Archives du mot-clef bail commercial

Immobilier baux commerciaux indemnité éviction refus défaut immatriculation société formation reprise engagements

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Un bailleur, ensuite d’une cession du fonds de commerce par son locataire primitif, fait délivrer à une société en formation, cessionnaire du bail, un congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction pour défaut d’immatriculation au registre du commerce.

La cour d’appel valide le congé et le refus d’indemnité d’éviction en jugeant que «  si l’immatriculation permet à la société de reprendre à son compte dès l’origine les actes passés en son nom, elle ne peut avoir pour effet de priver le bailleur d’un droit acquis dès la notification du congé »

La cour de cassation (2011/12/07 10/26726) casse l’arrêt par un attendu de principe rendu au visa de l’art L 260-6 du code de commerce et juge que :

« … du fait de la reprise des engagements pris en son nom, la société (locataire) était réputée avoir, à la date de la cession du fonds de commerce, et donc à la date de la délivrance du congé, la personnalité morale conférée par l’immatriculation… »

Lorsque les engagements souscrits par les personnes qui ont agi au nom d’une société en formation sont repris par celle-ci, ces engagements sont réputés avoir été souscrits dès l’origine par la société ; d’où en l’espèce le caractère rétroactif de l’immatriculation dont il résultait que le bail était réputé avoir été acquis dès l’origine par la société immatriculée.

Voir code commerce

L 145-1

L 145-17

Cabinet Perrault Cabinet d’avocats spécialisés en droit immobilier

Immobilier bail commercial deplafonnement taxe fonciere

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La cour de cassation (2011/09/14 10/23510) rejette un pourvoi contre un arrêt qui considérait que l’augmentation de la taxe foncière relevée en l’espèce était modeste au regard des revenus locatifs et ne pouvait entraîner le déplafonnement.

La motivation de l’arrêt de rejet est intéressante car elle considère bien qu’une augmentation de cette taxe, si elle avait été considérée comme notable par les juges du fond, aurait pu entrainer le déplafonnement :

« Attendu que la cour d’appel, qui a souverainement retenu que l’accroissement de la taxe foncière à la charge du bailleur demeurait modeste au regard des revenus tirés de la location, a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision de ce chef »

Certes, le raisonnement «  à contrario » a ses limites mais en l’espèce il ne semble pas déplacé.

Voir art Code commerce

L 145-34

R 145-8

Immobilier baux commerciaux valeur locative deplafonnement modification notable impact commerce considere

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Une cour d’appel retient le déplafonnement d’un loyer eu égard à la création d’une ligne de tramway passant devant le fonds de commerce considéré en notant que :

«  qu’une telle modification doit être appréciée en elle même, par référence seulement à l’impact qu’elle peut avoir sur l’activité commerciale développée, peu important, si cet impact est constaté, qu’il soit favorable ou défavorable et qu’il ne peut pas, en l’espèce, ne pas être tenu compte d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité affectant l’activité développée par la société Les Hauts Pavés, que cette dernière admet et tient pour notablement défavorable, à contresens de la jurisprudence en vigueur »

La cour de cassation (2011/09/14 10/30825) casse la décision en jugeant :

« qu’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu’autant qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur, la cour d’appel a violé les textes susvisés »

La situation, en confirmation de la jurisprudence antérieure, est donc claire : la modification notable n’entraîne le déplafonnement que pour autant, qu’in concreto, elle ait eu une incidence favorable sur le commerce exercé.

Voir art L 145-34 CC

Baux commerciaux destination pension de famille personnes dependantes non

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Un bail commercial est signé dans les années 1960 avec comme destination « pension de famille ou maison de retraite pour vieillards »

Ensuite de la promulgation de la loi du 24 juillet 1997 prévoyant la notion de personnes âgées dépendantes et créant un régime spécifique pour les établissements accueillant des personnes dépendantes, le locataire entend faire supporter au bailleur les travaux de restructuration de l’immeuble devant être exécutés pour satisfaire à la loi.

La cour d’appel rejette la demande en relevant:

« que si exerçant une activité conforme au bail, un preneur est en droit d’imposer à son bailleur des mises aux normes résultant de l’évolution de la législation, il n’en est pas de même lorsque le preneur décide, alors que la législation devient beaucoup plus contraignante, de poursuivre une activité, non incluse et non spécialement autorisée par le bailleur, qui nécessite une transformation de la structure du bâtiment dont est propriétaire le bailleur »

La cour de cassation ( 2011/06/28 N° 10-16410) rejette le pourvoi en relevant:

« qu’ayant constaté que la clause de destination figurant au bail renouvelé depuis les années 60, était  » commerce de pension de famille ou maison de retraite pour vieillards « , et retenu que la notion de vieillards dans les années 60 n’était pas équivalente au concept de dépendance développée par la loi du 24 janvier 1997 visant les personnes ayant perdu leur autonomie, la circulaire n° 1575 du 24 septembre 1971 montrant que l’acception du terme vieillard n’incluait pas, à l’époque, l’invalidité, la cour d’appel a pu déduire de ces seuls motifs, sans dénaturation, que la destination contractuelle des lieux ne permettait pas la prise en charge de personnes désormais identifiées comme dépendantes »

