Immobilier agent immobilier.

Un vendeur donne, pour une période de trois mois renouvelable, un mandat de vente à un agent immobilier portant sur un appartement au prix de 170 000€.

Au cours du mandat renouvelé le vendeur résilie le mandat de l’agent immobilier.

Il apparaît ultérieurement qu’il a vendu directement l’appartement au prix de 200 000€

L’agent immobilier assigne, non en paiement d’une commission non exigible, mais en dommages intérêts, en exposant que c’est fautivement que la venderesse avait refusé au cours du mandat de signer un compromis de vente, au prix fixé, avec un acquéreur qu’elle lui avait présenté

La cour d’appel fait droit à la demande de l’agent immobilier en considérant que les explications de la venderesse sur son refus de signature (informations insuffisantes sur les acquéreurs) n’étaient pas « sérieuses »

La cour de cassation (2012/06/28 10/20492) casse l’arrêt en jugeant ces «  motifs impropres à caractériser une faute »

Cette cassation est précédée d’un chapeau exprimant la position de principe de la cour, savoir que « le refus du mandant de réaliser la vente avec une personne qui lui est présentée par son mandataire ne peut lui être imputé à faute pour justifier, en dehors des prévisions d’une clause pénale, sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, à moins qu’il ne soit établi que ce mandant a conclu l’opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre »

Fort bien, mais en l’occurrence il semblait que cette preuve de la faute fût rapportée puisque aucune des raisons invoquées par le vendeur n’était sérieuse et que son but était clairement de retrouver sa liberté pour obtenir un prix plus élevé que celui arrêté dans le mandat.

Dès lors, on peut se demander si, avec les mêmes faits, un arrêt de cour d’appel autrement articulé, c’est-à-dire déclarant fautifs les agissements du vendeur plutôt que déclarant non fondé le refus du vendeur, aurait trouvé grâce aux yeux de la cour de cassation ou si d’autres fautes, mais alors lesquelles, auraient dû être mises en avant.

Toujours est-il que l’exercice de la profession d’agent immobilier ne se trouve pas facilitée par cette décision.

Art 2 et 6 Loi 2 janvier 1970

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Agent immobilier

Le vendeur d’un bien immobilier confie un mandat de vente à une agence sans que soit précisément chiffrée la commission à la charge de l’acquéreur puisqu’il est seulement indiqué que la commission sera fixée «  selon barème de l’agence ».

Ultérieurement, une vente sera conclue, très vraisemblablement après que les lieux aient été visités par l’intermédiaire de l’agence mais sans que cette dernière s’en soit ménagée la preuve.

Face au refus concerté, semble-t-il, des vendeurs et des acheteurs pour lui dénier tout droit à paiement, l’agence assigne les deux parties.

Une plainte pénale est déposée par l’une des parties défenderesses pour déclaration mensongère, des enregistrements clandestins sont effectués; bref, l’affaire se développe à la mesure de l’acharnement des protagonistes.

De la lecture des procès-verbaux d’enquête la cour d’appel :

• tire la conviction qu’il y a eu une collusion frauduleuse entre vendeurs et acheteurs pour frustrer l’agence,
• juge que le mandat ne répondait pas aux prescriptions des textes en ne fixant pas précisément le montant de la commission due,
• juge néanmoins que « les comportements fautifs des vendeurs et de l’acquéreur ont fait perdre à M. Z… une chance de percevoir sa commission d’intermédiaire, ce qui lui a causé un préjudice financier »

La cour de cassation (2012/03/08 11/14234) casse l’arrêt sur le terrain de la perte de chance avec l’attendu suivant :

« seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, de sorte que l’agent immobilier, qui ne pouvait prétendre au versement d’une commission que le mandat n’avait pas régulièrement fixée, n’avait pas subi de perte de chance d’en recevoir le paiement »

Le même jour, la cour de cassation rendra sur le même sujet d’autres arrêts, dont il est rendu compte sur ce site, rappelant que les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972 sont d’ordre public et que leur méconnaissance entraîne la nullité des engagements pris.

