée
générale doit être portée devant
le Tribunal de Grande Instance compétent.
Le ministère d’avocat est obligatoire.
Exemples d’annulation d’assemblée
générale
- défaut de convocation d’un copropriétaire ;
- convocation hors délai d’un copropriétaire ;
- notification irrégulière de l’assemblée
générale,
- décisions prises à une majorité
erronée ;
- décision prise dans l’intérêt
de certains copropriétaires et non dans l’intérêt
collectif ;
- refus sans motif de l’assemblée générale
d’accorder une autorisation de travaux à
un copropriétaire ;
- refus de l’assemblée générale
d’exécuter des travaux conservatoires indispensables ;
- refus de l’assemblée générale
de permettre une activité déterminée
dans un lot, alors que le règlement de copropriété
l’autorise expressément ;
- décision interdisant à certains copropriétaires
l’usage d’une cour commune pour stationner
leur véhicule.
- Recouvrement de charges de copropriété.
Les textes
L’article 55, alinéa 2, du décret
du 17 mars 1967, énonce notamment que :
« Le syndic peut agir en justice sans autorisation
de l’assemblée générale pour
les actions en recouvrement de créance, la mise
en œuvre des voies d’exécution forcée
à l’exception de la saisie en vue de la vente
d’un lot ».
Commentaires
L’action en recouvrement de charges de copropriété
appartient exclusivement au syndic.
Selon le montant des charges impayées, l’action
est portée devant le Tribunal d’Instance
ou de Grande Instance compétent.
Dans ce dernier cas, l’assistance d’un avocat
est obligatoire.
Par ailleurs, la loi SRU du 13 décembre 2000, a
institué une procédure spécifique
de recouvrement accéléré des provisions
de charges impayées.
Ainsi l’article 19-2, alinéa 1er, de la loi
du 10 juillet 1965, dispose qu’à défaut
de versement à sa date d’exigibilité
d’une provision prévue à l’article
14-1, les autres provisions trimestrielles, (provisions
votées au budget prévisionnel mais non encore
échues), deviennent immédiatement exigible
après mise en demeure restée infructueuse
pendant plus de trente jours.
Enfin, l’alinéa 2 de ce même article,
indique que :
« Après avoir constaté le vote du
budget prévisionnel par l’assemblée
générale des copropriétaires ainsi
que la déchéance du terme, le président
du Tribunal de Grande Instance statuant comme en matière
de référé peut condamner le copropriétaire
défaillant au versement des provisions prévues
à l’article 14-1 et devenues exigibles. »