L’obligation du bailleur d’avoir à fournir un local  permettant l’exploitation des lieux, dans le respect des normes, conformément à l’objet du bail, ne saurait toutefois s’étendre au delà des engagements contractuels des parties. On ne saurait imposer à un bailleur qui a autorisé une activité de maison de retraite dans les années 60 de reconstruire son immeuble pour satisfaire à un texte de 1997 qui crée une catégorie, inconnue jusqu’alors, de personnes dépendantes.

Voir

art 1134 CC

L 145-1 Bail commercial

Immobilier bail commercial conge avec refus renouvellement nullite bail renouvele ancien prix non

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Des locataires de locaux commerciaux demandent, le 6 septembre 2004, le renouvellement de leur bail qui venait à terme le 25 janvier 2005.

Le bailleur par acte du 7 décembre 2004 refuse le renouvellement et délivre congé pour motifs graves et légitimes.

La cour d’appel saisie du contentieux juge que le refus de renouvellement effectué par le bailleur hors du délai de trois mois prévu par l’art L 145-10 CC est nul et que le bail s’est poursuivi entre les parties aux charges et conditions du bail expirant le 25 janvier 2005 ; ceci alors pourtant que le bailleur avait notifié un mémoire en fixation de loyer le 21 novembre 2006 et avait assigné aux mêmes fins le 2 octobre 2008.

Il y avait là une lecture erronée des dispositions de la loi tant par la cour d’appel que par le tribunal qui, antérieurement, avait statué dans le même sens.

La conséquence, si ces décisions étaient devenues définitives, aurait été que le bailleur se serait vu opposer un bail renouvelé de  9 ans sans modification du prix du loyer.

Saisie d’un pourvoi, la cour de cassation (10/15473 2011/05/04) casse l’arrêt au visa de l’art 145-10 CC en rappelant que :

« si le bailleur, qui a répondu tardivement à une demande de renouvellement émanant du preneur, est réputé avoir accepté le principe du renouvellement, il n’est pas privé du droit de demander la fixation d’un nouveau loyer et qu’elle avait constaté que la bailleresse avait notifié aux preneurs un mémoire en fixation du loyer le 21 novembre 2006 et les avait assignés aux mêmes fins le 2 octobre 2008, la cour d’appel a violé le texte susvisé »

Le fait que le congé pour motifs graves et légitimes ait été délivré tardivement (avec un jour de retard… ) et qu’en conséquence le principe du renouvellement ait été acquis, ne pouvait priver le bailleur, dans la mesure ou sa demande n’était pas atteinte par la prescription biennale, du droit de faire fixer un nouveau prix de loyer.

Voir Art L 145-10

Immobilier bail commercial un congé reste un congé

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Un bailleur fait délivrer un congé avec refus de renouvellement de bail et refus d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes.

Le locataire assigne en nullité de congé et subsidiairement en paiement d’indemnité d’éviction.

La cour d’appel, considérant que les mises en demeure délivrées par le bailleur d’avoir à remettre les lieux en l’état sont insuffisamment explicites sur la nature des travaux demandés, décide que le refus de renouvellement n’est pas motivé et que le bail est renouvelé.

Au visa de l’art L.145-17 du code de commerce, la cour de cassation  (07/18520 08-16135 2009/10/28) casse l’arrêt en relevant que :

« que l’absence ou l’insuffisance de motivation d’un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans offre d’indemnité d’éviction laisse subsister le congé et le droit pour le preneur de prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction »

En d’autres termes, le congé donné reste un congé.

Si il est jugé, comme en l’espèce, que sa motivation est insuffisante ou erronée, la conséquence est le paiement d’ une indemnité d’éviction par le bailleur mais non un bail renouvelé, qu’au surplus, le locataire ne demandait pas.

Incidemment, on peut noter que les mises en demeures ont été considérées comme inopérantes par la cour d’appel, faute de permettre au locataire de savoir avec précision ce qui lui était reproché et réclamé.

Il y là une jurisprudence constante qui paraît légitime compte tenu de l’importance de la sanction encourue par le locataire en cas de défaut d’exécution d’une mise en demeure légitime.

Cabinet Perrault Cabinet d’avocats spécialisés en droit immobilier 

Immobilier bail commercial rupture unilatérale pourparlers

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Un bailleur est saisi par son locataire commercial d’un projet de cession de bail. 

Des négociations s’engagent que le bailleur rompt à un certain point, sans doute trop tardivement et en tout cas fautivement.
 
Le locataire et son acquéreur en puissance l’assignent en présentant une demande de dommages intérêts au soutien de laquelle ils font valoir une perte de bénéfices projetés découlant de la rupture fautive du bailleur.
 