CC art 1147

Loi 2 janvier 1970 art 6

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Agent immobilier

Une commune notifie l’exercice de son droit de préemption  à un vendeur qui ne répond pas dans le délai de deux mois ni ne saisit le juge de l’expropriation.

Ultérieurement, une vente de gré à gré est passée avec la commune qui refuse de payer la commission réclamée par l’agence immobilière, mandataire de l’acquéreur initial, en soutenant, entre autres moyens, que cet acquéreur n’avait réalisé aucune acquisition.

La cour d’appel prononce condamnation au paiement de la commission en jugeant que «  la substitution du préempteur à l’acquéreur, après négociation amiable sur le prix et en l’absence de réponse explicite du vendeur suite à l’offre d’acquérir de la commune, ne porte pas atteinte au droit à commission de l’agent immobilier, tel qu’il est conventionnellement prévu »

La cour de cassation (2012/03/08 11/10871) casse l’arrêt  en relevant dans un chapeau que

«  que l’agent immobilier ne peut réclamer une commission ou une rémunération à l’occasion d’une opération visée à l’article 1er de la loi que si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit, délivré à cet effet par l’une des parties et précisant la condition de détermination de la rémunération ou commission ainsi que la partie qui en aura la charge;

« qu’en condamnant la commune …. à verser à la société A le montant de la commission prévue au mandat de recherche à elle confié le 14 janvier 2005 par la société L…, sans préciser que ce mandat mettait la rémunération de l’agent immobilier à la charge de l’acquéreur, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions impératives précitées »

La particularité de l’arrêt réside notamment dans le fait que le moyen a été relevé d’office par la cour ;  ce qui démontre bien l’importance qu’elle attache au respect des dispositions d’ordre public de la loi.

L’arrêt sera d’ailleurs publié au bulletin de la cour.

Loi 2 janvier 1970 art 6

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Agent commercial non agent immobilier

Un promoteur immobilier conclut avec un agent commercial inscrit au registre un contrat intitulé «  mission d’assistance commerciale » complété par douze avenants au cours des trois années suivantes.

Ultérieurement, le promoteur rompt le contrat sans préavis en refusant toute indemnité en soutenant que l’activité exercée relevait de celles régie par la loi du 2 janvier 1970 et que le co-contractant ne satisfaisant pas aux dispositions de ce texte aucune indemnité n’était due.

L’agent commercial assigne en paiement de diverses indemnités d’un montant de l’ordre d’un million d’euros.

Il est débouté par la cour d’appel qui juge que les termes du contrat signé étaient incompatibles avec les dispositions d’ordre public de la loi du 2 janvier 1970.

A l’appui de son jugement la cour d’appel relève qu’aux termes du contrat:

• le demandeur s’engageait à assurer la promotion et la vente des biens immobiliers à construire, édifiés et mis en vente par le promoteur immobilier,
• que quatre des douze avenants intervenus entre les parties donnaient pouvoir à l’agent de signer les mandats de commercialisation ainsi que les contrats de réservation du programme,
• que la correspondance démontrait une participation active de l’agent dans la signature de contrats préliminaires de vente,

La cour de cassation (2012/02/23 10/18343) par une décision publiée au bulletin de la cour  rejette le pourvoi en jugeant que :

« l’arrêt en déduit exactement… que, par le contrat d’agent commercial litigieux, Mme X… avait reçu mandat d’exercer une activité relevant de la loi du 2 janvier 1970 en méconnaissance des dispositions de l’article L. 134-1, alinéa 2, du code de commerce, ce dont il résultait que, se trouvant dans l’impossibilité d’exercer ses fonctions, elle ne pouvait prétendre aux indemnités sollicitées »

Cet arrêt est une nouvelle démonstration du soin qu’il y a lieu d’apporter lors de l’analyse et de la rédaction de conventions de ce type.

Loi 2 janvier 1970

Code de commerce art L 134-1

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Agent immobilier  agent commercial

Un agent commercial est mandaté par une société de construction pour rechercher et négocier des terrains.

La société refuse ensuite de régler les commissions réclamées par l’agent commercial en faisant plaider que les mandats sont nuls comme contraires à la loi du 2 janvier 1970.

L’agent commercial assigne en paiement  et  la cour d’appel fait droit à la demande en jugeant que la modification de la loi du 2 janvier 1970, introduite par l’article 97 de la loi du 13 juillet 2006, permet aux négociateurs immobiliers  non salariés, les activités de prospection exercées par l’agent commercial au profit de sa mandante.

La cour de cassation  (2011/10/18 10/30087) casse l’arrêt par l’attendu de principe suivant :

« qu’en statuant ainsi, alors que M. X… s’était livré à une activité de recherche et de négociation de biens immobiliers pour le compte de la société qui n’exerçait pas une activité d’agent immobilier et que les dispositions issues de la loi du 13 juillet 2006 ne permettent pas aux agents commerciaux d’exercer, en cette qualité, des activités régies par la loi du 2 janvier 1970 pour le compte de mandants qui ne sont pas titulaires de la carte professionnelle exigée par celle-ci, la cour d’appel a violé les textes susvisés »

La limite de l’assouplissement introduit par la loi du 13 juillet  2006 réside donc, s’agissant des agents commerciaux, dans la nécessité pour le mandant d’être titulaire de la carte professionnelle instaurée par la loi du 2 janvier 1970.

loi 2 janvier 1970 art 1 et 4

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Agent immobilier

Un vendeur consent un mandat  à un agent immobilier.

L’agent présente un acquéreur, Mr Y.

Un organisme public exerce alors son droit de préemption et acquiert le bien puis en revend une partie à Mr Y.

L’agent immobilier assigne en paiement de sa commission et est débouté aux termes d’une très longue procédure.

Aux termes de son ultime arrêt, la cour de cassation, (09/71243 2011/01/06) confirme sa rigueur antérieure quant aux conditions permettant à un agent de prétendre au paiement d’une commission.

En l’espèce, la cour relève que la vente intervenue est la vente consécutive au droit de préemption et que la revente partielle consentie ultérieurement à Mr Y n’entrait plus dans le champ du mandat et qu’à défaut de mandat antérieur à la vente l’agent ne peut émettre aucune prétention.

De plus, la cour de cassation pour répondre à une argumentation subsidiaire de l’agent immobilier soutenant que Mr Y s’était  par ailleurs engagé à son égard à exécuter une obligation naturelle la transformant ainsi en obligation civile, juge que :

« est dépourvu d’effet tout acte portant engagement de rémunérer les services d’un agent immobilier en violation des règles impératives ci-dessus rappelées, excluant qu’une obligation naturelle soit reconnue en ce domaine »

loi 2 janvier 1970

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Agent immobilier commission due conditions

La cour de cassation ( 2009/03/11 07/20509) casse un arrêt de cour d’appel qui avait décidé qu’un agent immobilier avait droit à une commission si les acquéreurs n’avaient renoncé de donner suite à une promesse de vente, assortie d’une condition suspensive pour prêt, qu’en raison de leur séparation.

Ceci étant on peut se demander si l’attitude des acquéreurs qui ont renoncé à une vente pour des raisons personnelles après avoir reçu de l’agence la prestation attendue ne serait pas susceptible de donner lieu à l’allocation de dommages et intérêts au bénéfice de l’agence.

voir loi 2 janvier 1970

Un agent immobilier titulaire d’un mandat non exclusif fait visiter un appartement à des personnes qui se présentent sous un faux nom et ultérieurement acquièrent directement le bien auprès du propriétaire sans payer la commission d’agence

Informée de l’achat, l’agent immobilier qui n’avait aucun mandat des acquéreurs réclame des dommages et intérêts en soutenant que l’achat s’est réalisé ensuite d’une supercherie ( le faux nom ) et en fraude de ses droits.

Une telle décision, rendue par la cour de cassation statuant en assemblée plénière, ne peut qu’être approuvée ; la fraude patente des acquéreurs ne pouvait rester sans conséquence.

Voir Loi 2/01/1970 art 1er

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