Leur demande est accueillie par les premiers juges qui leur allouent des dommages et intérêts conséquents : savoir 400 000€ à eux deux.
 

Sur pourvoi, la cour de cassation (3ème civile 2009/01/07 N° 07/20783) casse la décision en rendue en rappelant que si une faute commise dans l’exercice du droit de rupture unilatérale de pourparlers précontractuels peut entraîner l’allocation de dommages intérêts, ces derniers ne peuvent en aucun cas indemniser « d’un préjudice consistant dans la perte de chance de réaliser des gains que permettait d’espérer la conclusion du contrat »

 C’est un peu la morale de Perrette et de son pot au lait ; indemniser pour la cruche cassée et le lait répandu, soit, mais par pour les … veaux, vaches, et cochons.

Voir CC Art 1382 

 Cabinet Perrault Cabinet d’avocats spécialisés en droit immobilier

Immobilier bail commercial extension volontaire statut défaut immatriculation

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Un bail est signé qui comporte des dispositions propres aux baux commerciaux (durée de neuf années, révision triennale, interdiction de céder le bail sauf au profit du successeur dans la même activité). 

Or le locataire n’était pas commerçant et était autorisé à utiliser les lieux uniquement pour la pratique d’activités sportives et de culture physique.
 
La cour d’appel déduit de ce qui précède que :
 
  •         La signature d’un tel bail caractérise la volonté des parties d’étendre le statut des baux commerciaux à la situation en cause puisque ce contrat était par nature un contrat civil.
 
  •        Dès lors que le bail n’était commercial que par la volonté des parties «  qui avaient choisi ce statut en toute connaissance de cause, l’absence d’immatriculation du preneur au jour de la délivrance du congé n’était d’aucune conséquence et que l’acte du 20 août 2002, portant rétractation pour ce motif de l’offre de renouvellement, devait être déclaré nul »
 En effet, le bailleur avait d’abord donné un congé avec offre de renouvellement puis prétextant découvrir l’absence d’immatriculation du preneur au registre du commerce, avait ensuite rétracté son offre.
 
La cour de cassation (2008/12/09/ 07/19220) entérine cette analyse de la cour d’appel.
 
Il en résulte que la rétractation de congé ayant été déclarée nulle, le bail s’est trouvé renouvelé aux clauses et conditions du bail initial.
 
Cet arrêt démontre bien la nécessité de bien appréhender les dangers que comporte l’extension volontaire du statut des baux commerciaux ; que cette extension résulte d’un choix délibéré ou de l’utilisation imprudente de formulaires, établis pour les baux commerciaux, à l’usage de situations qui ne relèvent pas de ce statut. 
Voir CC 

Art L 145-1

Art L 145-8             

 Cabinet Perrault Cabinet d’avocats spécialisés en droit immobilier 

Immobilier bail commercial construction locataire modification consistance lieux

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Renouvellement

  • Prix du loyer
  • Prise en compte des modifications intervenues dans la consistance des lieux : oui

Arrêt du 27 septembre 2006
Cour de cassation – Troisième chambre civile

Sur le moyen unique :

Vu l’article 555 du code civil, ensemble les articles L. 145-33 du code de commerce et 23-3 du décret du 30 septembre 1953,
Attendu que lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Montpellier, 15 février 2005), que les consorts X…, d’une part, et Mme Z…, d’autre part, (les consorts X…-Z…) ont consenti en 1972 à M. Y… deux baux portant sur des parcelles de terrain en vue de l’exploitation d’un terrain de camping, chaque bail comportant une clause autorisant le preneur à effectuer sur ces terrains toutes les constructions utiles à son activité ; que, par acte du 18 octobre 2001, le preneur a sollicité le deuxième renouvellement des baux à compter du 20 novembre 2001 ; que les bailleurs ont accepté le principe du renouvellement, mais qu’aucun accord n’a pu être trouvé sur le prix du bail renouvelé ;

Attendu que, pour dire que le montant du loyer renouvelé doit être calculé sur la valeur du seul terrain nu, l’arrêt retient qu’en l’absence de clause réglant le sort des constructions en fin de bail ou permettant leur prise en compte dans la détermination du loyer, il convient de revenir au droit commun de l’article 555 du code civil selon lequel, en pareil cas, le propriétaire qui n’a pas demandé au tiers d’enlever les constructions, n’en devient propriétaire qu’à la fin du bail et que, les constructions restant nécessairement la propriété du preneur pendant toute la durée du même bail, la valeur du loyer renouvelé ne peut être déterminée que sur la valeur du terrain effectivement loué, soit le terrain nu ;

Qu’en statuant ainsi, alors que le bail renouvelé étant un nouveau bail, les bailleurs pouvaient, lors du second renouvellement, solliciter la prise en compte des modifications intervenues dans les biens loués pour la fixation du prix du nouveau loyer, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu.


 voir art L 145-33 et suivants